双兴南区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外,东边和杨镇板块接壤,西边是马坡板块和仁和板块,南临李桥板块,北面是北小营板块。板块内交通便捷,有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中;地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站,极大方便板块内居民出行。
顺义城板块是顺义区发展较早的板块,经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。
随着《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》文件的落地实施,顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块,板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间,包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后,随着顺义城的深入开发,有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。
当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场;生态休闲方面,板块内有潮白河从中穿过,还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园,北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所;医疗方面,板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院,为板块内业主的健康保驾护航。
除了居住功能外,顺义城还是北京创新产业集群示范区(顺义)的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业,预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界,潮白河西部为顺义老城区,区域开发建设早,整体配套产业完善;而潮白河东部以南彩镇为主,南彩镇内有彩园工业区,以传统工业产业为主,建设程度相对潮白河西部比较落后。
目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多,以改善住宅为主,单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下,板块内二手房挂牌数量稳定,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计,2016年至今的5年时间内,顺义区共拍出26宗住宅用地,不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城,没有一块地落在顺义城板块。
顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应,并不意味着顺义城板块发展已经饱和,没有可开发地块。相反,在潮白河东侧的南彩镇,目前还有大量待开发土地,其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右,顺义城板块将有新地块进入土拍市场。
由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡,而后沙峪等地新房积极建设,导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小,整体比较平稳,一直处在一个比较温和的状态。
目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划(2017—2035年)》的落地实施,顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区(顺义)的提升区,未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。
北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局,确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元,到2035年实现产值1.2万亿元。
1、小区即将安装外挂电梯,将较大程度上便利居民出行,美化楼栋。
2、双兴南区楼栋门上都安装了门禁密码锁,为业主安全加上了一层保障,虽然建成时间早,设备难免老化严重,但有专业维修养护人员定期检查和维修,保证处于正常使用状态。
3、交通方面来说,小区较为便利,1公里内就有地铁站。500米内有多处公交站点,周边多条主道路均为双向多车道。四通八达,出行便利。
4、医疗方面来说,1公里内就有多家诊所及两家科室齐全、设备先进的综合型医院,完全可以就近满足居民日常看病需求。
5、小区1.5公里内有大小型商超,居民日常需求及平常的购物休闲需要都能基本满足。
截至2021年7月,小区在售房源约45套,占全部房源的1.4%。双兴南区均价为36267元/㎡,有67-75㎡一居、68㎡-122㎡两居、108㎡-149㎡三居、194㎡四居。小区主力户型为82㎡的两室一厅,报价为300万,可见,双兴南区的房价相对于顺义城板块还是略低的,半年内该项目房价也没有过大的起伏。
购房成本方面,总价最低为67㎡一室一厅户型,报价247万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付约为86万元,二套首付为148万元。
截止到2021年7月,双兴南区小区上车总价247万元,首付86万元起。
小区的户型主要有67-75㎡一居、68㎡-122㎡两居、108㎡-149㎡三居、194㎡四居。在此以72㎡一居、108㎡三居来分析。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 72.91㎡ | 108.96㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 一室一厅 | 三室一厅 |
优点 | 1、南北通透,通风性好 2、客厅朝南带阳台,可以作为单独晾晒区域 | 1、卧室全部朝南,采光效果好 2、双阳台设计,增加房屋使用面积 3、主卧带卫生间,提高私密性 |
