K2百合湾西区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。

副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。

板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。

武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。

迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米。

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米。

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

１、采光充足，私密性好，居住舒适性高。京贸家园建成于2010年，每栋楼之间间距大，密度小，在保证采光的同时，很大程度上保障了居住居民的隐私，减少了楼栋之间居民的相互影响。

2、所属区位好，周边配套齐全。京贸家园位于通州区武夷花园商圈，北侧是通燕高速，西侧是周边的一条主干道芙蓉东路，有车一族出行方便。小区周边商超和医院配套成熟，居住在这里，生活能得到全方位的保障。而且周边5公里内有商务区，例如世界侨商中心区域写字楼众多，在这里工作的居民出行便利。

3 、小区内部配套完善。小区每个入口都设有岗亭和门禁，并且每个岗亭都安排了2人-3人24小时轮班值守，安保措施良好，最大化保证居民安全。小区内还设有物业办公室和社区内便利店，能够及时满足居民的生活需求。

4、户型种类丰富，可供选择多。小区从一居室到四居室，共有21个户型，满足各类居住的需求，尤其是主力户型74㎡两室一厅，得房率较高。此外，小区是定向安置房，自住率较高，租户较少，社区氛围好，居住舒适度高。

截止2021年7月，京贸家园小区挂牌均价50800元/㎡，环比上升0.05%。从近六个月价格走势来看，环比上升为主要趋势。该小区均价较武夷花园板块均价低约2000元/㎡，高于通州地区小区均价约9000元/㎡，这与该小区的定向安置房出身以及小区周边交通配套有所关联，会影响一部分人群选择，所以均价低于该板块其他小区。但小区楼龄较新且周边生态配套和商业配套优势较大，所以与通州小区均价相比该小区均价较高。

具体购房成本方面，拿在售的74.26㎡的两居室为例，报价408万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为163万，二套首付为326万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考

小区有59㎡一居、74㎡-76㎡两居、87㎡-90㎡三居，一居、三居分布于302号楼，两居每栋楼均有分布。小区主力户型有74㎡两室一厅和88㎡三室一厅，这里对这两个户型进行分析。

京贸家园属于高楼层板房，共10栋楼，楼间距较宽，视野开阔。301号楼、302号楼距离北门出口近，并且运潮减河和减河公园在小区的北侧和东北侧，北向户型视野内风景好，适合喜欢在家能看到优美景色的购房者。且这两栋楼在小区深处，周边建筑少，环境安静适合老年人居住。

小区面积大，308号楼和306号楼离南门出口较近，步行4分钟就能到达耿庄桥南站，适合依赖公共交通出行的追求高效率的上班族。

小区304号楼和305号楼周边来往人群密度大，低层容易受噪音影响，需要购房者谨慎选择。

1、小区紧邻运潮减河和减河公园，周边自然生态环境好，配套设施完善，社区服务多样化，适合中老年为主的人群选择。

2、小区距离通燕高速开车仅5分钟，适合开车上下班的上班族，且小区南门距离耿庄桥南站步行仅需4分钟，适合在沿线工作的上班族选择。小区距离最近的商务区世界侨商中心开车仅需5分钟，京贸家园适合在这里上班的刚需人群选择。

3、京贸家园户型多为小户型，价格在板块内较低，首付少，月供少，适合在周边工作的刚需人群和首套购房人群。

截至2021年7月，京贸家园所在的武夷花园板块有两处新房项目京贸国际城和珠江阙，这里选择这两处项目来与京贸家园做对比。

京贸国际城是由北京天旭运河房地产开发有限责任公司开发的高品质住宅项目，截至2021年7月均价68000元/㎡，总价552万/套起。在售户型覆盖范围较广，在有69㎡-78㎡的两居、75㎡-96㎡的三居和124㎡-140㎡的四居，且有塔楼和板楼两种选择。

就受众群体而言，京贸国际城主打高品质住宅，周边交通配套设施便利，比较适合年轻群体。京贸家园讲究邻里之间无距离的浓郁生活氛围，适合家有小孩和老人的家庭。就售价来看，京贸家园的单价和总价相对于京贸国际城来说较低，更适合资金有限的刚需型人群选择。就户型选择性来看，京贸国际城的在售户型范围更广，可选性更多，但总价较高，价格不如京贸家园亲民。

珠江阙项目是由北京顺开房地产开发有限公司打造的小高层商品房住宅项目，小区位于通胡大街运河文化广场东侧30米。小区在售户型为335㎡-357㎡的四居和600㎡的六居，共两栋楼，2022年6月30日开始交房。截至2021年7月，珠江阙项目的售价为72000元/㎡起，总价2600万/套起。

就售价和受众群体而言，珠江阙在售为大面积户型，且每平米均价和每套总价高，适合有大户型需求且资金充足的改善型人群。京贸家园为小户型，且总价低，针对的受众群体更多。需要注意的是，珠江阙无现房，2022年6月30日才能开始交房，在这一方面，京贸家园更适合急需现房的人群选择。

珠江阙项目和京贸家园的受众群体类型差距大，对京贸家园不产生较大影响。京贸国际城紧邻京贸家园在周边配套上较为相似，但是京贸家园首付更低，总价低，对刚需型购房者的吸引力较大。综合来看，京贸家园更适合大部分刚需型购房者。

京贸家园位于武夷花园商圈，发展年限较长，附近旧小区较多，二手房的报价在38119元/㎡-63543元/㎡，其中运河园和加州印象街与京贸家园价格整体差距不大，故选择这两个小区来做对比。