珠江帝景E区小区位于朝阳区大望路板块，处于东三环与东四环之间，西临双井商圈，北靠国贸CBD，东近百子湾商圈，西邻北工大商圈。

商业方面，合生汇云集600多个知名品牌，是体验式网红购物中心；交通方面，地铁7号线、14号线在九龙山交汇再加上城市主干道广渠路、西大望路、东四环中路，出行相当方便；教育方面，板块内有北京市三里屯一中（百子园校区）、北京市第二实验小学朝阳学校等。

医疗和生态环境方面略显不足，板块内只有北京五洲妇儿医院、欢乐口腔等私立医院，三级综合垂杨柳医院距离板块约2公里，弥补区域内医疗不足；生态环境方面，只有百子湾公园一枝独秀；产业方面，商圈北侧有一处大望路电影产业园，园区紧跟朝阳区文化创意产业发展的步伐，与北京市文化实验区走廊同步发展。

大望路板块是朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房，且大多建于2015年之前的商品房，还有部分为上世纪90年代左右的单位集体自建房。大望路板块内楼盘较新，超过70%的楼盘都是2000年以后的楼盘，不仅有后现代城、易购空间等刚需楼盘；也有金港国际、石韵浩庭、珠江帝景等改善楼盘；还有复地首府、金茂府等豪宅。

板块内的居住人群以国贸、各企事业单位员工、朝阳区本地人以及在大望路板块内上学的人员为主。

2015年至今，大望路板块都没有住宅用地入市。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，大望路板块都没有待出让住宅用地。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

大望路板块商圈趋向成熟，最大的利好政策便是北京地铁28号线（原CBD线）规划建设，28号线从东大桥至广渠东路，线路长度为8.7公里，途经板块内的北京东站，区域的通达性会得到进一步提高。

此外，板块还位于北京商务中心区辐射范围内，根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳区将建成国际一流的商务中心区，主导产业是金融、保险、电信、信息、服务和咨询，同时，以优美的环境，便捷的交通，方便舒适的配套设施，成为首都走向国际化、现代化的新城区。

1、小区建筑品质较高，装修较好，内部设施齐全，垃圾回收处、快递柜、运动器械齐备，能够满足居民一定的生活质量要求。

2、小区环境好，绿化率高，能够提供一个良好的生活环境，基本满足居民对于居住环境优美的追求。

3、小区周边商业贸易繁荣，有大型超市，能够很好地满足住户日常的生活需要。

4、小区周边有较多的公交线和地铁线，交通便利，为居民日常上班工作和外出提供了非常大的便利。

珠江帝景E区2021年7月挂牌均价为92193元/㎡，比上月上涨0.13%。挂牌房源以123㎡-162㎡的三居为主，总价在1400万-1780万之间。根据幸福里APP显示挂牌房源8套，房源相对紧缺。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型160.72㎡的三居为例，报价1770万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房源首套首付约为708万，二套首付为1416万。

该小区户型有51㎡一居，89㎡-124㎡两居，124㎡-162㎡三居，144㎡四居及以上。现选择该小区123.98㎡的两室一厅户型和161.52㎡的三室二厅户型两种户型进行分析。

1、小区整体成方形，楼栋靠街道旁建设，各楼栋分布较分散，距离稍远。小区的单元楼分布在小区的北边、西边和南边，中间位置为基础设施。

2、401号楼栋为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购房者需要重点关注。

3、403号楼栋和405号楼栋都临街，会受到交通产生的噪音影响。但403号楼栋店铺较多，购物方便。

小区环境优美，绿化率达到37%，小区内楼栋前都有灌木丛，绿树成荫，为居民创造了一个环境优美的居住环境。适合追求环境优美，对小区环境有一定要求的人群购买。

小区周边有多条地铁线和公交线，1km内有平乐园地铁和大郊亭地铁两条路线，对于需要搭乘地铁出行的人群购买。

小区建筑品质较好，装修较好，公共娱乐设施较多。适合对生活品质有一定要求的人群购买。

2021年7月朝阳区大望路板块内无在售新房可参考对比。故将在朝阳区的新房中寻找对比，有元熙华府和尊悦光华两户进行对比。

元熙华府是北京卓丰投资有限公司开发的住宅，在售户型有102㎡、103㎡和120㎡的两居，124㎡、130㎡和139㎡的三居，146㎡三居，目前均价82000元/㎡，总价最低750万。两者相比较而言，元熙华府的绿化率高于珠江帝景E区，小区环境更好。但云熙华府只有390个车位，车位较少，会给居民带来不便。而且云熙华府两居户型多为东西朝向，对户型没有太大要求的人群可以考虑购买。

尊悦光华是北京盛夏房地产开发有限公司开发的住宅，在售户型有170㎡和171㎡三居，目前均价130000元/㎡。通过两者对比，尊悦光华小区物业费为18.00元/㎡/月，尊悦光华小区属于高品质的小区，适合有充足资金，对生活品质要求高的人群进行购买。

朝阳大望路板块二手房较多，选取距离珠江帝景近的两处，分别为后现代城（C区）和广渠金茂府北区，现进行对比分析。