温泉小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。

板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：

城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、居住品质方面：小区整体楼栋品质较高，外立面新，内部干净整洁，居住舒适度高

2、停车方面：小区停车位较为充足，可以为有车一族提供良好的停车环境，方便人们生活。

3、价格方面：2021年8月的参考均价为15281元/㎡，均价与本板块相比较低，总价较低。

4、地理位置方面：小区位于延庆区，临近江水泉公园与三里河湿地公园，区内还有八达岭长城、百里山水画廊等旅游景点，满足居民的短期出游。

据幸福里APP显示，截至2021年8月，温泉小区的在售房源有3套，占总房源约1.4%。挂牌均价为15281元/㎡，对比上月向上浮动0.11%。近6个月，小区整体均价低于延庆板块在售均价；环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，102㎡的三居室，报价150万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为45万，二套首付为90万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有93㎡-102㎡的三居室。现选择小区主力户型93㎡三居室和102㎡三居室进行分析。

1、小区位于延庆城区板块，公交站点多，交通较为便利，并且周边商业配套齐全，适合在延庆城区或在临近板块工作的人群。

2、小区目前在售均价低于延庆区内的楼栋均价，适合预算不足的刚需人群入手。

3、小区临近万达广场与众多景区公园，适合就近工作的人群。

截止2021年8月份，延庆板块内有新房在售，是碧桂园京源著小区，距离温泉小区约2.5公里。

碧桂园京源著小区是由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发的小区，均价为23000元/㎡，户型有89㎡-135㎡三居-四居，总价为235万/套起，交房时间为2021年10月31日。温泉小区为102㎡的三居，总价为150万。二者皆位于延庆城区商圈，附近无地铁站，公交站点多，交通配套相差不大，但从总体建筑品质和内部设施来说，温泉小区要劣于碧桂园京源著小区。总的来说，碧桂园京源著小区更适合对居住品质要求较高且不着急入住的改善型人群，温泉小区则适合刚需人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、价格、商圈等多方面考量，现选取距离温泉小区较近的泰安小区、舜泽园小区进行比较。