东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、内部休闲娱乐设施完善。小区内部的花园、走廊、会所设施完备，另外还有网球场，小区内的休闲配套，可满足不同年龄段的需求

2、小区为封闭式花园，环境优美，居住惬意。绿化率超过40%，种植有各类名贵植物、灌木，另外还有大型草坪，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区为万科物业，作为排名靠前的物业公司，工作认真负责，为居民生活品质保驾护航。保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能，毕竟一个好的物业公司是可以决定房价的走势。

4、周边配套完善，居民生活方便。地铁站、商场、学校、医院，出行、购物、上学、看病都可以逐步的得到解决。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约11套，占全部房源的1.2%。小区目前在售均价103564元/㎡，环比上涨约0.27%。近6个月，小区整体均价在高过东城区、东直门外商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期东城区、东直门外商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格波动趋于平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为45㎡西向开间户型，报价510万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为216.2万元左右，二套首付为340.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：46㎡-73㎡的一居、120㎡-152㎡的两居、150㎡的三居、306㎡的四居。

现选择北区主力户型70.13㎡一室一厅和46.1㎡一室一厅进行分析。

小区整体采用V字式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；

另外这样的布局也有利于东升西落光线的照射；

25座靠近北区进门位置，更靠近南区，在享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议如果想离南区近一点的可以选择25号。

26座靠近东直门大街，因为是主干道临近街区会比较的吵闹，但是离网球场很近，而且小区内部在26号楼一楼是有便利店的，比较方便。

东直门外板块生活品质中等偏上，交通枢纽作用明显，小区内户型总价跨度大，距离小区1.5公里内有2号线地铁可以换乘多条线路，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中最小户型45㎡一室零厅的上车价216.2万，最大户型73.26㎡一室一厅的上车价462万，比较适合在东直门商圈内及周边商圈工作刚需上车的购房者。

物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区物业整体品质的购房者。

出门不远即是地铁站，也可自驾到二环路，对交通出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、医院、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，东直门外板块内无新房在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房出售。

据幸福里APP得知，海晟名苑北区在售户型总价段为500-3860万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离小区最近的新房项目为小区西南侧8.5公里的的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于东直门商圈二手房均价，周边1公里范围内与海晟名苑北区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与海晟名苑北区相近的海晟名苑南区、东城逸墅进行比较。