天竺花园天祥园小区位于顺义区天竺板块。板块整体位于东五环、东六环之间，西至京沈路、东至机场高速、南近温榆河；板块北侧是后沙峪商圈，东侧是北京首都国际机场，南侧为金盏乡商圈。板块内交通便利，京平高速和机场高速交汇于板块南端，天北路横穿板块中部；地铁15号线国展站位于板块内部，极大方便了板块内居民的出行。

作为顺义区内开发较早的区域之一，天竺板块依托温榆河良好的生态环境、便捷的交通路网，区域内部教育、商业以及其他生活配套建设较为完善，板块内二手房交易热度一直保持较高水准。1992年，位于天竺商圈内的丽京花园别墅拉开了北京外销别墅市场的序幕，板块西侧马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端商业场所的建成不仅对外形成了集聚效应，更是促成了区域国际化的居住氛围的形成。根据小区的建成年代和建筑类别来看，板块内的住宅大致可以分为两类，一类是以棕榈滩别墅、恒大丽宫、誉天下为代表的别墅区，一类则是以天恒花园、莲竹花园、兰亭苑为代表的商品房小区。目前板块二手房均价在5万㎡/左右，个别小区如棕榈滩一期、二期的二手房均价在12万/㎡及以上。

天竺板块开发时间较早，板块内生态、教育、商业基础配套比较完备。生态休闲方面，板块内有天竺郊野公园、丽宫体育公园、罗红摄影艺术馆等；教育方面，板块内有天竺中心小学、顺义天竺中学、青苗国际双语学校(顺义校区)、北京德威英国国际学校等；商业方面，板块内有荣和商业广场、温榆广场以及连锁超市；医疗方面，板块内资源比较薄弱，有顺义区天竺镇卫生院和北京新世纪(温榆门诊部)，内部无三甲医院，居民的就医需求主要由板块内部的私人医院和外部的北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）承接；产业方面，天竺板块以航空航天产业、物流产业、文化创意产业等多元化发展为主，国航总部大楼、外运发展天竺物流园、远洋盈创健康产业园、北大资源文化产业园等均位于板块内部。

作为顺义区内知名的住宅板块，天竺商圈目前的居住人群是以顺义本地人、企业家、公司高管、外籍工作人员等高消费人群为主。价格层面，近6个月来，天竺商圈整体房价处于平稳增长的趋势。

近五年内，顺义区天竺商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/㎡，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。

该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

顺义分区规划《国土空间规划（2017年-2035年）》信息显示，顺义区的规划是构建“一心、三区、多组团”的新城空间结构，天竺商圈属于国门组团范围之内，国门组团是服务保障首都国际交往中心的重要门户，依托国际航空枢纽，建设绿色宜居的国际化城市组团，未来重点发展临空经济、信息技术、高端商贸。

在空间格局上，顺义区提出了“一港、两轴、三带、多点”的总体规划，三带包括温榆河生态带，潮白河生态带，浅山生态带，位于天竺商圈西南侧的温榆河生态带是加强与朝阳区、昌平区生态协同治理的重点地带。以温榆河公园建设为契机，提升国际空港周边地区整体环境品质，为首都国际交往中心建设提供保障，建设绿色葱茏、清新怡人的城市花园。

其次，天竺商圈处于中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区顺义组团范围之内，该板块具有空港特色突出、政策功能领先、港产城融合发展、产业基础雄厚等突出特征，未来将重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业，打造临空经济创新引领示范区。

再次，顺义区要构建以北京首都国际机场为核心的区域交通枢纽，高水平建设富有吸引力的国际人才社区，打造大尺度绿色空间，提高空港地区基础设施水平、生态环境质量和公共空间品质，未来将加快完善空港工业园区及周边地区基础设施建设，重点提升天竺、后沙峪地区的公共设施建设水平和公共空间品质，为市民提供高质量的生活环境。

