马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。

主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。

根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。

目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。

新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。

项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区为低密度板楼社区，户型多为南北通透，居住比较舒适。同时小区户型齐全，涵盖了一居、两居、三居、四居，为购房者提供了更多的户型选择。

2.恒华安纳湖建造于2011年-2016年，建成年限比较新，购房者贷款可贷满30年或25年，购房首付相对较少，购买者还款压力较轻。

3. 小区为封闭式管理，大门有24小时执勤人员，外来访客要登记，同时摄像头分布在小区的各个角落，较好地保证了居民的安全。

4.小区内部生活配套完善，周边商业、医疗配套比较成熟。小区内部就有恒华商业街，包含丰富多样的商铺类型，同时小区距离鲁能美丽汇比较近，可以满足居民的多样化的购物需求。

截止2021年9月参考挂牌价格在28803元/㎡，环比下降了0.01%。近半年内的价格走势图显示，恒华安纳湖小区的价格趋势没有太大的起伏。马坡商圈二手房报价在1.4万/㎡-5.9万/㎡之间，由于马坡商圈内别墅较多，同时恒华安纳湖小区周边交通配置并不完善，在区域内竞争力相对较小，因此该小区二手房报价低于顺义地区和马坡商圈二手房均价。

具体购房成本方面，拿在售的89㎡的两居为例，报价277万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为97万，二套首付为166万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型面积覆盖广，有69.0㎡的一居、82.0㎡-164.0㎡的两居、87.0㎡-167.0㎡的三居、142.0㎡的四居，其中主力户型为88.5㎡的两居和123.5㎡的三居。

小区共有23栋楼，各楼栋之间品质有一定的差异。

小区西北两侧均设有出入口，1号楼、2号楼、5号楼距离小区出入口比较近，出行比较方便。同时5号楼南侧为恒华商业街，相对比较嘈杂，喜静的人群建议避开选择。

6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、12号楼、13号楼、15号楼位于小区中心位置，相对比较僻静，并且距离小区中心花园比较近，花园中有老年健身设施，适合有老人的家庭选择。

1号楼、10号楼、11号楼位于小区东侧边缘，靠近通顺路，该道路为双向四车道，由于正在施工所以噪音比较大，介意这一点的人群建议避开选择。

1.小区最小户型面积为69㎡的一居，总价为199万，首付为70万，购房门槛相对较低，适合资金预算有限的购房者。

2.小区为低密度社区，内部配置了老年健身器材，周边商业、医疗的配置也比较成熟，比较适合养老人群。

3.马坡板块正在高速发展，中国民生银行总部基地、北京银行总部基地、中信银行总部基地等落户马坡板块，看好本区域发展的人群可以考虑恒华安纳湖小区。

截至2021年9月，马坡板块内有恒大上和府、国誉府、富力首开金禧璞瑅、中建宸庐、北辰墅院1900、汇龙湾家园、合景泰富天汇、中晟广场和首开富力十号国际入驻，这里选择距离较近的恒华湖公馆和合景泰富天汇进行对比。

汇龙湾家园为北京牛栏山房地产开发有限责任公司打造的商品房项目，截至2021年9月，恒华湖公馆售价为35000元/㎡起，比恒华安纳湖小区的均价高一些，小区在售户型面积有89㎡-90㎡的两居和140㎡-160㎡的三居和250㎡的四居，户型多为南北通透的全明格局，受众定位为具有改善需求的人群。而恒华安纳湖小区均价低面积小，虽为同一个物业公司，但恒华安纳湖的物业费也更低一些，性价比更高，因此对资金有限的刚需人群更加友好。

合景泰富天汇是由北京香醍房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积有89㎡-110㎡的三居和117㎡-129㎡的四居，截至2021年9月，售价为330000元/㎡起，总价在330万/套起。合景泰富天汇的户型配置和恒华安纳湖小区比较相似，但小区均价相对比恒华安纳湖更高，并且物业费也较高，更适合具有一定的资金支撑能力的购买者。但由于小区建造不久，周边配套也在逐步完善，对周边配置有要求的人群来说恒华安纳湖小区是更好的选择。

顺义马坡板块发展时间长久，较为成熟，板块内的旧小区偏多，这里选择品质较好且距离较近的恒华湖公馆和牛栏山小区进行对比。