缺点 | 1、卧室窗与厨房相连,会有油烟 2、户型进深长,采光较差 3、卫生间为暗卫,通风不好 | 1、均暗卫设计,通风条件不佳 2、生活动线较为不便 |
分析:小区户型设计基本遵循了坐北朝南设计,户型A为一居,整个空间进深较长,虽然阳台朝南,但是纵深长导致阳光不能照进太远的距离,在房屋装修时,可以进行少量的灯光配置保证室内光线充足。户型动线较为合理,虽然没有餐厅,但是客厅中给餐桌预留了空间,完全可以满足独居人士,或者是两口之家的需求。 户型B为三居,卧室全部朝南是它的一个大的优点,采光充足、通风良好,居住体验相对更高些。相应的,客厅的采光就会弱一些,客厅有2扇窗均是朝北,即使在白天也需要开灯,建议在装修时增加一下灯源。三居室设计了2间洗手间,可以避免家庭成员较多时使用不便。厨房与北阳台相连,很好的保障了通风,也可以增加使用空间,但是本户型没有餐厅,客厅偏方正型,在设施就餐区时,需要进行一个合理的规划。 | ||
双兴南区共有41栋楼3074户,其中1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、33号楼和13号楼紧靠主干道出行较为方便,但是声音嘈杂,喜欢安静舒适的人群谨慎选择。
26号楼、28号楼、37号楼、38号楼等处于小区中部,不易受噪音影响,居住环境比较舒适,对声音比较敏感的人群比较友好。
小区处于交通便利路段,公交、地铁站较近,适合附近上班族居住。
小区绿化率较高,居住环境较好,医疗配套设施齐全,就医方便,与老人和孩子同住的家庭可以考虑。
小区户型选择较多,面积较大,可以满足较多人群需求,多口之家也可以考虑入手。
双兴南区小区5公里左右范围内新房只有中建宸庐,是还在建设中的期房,在此以中建宸庐项目与本项目做个对比。
项目 | 双兴南区 | 中建宸庐 |
位置 | 北京市顺义区顺义城顺沙路 | 北京市顺义区建盛街与乾安东路交叉口西侧 |
开发商 | 北京市大龙房地产开发有限公司 | 北京智地顺景房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房/安置房 | 商品房(期房在售) |
售价 | 36267元/㎡ | 42000元/㎡ |
建筑时间 | 1993年-2016年 | 2021年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 67㎡-75㎡一居 68㎡-122㎡两居 108㎡-149㎡三居 194㎡四居 | 123㎡两居 138㎡三居 |
物业 | 双兴南区社区居委会 | 中建物业 |
物业费 | 0.80元/㎡/月-1.28元/㎡/月 | 5.3元/㎡/月-7.4元/㎡/月 |
优点 | 1、面积、户型选择面广 2、售价低、性价比高 3、入住率高,生活气息浓厚、温馨 | 1、纯板楼设计,通风采光佳 2、新楼盘环境好,配套设施齐全 |
缺点 | 1、部分楼栋紧靠主干道噪音较大 2、建筑时间较早,房龄较大 3、小区部分卫生不整洁 | 1、可选户型较少,无小面积户型 2、物业管理费高,生活成本高 3、期房无法随时入住 |
分析 | 经过两个项目的统计,两个项目分别针对不同的消费群体:双兴南区相对房价较低,户型也比较紧凑,物业费相比也更加便宜。中建宸庐在建中,短期无法入住,房价和物业费相比之下也比较高,但中建宸庐的户型好,建成后小区环境更好,生活品质较高。 综合而言,双兴南区生活小区入住率较高,户型选择多样,生活氛围更加浓厚,周边配套设施比较成熟,对居住群体的经济能力要求不高,整体来看性价比较高的。 |
双兴南区小区附近二手房项目较多,故选择价格方面与双兴南区小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的太平小区及滨河小区进行对比,看在位置、配置等一些重要因素相似的情况下三个小区的优劣势如何。
项目 | 双兴南区 | 太平小区 | 滨河小区 |
位置 | 北京市顺义区顺义城顺沙路 | 北京市顺义顺义区中山北大街37号 | 北京市顺义区顺平路 |
开发商 | 北京市大龙房地产开发有限公司 | 北京天马房地产开发中心 | 北京大龙伟业房地产开发股份有限公司 |
住宅性质 | 商品房/安置房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 36267元/㎡ | 31197元/㎡ | 35935元/㎡ |
建筑时间 | 1993年-2016年 | 1993年-1997年 | 1991年-2014年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼/塔楼 | 板楼/塔楼 |
户型面积 | 67-75㎡一居 68㎡-122㎡两居 108㎡-149㎡三居 194㎡四居 | 78㎡-84㎡两居 90㎡-103㎡三居 | 49㎡-70㎡一居 66㎡-83㎡两居 79㎡-113㎡三居 |
物业 | 双兴南区社区居委会 | 泰华物业管理有限公司 | 北京大龙绿港物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.80元/㎡/月-1.28元/㎡/月 | 1.50元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-0.55元/㎡/月 |
优点 | 1、面积、户型选择面广 2、售价低、性价比高 3、入住率高,生活气息浓厚、温馨 | 1、小区基本都是回迁户,邻里关系和睦 2、医院银行等公共设施齐全,适合长期居住 | 1、楼间距大,采光条件好 2、周边配套设施齐全,生活便捷 |
缺点 | 1、部分楼栋紧靠主干道噪音较大 2、建筑过早房龄较大 3、小区部分卫生不整洁 | 1、小区较老,绿化覆盖率不足。 2、物业管理较差 | 1、无固定车位,晚归业主停车不便 2、房龄高,绿化面积不高 |
分析 | 三个小区均为老旧小区,滨河小区建成相对较晚。因为三个小区距离不远,所以小区周边的配套几乎无差别。三个小区可选房型几乎重叠,但双兴南区户型面积更大,活动空间也相对更大。太平小区单价相对更低,但小区整体环境会稍显混乱。滨河小区的采光条件比较好,但停车位不充裕,对晚归业主不太友好。 总之,三个小区各有春秋,想要定居在人气旺、生活氛围好的小区可以选择双兴南区小区,绿化、氛围、性价比都不错,追求生活氛围浓厚的人群谨慎选择。双兴南区小区的房屋面积较大,单价也更高,比较适合经济条件比较充裕且成员比较多的家庭选择。且小区正在进行老旧小区改造,相信在不久的将来,小区会越来越好。 |