马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，

一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区绿化率较高，空气清新，环境优美，且楼距较宽，采光不错，整体居住体验较好。

2.房屋建筑质量优良，十年已过，外立面和楼栋内部都未见明显破损，建筑质量依旧抗打。

3.户型种类丰富，从80㎡的两居到157㎡的四居均有涉及，不光能满足刚需人群的要求，也能满足多口之家合家欢乐的愿望。

4.物业认真负责。从擦拭干净的小区健身器材之细节可见物业的细心之处，垃圾清扫的及时迅速，小区内部常以整洁形象示人。

截止2021年9月，该小区挂盘均价为43122元/㎡，对比上月上升了0.12%。

从近六个月价格波动来看，几乎没有大幅度的变动，价格呈平稳趋势。

合景香悦四季东区达到60%的绿化率，同时户型南北通透，居住品质较高，与马坡板块内其他小区相对比具有一定的竞争力。因此小区的均价高于马坡板块和顺义商圈的均价。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里APP为准。拿主力户型95㎡的三居室为例，总价为399万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为160万，二套首付为319万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有82㎡的两居室和121㎡的三居室。面积跨度较大，可以根据自己需求以及购房预算进行选择。

6号楼、7号楼和8号楼下设底商，较为嘈杂，对噪音较为敏感的居民建议避开6号楼、7号楼和8号楼。

地下停车场设置在3号楼，平时多以私家驾车为主要出行方式的居民可优先选择3号楼。

小区出西门步行2分钟可到达顺悦家园公交站，多以此站点为主要出行站点的居民可选择靠近小区西门的34号楼、36号楼、38号楼和41号楼。

小区户型种类多样，小区有80㎡两居、88㎡-115㎡三居、104㎡-157㎡四居，户型跨度也较大，不管对刚需人群还是过渡人群，乃至想要长久定居的购买者来说都比较友好。

小区建筑质量较好，楼体品质过硬，这对建筑品质本身要求较高的人群具有较强的吸引力。

小区出西门向南走10分钟即可到达美丽汇商场，商场内设有餐饮和购物项目，可满足居民的购物所需，适合平时经常购物消费的人群。

这里将合景香悦四季东区与同位于顺义马坡商圈的恒大上和府和中建宸庐两个小区进行对比。

恒大上和府是由北京恒房顺置业有限公司建造的。于2021年1月15日开盘，2023年1月31日交房。小区内现阶段在售共十栋楼，规划户数1034户，户型主打75㎡的两居室，95㎡-136㎡的三居室，145㎡的四居室。现均价为38800万/㎡起，297万/套起。

中建宸庐的开发商为北京智地顺景房地产开发有限公司。于2021年6月28日开盘，交房时间为2023年12月31日。小区内现阶段在售共十栋楼，预计达到406户，户型包括了123㎡的两居室，138㎡的三居室。现均价为42000元/㎡起，500万/套起。

两个新楼盘多以大面积户型为主打，总体造价较高，与合景香悦四季东区相比缺乏一定程度的性价比，不太适合首次置业的人群。且两个新小区交房时间较晚，也不适合马上置业的人群。两个新楼盘的诞生会使二手房价格整体下调，这也将在一定程度上刺激二手房交易市场的活跃度。

这里选择距离较近的中铁花溪渡和马坡花园二区小区进行对比。