东苑小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。

板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。 产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。

庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。 怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。

新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。 居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。

北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。

陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区楼龄虽然较大，但楼体质量较好，绿化面积大，环境优美，居民的居住环境较好，有利于提高居民的居住品质。

2、小区户型多样，以小户型为主，并且总价较低，总价最低为78㎡的两居室为例，报价245万，总购房成本相对较低。

3、小区周边商业配套比较好。底商里有超市、药店等多种商铺，还有世纪园商城、万达广场（北京怀柔店）等大型商场，可以满足居民的日常生活需求。

4、小区周边就有怀柔府前东街站、东关村站等多个公交站，公交线路完善，所经线路遍及怀柔城区，并且小区位于主干道路附近，交通便利。

距幸福里app2021年7月挂牌均价29499元/㎡，环比下降0.19%，根据幸福里数据来看，环比上涨和下跌幅度有所波动，但房价总体是平稳上涨的。挂牌房源有60㎡的一居、77㎡-79㎡的两居、89㎡-106㎡的三居，总价在185万-365万之间。

具体购房成本方面，拿在售的78㎡的两居室为例，报价245万；参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为86万，二套首付为147万，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有60㎡的一居，77㎡-80㎡的两居，90㎡-107㎡的三居。其中一居室和三居室占较大比重，现选择小区主力户型60㎡一居室和106㎡三居室进行分析。

由于楼龄较老，防水设施不够完善，底层比较潮湿，不太推荐；

12号楼距离街道较近，噪音污染比较严重，不太推荐；

61、62号楼在小区内部，噪音污染比较小，环境相对安静，建议优先选择；

其中62号楼周围绿化资源更为丰富，可作为首选。

1、小区以小面积户型居多，并且总价较低，总价最低为78㎡的两居室为例，上车价74万，适合刚需人群入手。

2、小区内部绿化率较高，环境优美，内部配套齐全，且居住人口老人居多，小区氛围良好，适合家中有老人的购房者考虑。

3、小区附近交通便利，有较多的公交站台，且临近主干道迎宾路、开放路，依赖交通出行或者有车一族可以考虑。

截至2021年8日，怀柔板块内目前有北科建水岸雁栖一个在售新房项目。其距离本小区较近，故将北科建水岸雁栖与东苑小区进行对比分析。

北科建水岸雁栖截至2021年8日，是由北京京雁置业有限责任公司打造的新房项目。均价为36000元/㎡，户型多样，从一居室到四居室均有，户型面积在56㎡-152㎡之间，跨度较大，但总价最低为207万/套起；东苑小区户型为一居室到三居室，户型面积跨度不大，78㎡的两居，总价为245万。

综合来看，北科建水岸雁栖大户型较多，总购房成本相比东苑小区要高，比较适合家庭人员较多的改善型用户。东苑小区则适合急需入住的刚需型用户。

怀柔板块内有较多的二手房，现选取同地段较近，共享周边外部设施的龙祥小区和莲馨苑两个小区与东苑小区进行比较。