融景城东区位于北京市石景山区八角商圈，是一个较为成熟的商圈。商圈区域内交通发达便利，有地铁一号线八角游乐园站、古城站，道路交通有五环路和阜石路，交通发达，出行便利。

石景山八角商圈主要以居住为主，各类生活配套齐全，有物美超市、中国银行、万达广场、苏宁易购广场、石景山医院、北京市京源学校、松林公园、石景山雕塑公园、石景山体育场等各类生活设施。

作为石景山区老板块之一，石景山区八角商圈经过多年建设与沉淀，区域内已拥有完善的生活配套，形成了浓厚的居住生活氛围。

八角板块居住人群多为本地人口，有很多是石景山区内各医院、科研院所、教育学校、企事业单位的工作人员，也有融科创业中心，企业工作的打工一族，小区居民结构简单，内部稳定和谐。

根据公开资料显示，八角商圈近期无地块出让，最近一次为2020年1月由融创以34亿元、25.93%溢价率竞得的1612-757地，该出让地块位于石景山古城南街东侧（首钢园区东南区），乘1号线地铁至天安门仅需要半小时左右，该地块的竞拍吸引了龙湖、中交、世茂、招商、融创、中海、首开、华润、建工、绿城、金茂+保利、旭辉、首创、电建等十几家房企参与，最终由融创竞得。

1612-757地块总面积23302.84平方米，起始楼面价41381元/平方米，建筑控制规模65248平方米，容积率2.8，起拍价27亿元。该项目位置更加优越，且为纯住宅用地，加上其41381元的价格，对比之下，将来对八角板块的二手房市场可能会造成一定影响。

八角商圈作为石景山地区的一个成熟老板快，目前的发展已接近饱和，但是随着苹果原交通枢纽站的建设，将来地铁1号线将和八通线贯通，实现从古城地铁站直达北京环球影城度假区，且该线路还将串联副中心站、环球影城站及首都国际机场、大兴国际机场两大机场。

同时，随着1号线将和八通线贯通，还将进一步缩短西五环与城市中心的通勤时间，为石景山居民出行带来极大便利。

1.小区内环境优美，绿化率高，有独立花园、人造湖、人造小溪等景观，种植了各类树木花草，使自然与生活环境融为一体，不仅优化了小区内部环境，还提高了小区空气质量，为居民提供了休闲、舒适的生活环境。

2.小区内部及周边配套完善丰富，内部设有健身器材、儿童游乐园、球场等休闲设施与场所，为居民提供了多样的休闲选择，满足居民运动需求。外部设有便民菜篮子、理发店、美容店、烟酒店、吴裕泰、饭店等店铺，可以使居民尽享生活便利。

3.小区内实现了人车分流，保障了居民的出行安全，小区共1000个车位，车位充足，可租可售，并支持安装新能源充电桩，能够全方位满足居民车辆的停放需求。

4.小区安保措施完备，楼栋单元门设有门禁系统，外来人员难以入内，有效地对小区进行了封闭式管理，保障了小区居民的安全性与私密性。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉19日，小区在售房源约8套，占全部房源的4.5%。

小区目前在售均价60559元/㎡，较上月环比上涨约0.47%。近6个月，小区整体均价在高于石景山区、八角商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅高于同期石景山区、八角商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的88.37㎡两室一厅户型为例，报价528万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为185万元，二套首付为317万元。

小区有81㎡-90㎡两居室、87㎡三居室。现选择90.07㎡两室一厅和88.79㎡三室一厅进行分析。

小区在莲石东路和西五环交界处，衙门口桥的西南侧，虽然有隔离带能缓冲，但此环路高速车流量非常大，行车噪音难免，不建议选择东南方向的楼号。

1号楼、3号楼附近商业较多，离出入口近，喜欢热闹的人群可以选择。

2号楼、5号楼，东西排布，楼间距大，离小区公园较近，采光视野较好，核心位置，建议优先选择。

1.小区内环境优美，绿化率高，适合家里有老人及小孩的家庭选择。

2.小区内部及周边配套完善丰富，适合对生活质量要求较高的群体选择。

3.小区车位充足，可租可售，适合有车的群体优先选择。

截至2021年8⽉19日，八角商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是石景山古城商圈的中海首钢天玺。

中海首钢天玺开发商为北京金安兴业房地产开发有限公司，在售户型为122㎡三居室和147㎡四居室，在售价格74000元/㎡起，总价900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而融景城东区房源在售均价60559元/㎡，户型以中户型为主，总价528万元/套起。

融景城东区与中海首钢天玺项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价高于石景山八角商圈二手房均价，现选取3公里范围内，房龄、均价与融景城东区相近的诗景长安、西引力进行比较。