马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看：

一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区楼栋为一梯两户、一梯三户的板楼设计，户型涵盖两居、三居、四居，购房者可选择性较广，性价比较高。

2.金宝花园北区不仅配备有基础便民设施，还配备人性化的设施——养老服务驿站，养老驿站不但提供居民家中设施维护与更换的服务，并且针对老年人还提供健康管理、家政服务、法律咨询、老年用品售卖等服务内容。

3.小区建成年限较新，购房者贷款可贷满30年或25年，购房首付较少，还款压力较轻。

4.小区底商有餐饮和生活超市，能满足居民基本生活需求。步行5分钟可到达中影奥兰环球影城商业中心。

5.小区环境优美，欧式的外观设计加上内部优美的绿化环境，给了居民很好的生活体验感。小区拥有喷泉水系和多样的绿化布局为小区增色不少。不仅可以让居民心情舒畅，也有益居民身体健康。

截至2021年8月，金宝花园北区挂盘均价为35024元/㎡，环比上个月下降了2.89%。

从近六个月价格波动来看，从3月份至4月份价格略有下降，4月份至5月份价格比较平稳，从5月份至6月份价格有明显的上升趋势，6月份至7月份价格基本不变，7月份至8月份价格有明显的下降趋势。本小区和顺义区及马坡商圈相比，价格波动略大。

5月份至6月份价格上升波动较大的主要原因是马坡镇作为北京新城发展项目并且本小区产品品质较好、价位在同板块内属于中等偏下水平，所以影响价位上升较大。而7月份至8月份价格下降的主要原因是受疫情影响。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里APP为准。拿主力户型134㎡的三居室为例，总价为418万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为167.2万，二套首付为334.4万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

金宝花园北区由9层-16层的板楼组成，楼栋采用一梯两户、一梯三户设计，小区户型有91㎡-93㎡两居室、93㎡-155㎡三居室、267㎡四居室。

小区主力户型为92㎡两室一厅一卫和134㎡三室两厅两卫，因此选择这两个主力户型进行分析。

金宝花园北区共有29栋住宅楼，均有电梯，上下楼十分方便。

2号楼、3号楼、4号楼、5号楼靠近小区北门，楼下有底商，并且出门就是中影奥兰环球影城购物中心，生活购物比较便捷。

6号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、20号楼、21号楼、22号楼位于小区中心位置，远离道路，并且临近小区中心花园，花园内绿植丰富，生活环境静谧舒适；

25号楼、26号楼靠近小区南门出口，开车出门西拐就可以上主干道通顺路，出行比较方便；

购房者可根据自身喜好和实际情况选择楼栋。

1. 小区北门就是商业街，并且紧邻马坡商业中心——中影奥兰环球影城，内有供休闲娱乐的环球影院、星巴克咖啡厅、儿童游玩的木玩世家等，并且商业广场内有食乐汇美食城和永辉超市等，居民购物方便，适合对商业配套要求较高的家庭。

2.小区内部环境安静，并且小区内设立了养老服务驿站，非常适合老年人在此养老居住。

3.小区多以改善性户型为主，并且户型涵盖面较广，房价在当地属于中等偏下水平，适合有改善需求的多口之家。

截至2021年8月，金宝花园北区所在的顺义区马坡板块内有多个新项目，新项目包括合景泰富天汇、北辰墅院1900、中晟广场、中建宸庐、国誉府、恒大上和府。这里选择与金宝花园北区相差相对较小，且距离相对较近的中建宸庐和国誉府进行对比。

中建宸庐是由北京智地顺景房地产开发有限公司建造，于2021年6月28日开盘，到2023年12月31日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，中建宸庐的均价为42000元/㎡起，比金宝花园北区价格高出一些，户型有123㎡两居室、138㎡三居室，物业公司为中建一局江苏物业管理有限公司北京分，物业费为5.30元/㎡/月，小区的容积率为1.6，绿化率为30%。

国誉府是由北京新城金郡房地产开发有限公司建造，于2020年5月1日开盘，到2022年10月31日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，国誉府的均价是41000元/㎡起，比金宝花园北区的价格略高，户型有80㎡两居室、90㎡三居室、120㎡四居室、120㎡五居室，物业公司为北京城承物业管理有限责任公司，物业费是3.98元/㎡/月，小区的容积率为1.6，绿化率为30%。

三个小区都是以改善型户型为主，但是通过对比我们可以发现：从容积率上来说，金宝花园北区比其他两个小区略高，居民舒适度会稍差一些；从户型上来说，中建宸庐比国誉府和金宝花园北区来说较少，国誉府在售的户型多但是都比较紧凑，空间舒适度比其他两个小区要差一些；金宝花园北区的房价比其他两个小区更加亲民，并且户型适合人群也较多。综合来看，金宝花园北区的优势相较更好一些。

小区周边二手房的报价在2.5万/㎡-5.9万/㎡，其中马坡花园一区和恒华湖公馆与金宝花园北区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。