西营前街位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、低密板楼是西营前街吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或一梯三户的设计，意味着多数房源会南北通透，采光好。且居住氛围比较好，部分房源为早期员工家属楼，邻里之间熟络，很适合有老人的家庭。

2、面积段可选择性多，从一居室到三居室都有，可满足多种人群的需求。

3、小区距离通州中西医结合医院、潞河医院都很近，是医院工作人群的优选。

4、周边配套成熟，居民生活方便。地铁站、商场、公园，距离小区都比较近，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

2021月7月，西营前街小区的挂牌均价是3.6万/㎡，总价区间在189万-550万，挂牌均价环比上月上升0.11%。挂牌房源以两居为主。从过去六个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购买成本方面，以96.04㎡一居室为例，报价370万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于普通住宅，首套首付约为129.5万，二套首付约为222万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区共主力户型为两居和三居，两居室面积段为51㎡-105㎡，三居室面积段为77㎡-168㎡。除了一些拐角处的异形户型之外，大部分户型都比较经典。下面我们分析下小区的两居室户型。

2.1、户型一

本户型为58㎡南北朝向两居室，其优点有四：

1、南北通透，利于空气流通；

2、两个卧室各在一边，互相不打扰；

3、主卧有独立阳台，方便晾晒衣物；

4、客厅有窗户，采光通风较好。

其缺点有二：

1、厨房和卫生间，门对门，感觉不卫生；

2、客厅电视不太好摆放。

2.2、户型二

本户型为70㎡两居室，其优点有四：

1、南北通透，利于空气流通；

2、两个卧室各在一边，互相不打扰；

3、南侧有独立阳台，方便晾晒衣物，有扩展功能；

4、厨房有独立阳台，空气流通，且方便存储。

其缺点有三：

1、入户门，正对卫生间，不利于隐私；

2、卫生间，没有窗户，不利于干燥；

3、客厅没窗户，影响采光。

楼栋方面，由于该小区各楼栋分布比较分散，楼栋品质也存在较大差异。更加关注居住品质的用户可以优先考虑西营前街1-15号楼。想要享受更便利的火车出行方式，可以优先考虑西营前街19号楼、西营前街21-23号楼；由于西营前街39号楼、42号楼、43号楼、44号楼，临近京秦铁路，建议实地感受下再做选择。

小区购房门槛相对较低，适合在通州工作的刚需人群。小区距离中西医结合医院、潞河医院，适合在这两个医院工作的人群。小区交通便捷，多元化，也适合在国贸、大望路、北京站、北京西站等沿途上班的人群。

新华大街商圈在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡），京澜誉府（均价6万/㎡），复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品力来看，均不具备可比性。周边配套而言，西营前街更好，新房的环境和整体建筑结构相对更优，预算充足的朋友可以考虑下新房，首付预算有限的朋友，则可以选择西营前街。

西营前街周边二手房报价在3.6万/㎡-4.8万/㎡，周边有很多建成多年、内部生活氛围浓厚的小区。这里选择距离小区最近的东方生活小区和中仓小区做对比。