三里屯商圈位于北京市朝阳区，地处东三环至东二环之间，内有一条地铁线路，是东三环内产业转型较为成功的商圈之一。

三里屯商圈北侧为三元桥、柳芳商圈，南侧为东大桥商圈，西侧为东直门外商圈，东侧为朝阳公园西商圈，它们之间优势各异，联动效应强劲。

2005年，三里屯Village落成，商圈正式开启产业转型，随着大量国际时尚品牌蜂拥入驻，拔地而起的综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批高端楼盘，让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里，往日的酒吧街逐渐蜕变成新三里屯商圈，成为弄潮儿们的新据点。

目前的三里屯商圈内，包含有三里屯小学、圣顿公学、北京市朝阳区实验小学、清华大学附属中学、北京市第五十五中学等。

商圈内包含地铁10号线沿线的三个站点，10号线为环线，是一条高能级地铁线，沿三环可以串联起国贸、双井、太阳宫、苏州街等热点商圈。

三里屯商圈内的医疗、生态休闲配套，包含有北京恒生沙医生医院、北京万国中医医院等，东临朝阳公园，北临香河园公园等。

综合来看，三里屯是一个商业繁华和外交繁多的商圈，有着三里屯太古里、永利国际购物中心以及西班牙大使馆、巴基斯坦大使馆等众多大使馆。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，其中老公房门槛价283-288万元、次新房门槛价240-380万元，相对于朝阳区其余商圈，三里屯板块的门槛价中等，对刚需购房者比较友好。

另外，因为三里屯为北京夜市最繁华的商圈之一，所以三里屯在朝阳区内的价值认同相对较强。

三里屯商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查三里屯及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，三里屯商圈内二手房均价为8.1万/㎡，邻近板块东大桥商圈均价在9.3万/㎡，朝阳公园西商圈均价在8.2万/㎡，三元桥商圈均价在8.2万/㎡，朝外大街商圈均价在8.8万/㎡，柳芳商圈均价在7.6万/㎡。三里屯商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，比价效应下三里屯商圈的价值已被市场充分释放。

实际上，三里屯商圈的拆迁工作开始于2004年6月，这个时间点相对较晚，所以给了商圈蜕变成消费地标的机会。

对于三里屯来说，目前值得期待的是尚在建设中的北京地铁3号线，这条地铁线为东西走向，西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园南路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，之后沿姚家园北一路向东进入东坝地区，至规划东坝大街到达终点，线路全部为地下线。

从站点设置来看，3号线会在团结湖设置换乘站，届时，三里屯商圈东西向轨交不足的现状，将会得到改善。

1、小区楼道内环境较为整洁，居民们居住体验感较好。

2、小区楼栋设有门禁装置，防止外来人员的随意进出，保证了居民们的人身财产安全。

3、小区楼下为大商场、周边还有太古里等著名商场，居民娱乐、逛街方便。

4、小区人车分流，且车位充足。

5、周边体育场、体育馆众多，居民健身运动方便。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源为10套，占全部房源的1.34%。小区目前在售均价75708元/㎡，环比上涨约0.02%。近6个月，小区整体均价高过朝阳区、低于三里屯商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期朝阳区、望京商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为64㎡一室一厅户型，报价380万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为145.3万元左右，二套首付为235.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有2栋楼745户，有63㎡-114㎡的一居，有55㎡的两居，以上户型每栋楼都有分布， 小区的主力户型为主力户型63㎡的一室一厅和109㎡的一室一厅。

现选择主力户型63㎡的一室一厅和109㎡的一室一厅进行分析。

永利国际公寓只有2单元7层以上的房是70年产权的房，所以楼栋选择最好是选择10层以上的房，视野开阔、安静的环境，建议优先选择10层以上的房子。

而7-10层的房，由于楼下就是永利国际购物中心，比较嘈杂，购房者需要重点关注。

适合在三里屯商圈内以及周边商圈有改善需求的购房者。

出门不远处即是地铁站和公交站，对通勤能力看重的购房者可以考虑。

楼下大商场、距离太古里等地较近，对生活配套有需求的购房者建议购买。

管理严格、小区外立面较为高端，适合看重小区整体品质的购房者购买。

目前，三里屯商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向4公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。

懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起；

两个新房项目均为大面积、高总价小区，建议预算充足，对面积要求较大，且追求小区、户型产品力的购房者，可以选择以上两个新房项目。

永利国际最高售价的为114㎡户型，总价980万元/套起。建议预算有限且对周边生活配套有需求的人群选择永利国际。

选取三里屯范围内及邻近商圈内均价与永利国际相近的都市晴园和九号公寓进行比较。