最后，顺义区将重点打造天竺文化艺术示范街区，该示范街区包含北京德威英国国际学校、天竺雕塑公园、罗红摄影艺术馆、丽京小区、丽高王府、丽斯花园等重要节点，示范街区将形成集文化创意产业、国际文化交流、高端人居环境、生态休闲空间等多功能于一体的文化艺术示范街区，着力提升街区规划建设品质，打造“四季见绿，三季有花”的景观效果。同时，推进八宝国珍馆项目升级改造，加快高端要素集聚，打造顺义国际化发展新地标，成为顺义国际人才社区对外交流的重要窗口。

1.小区为板楼设计，楼间距宽敞采光性好。小区面积大，同时楼栋密度小，所以小区内公共区域可使用面积也大，为居民提供了便利的和不拥挤的生活空间。

2.小区地理位置好，北临天北路，距离地铁线国展线1.3公里，周边1公里内的公交站有11多个，可选公交线路多，无论是公交、还是自驾，出行都比较方便。

3.小区内部基础设施完善，内部设有大面积的运动场、小型游乐园以及公共健身设备，生活氛围浓厚。

4.小区周边配套齐全，商业集中，可很好地满足业主日常生活购物、休闲聚餐等方面的需求。

截止2021年8月份，天竺花园天祥园的挂牌均价为36347元/㎡，同7月份的数据相比，降幅很小，只有0.09%。其中，该数据在6月份开始有比较明显的上浮，而后又有所回升，但纵观从1月份到8月份的数据可得出，整体价格趋势是小幅度下落状态，这可能同我国今年颁布的购房政策以及市场形势变动有关。2021年的购房限购政策规定了家庭购房套数，无论是京籍、非京籍家庭，条件符合下最多只可购买2套住房，降低了房屋的投资属性。在这种情况下，因限制购房套数，更多购房者抱着“择优而选”的想法，会把目标看向新盘，从而造成许多板块老小区价格的不稳定，天竺花园天祥园作为老小区，也一定程度受到影响。

顺义天竺商圈的二手房报价基本在3.6万/㎡-7万/㎡之间，而以三居室为主力户型的天竺花园天竺园购入门槛低，更吸引购房刚需人群，再加上本小区的开发商为国有企业，小区生活品质高，因此有一定的区域竞争优势。

具体购房成本方面，拿在售的108㎡的三居室为例，报价440万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为178万，二套首付为352万。 （案例数据仅为参考，实际情况的税费、贷款额度以及政策而有所差异）。

天竺花园天祥园户型主要分为两居室与三居室，其中两居户型面积在91㎡-95㎡，三居室为108㎡。

现选择小区户型91㎡两室一厅和108㎡三室一厅进行分析。

天竺花园天祥园共有只有11栋楼，1-11顺序排序，其中3号楼为东西向，其他楼栋都是南北向，对通透性与采光性要求比较高的业主可避开3号楼栋。

2号、4号、5号、6号楼栋离街道较远，受到来自街道来往车辆的噪音影响会比较小，比较喜欢安静的业主可酌情考虑这几栋。

小区北门临近天竺花园、天竺花园西两个公交站，因此公交通勤需求较高的人群可考虑靠近北门的11号楼与1号楼。

1.小区楼间距大，南北通透，采光较高，而且社区内部景观设计比较具有艺术性，邻里关系和睦，居住舒适度高，比较契合对采光、生活舒适度有要求的人群。

2.小区均价36347元/㎡，可选户型有91㎡-95㎡两居室，108㎡三居室。小区的两居室首付压力小，适合有购房刚需需求，同时注重采光性与生活品质的人群。

3.小区周边1公里内的公交站有11多个，距离最近的天竺小区西与天竺花园西两个公交站仅100米，距离地铁线国展线1.3公里，通勤方向多，交通便利。此外，小区对面北侧就是国航总部大楼，2公里内有远洋盈创健康产业园、蓝天大厦等，比较适合该区域的上班人群。

小区所在的顺应天竺商圈的新房资源比较匮乏，新开发的项目仅有天竺悦府。对此，小聪还选择了一处价格差别较小、相邻板块的新盘公园十七区进行数据对比。其中，公园十七区距离天竺花园天祥园7公里。

对比数据如下：

小区周边二手房的报价在3.4万/㎡-7万/㎡，其中空港米兰花园与水木兰亭花园的报价与天竺花园天祥园比较接近，因此将这两个小区作为对比对象。