龙潭湖商圈位于北京市东城区，地处二环内，有一条地铁线路。

商圈处于二环内的最东南角，商圈内近一半面积被公园、学校、机关填充，住宅区被切割的相对细碎，是二环内相对边缘的商圈。

龙潭湖商圈北侧为广渠门、崇文门商圈，南侧为方庄商圈，西侧为天坛商圈，东侧为潘家园商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，但龙潭湖商圈因为二环高架，以及南护城河的存在，与东南方向的商圈联动效应较弱，主要承接由前门、王府井、东单商圈延伸过来的零碎购买力。

1984年，商圈内的龙潭公园、龙潭西湖公园正式建成，1987年，北京游乐园在公园中建成开放，但在2010年停止营业。

现在的龙潭湖商圈内，包含1条地铁5号线，此为南北向的高能级地铁线路，北接天通苑，南连宋家庄，沿途站点串联多个强势产业带。商圈虽然紧邻二环线主干道，但由于南护城河的区隔，商圈实际连接西北方向的交通更为方便。

另外，商圈内还包含北京光明路小学、东城区板厂小学，以及体育路小学（低年级部）等。医疗设施方面，包含有北京彭胜医院。

商业方面，商圈内暂无大型商场、超市、购物中心，距离商圈最近的大型商业综合体位于崇文门商圈南侧。

龙潭湖商圈内，住宅年代横跨1974年-2005年，主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度不大，整体舒适度尚可。老公房门槛价520-750万元、次新房门槛价823-1050万元，相对于东城区其余商圈，龙潭湖的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。主要吸引对生态休闲、价值认同、交通通勤有要求的购房者。

龙潭湖商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡。

周边板块：广渠门商圈的均价为10.8万/㎡，方庄商圈的均价7.2万/㎡，潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，天坛商圈的均价9.5万/㎡，除三环外的商圈，龙潭湖的均价与周边商圈均价差距并不算太大。

由此可知，商圈虽然属于三环内的价值洼地，但结合比价效应，以及商圈区位、房屋品质等因素分析，龙潭湖商圈的价值已经被市场充分释放。

龙潭湖商圈的大坐标尚可，但其作为二环内板块，位置有些边缘化，王府井、东单、前门等热门商圈的购买力延伸，已经被崇文门、广渠门、天坛等商圈截断，对龙潭湖商圈的实际提振作用不强。

尤其是龙潭湖商圈内，住宅区被切割的相对细碎，房龄方面，也以老公房居多，再加上南护城河对二环外商圈的区隔，实际上龙潭湖商圈并非北京城热门的置业、置换目的地。

不过，值得注意的是，龙潭湖西湖公园内，原本有一座“北京游乐场”，该游乐场在2010年已关闭，但根据东城区两会透露的信息，该地块仍是娱乐设施性质的用地。

根据此前的坊间传闻，该游乐园将在2021年重建，不过截止2021年7月，未有动工迹象。

综合来讲，只要该地块的娱乐设施用地的性质没变，未来不论是否重建游乐园，或是大型商业设施，都会是龙潭湖商圈价值的潜在利好预期。

1、小区内有超市、菜市场、水果店、早餐店、餐厅等，日常生活需求基本能得到满足，内部配套较齐全，生活方便。

2、小区绿化好，绿树成荫，小区里还有亭子，走累了在亭子里休息一番，看看风景也是不错的，居住体验好。

3、离小区500米内就有六个公交站，1.5公里内有两个地铁站，交通便利，通勤方便。

4、周边休闲配套较优越，小区离龙潭湖公园大概五分钟左右的路程就能到，生活体验好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，龙潭北里小区在售房源约3套。小区目前在售均价93879元/㎡，环比上涨约0.17%。近6个月，小区整体均价低于东城区均价，但高于龙潭湖商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体呈稳中呈上升趋势，从目前情况来看，还是比较适合入手的。

购房成本方面，总价最低为59.93㎡的二室一厅户型，报价590万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为225.7万元左右，二套首付为365.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有50.17㎡-60.33㎡的两居，有59.32㎡的三居，以上户型板楼和塔楼均有分布。

小区的主力户型为50.17㎡两室一厅和108.5㎡二室一厅，该两种户型存量房源较多，故对比分析。

龙潭北里小区整体环境较为不错，虽然四面都为街道整体会对小区居民是有部分影响。小区东、南两房的街道比较小，影响稍微较小。

小区整体绿化好，基本都被绿化包围了，但从卫星地图上可以看到，最好的三个位置应该为四条的2号楼、五条的3号楼和六条的3号楼。

小区南临龙潭湖公园，整体生态较好；北边则交通总体情况较为优于南方。

小橘子推荐对上班、交通以及休闲需求度高的居住者留意2号楼，而对生活品质要求高的居住者更适合五条的3号楼和六条的3号楼。

离小区500米内就有六个公交站，1.5公里内有两个地铁站，适合在龙潭湖商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖公交出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，休闲娱乐设施配套齐全，适合对小区品质、居住品质有一定要求的购房者。

小区内外配套齐全，生活便利，适合对小区配套有一定要求的购房者。

截止到2021年7月，龙潭湖小区50.17㎡二室一厅上车价516万，首付为180.6万元起，小区内配套较完善且周边交通、休闲等资源较为成熟，比较适合刚需改善购房者。

目前，龙潭湖商圈内无新房项目在售。目前小区最近的新房项目是位于小区西南方向东城区的天坛府，东北方向26公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而龙潭北里房源最高挂牌总价在600万元，新房与二手房价差别大，更适合适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

小区均价低于东城区，略高于龙潭湖商圈二手房均价，周边2公里范围内与龙潭湖小区均价相近的小区不算太多，现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与龙潭湖小区相近的鸿运花园小区和左安漪园小区来对比。