崇文门商圈位于北京市东城区，地处东二环内，内有三条地铁线，是北京城南的老牌区域性商业中心，以及终极置换目的地之一。

商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区，居住密度中等偏上，成交量大，换手率高，交易相对活跃。

崇文门商圈北侧为东单商圈，南侧为龙潭湖商圈，西侧为前门商圈，东侧为广渠门与东花市商圈；均属于成熟的热点商圈，但各有侧重，它们之间产业互补，联动效应强劲。

崇文门商圈的历史非常悠久，最早的规划建设能追溯到明朝中后期，1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈，以南北走向的崇文门外大街为中线，西侧商圈偏重商业建设，东侧的崇文门商圈偏重居住，如商圈内的国瑞城、新景家园等，均是二环内少见的大规模次新小区。

现在的崇文门商圈内，大型的商业设施集中于商圈南北侧，包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。

商圈内包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线和7号线，地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，几乎可以抵达二环内的所有商圈；7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

此外，崇文门商圈还包含有二环线干道，无论是去故宫还是北京站都比较方便。

商圈内的教育设施，包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。

崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。

另外值得一提的是，崇文门商圈内包含多个著名旅游景点，例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等，都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是，崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏，规模上的公园、绿地均在商圈之外。

崇文门商圈内，住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成，建筑密度中等偏高。

老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元，相对于东城区其余商圈，崇文门商圈的总价区间跨度不大，购买力构成主要以北京南城片区，以及同商圈的置换需求为主。

崇文门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，崇文门商圈均价为11.2万元/㎡，周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡，均低于崇文门商圈的均价。

对比来看，崇文门商圈的住宅均价处于高位，近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势，可以判断其价值已经被市场充分释放。

从区位上来看，崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延，因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在，上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。

但也正因为明城墙遗址公园的存在，崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。

崇文门商圈地处二环内，大规模的规划、建设已无可能，值得注意的是商圈内的业态升级与改造，据2018年新世界中国地产有限公司的披露，崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同，打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。

资料显示，崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，具体位置在商圈中部偏南。

如果此项改造得以成行，那么崇文门商圈的价值，将会得到有力提振。

1、门禁安保严格，小区大门处有前台登记询问，进出都需要刷卡或者业主输入密码，居住安全有保障。

2、小区人车分流，居民安全性较高，且车位配比达1：1，几乎不用担心停车问题。

3、小区内部设施较完备，健身游泳馆均有，且环境好，居民居住体验感较好。

4、周边配套齐全，小区楼下有大型商超，基本生活需求都能得到满足。且离地铁站和公交站较近，交通便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，国瑞城西区在售房源40套。小区目前在售均价88347元/㎡，环比上涨约0.42%。近6个月，小区整体均价低于崇文门商圈均价，也低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体呈稳中呈上升趋势，从目前情况来看，还是比较适合入手的。

购房成本方面，总价最低为58㎡的一室一厅户型，报价520万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为215.8万元左右，二套首付为426.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有58㎡-124㎡的一居、106㎡-146㎡的两居、251㎡-259㎡的三居。

主力户型是61.98㎡一室零厅和107.75㎡两室一厅，该两种户型存量房源较多，故对比分析。

国瑞城西区整体包含4栋楼。四周都临马路，且周边商业发达，人流量车流量较大，因此低层可能会比较吵；

小区楼栋间距较近，部分户型日常通风光照会受到一定程度的影响；小区楼栋中间有花园，对环境要求较高的可以选择临近花园的户型。

崇文门板块生活品质较高，生态环境较好，休闲娱乐资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显；周边企业商场、生态、交通资源都比较完善，适合对周边配套有一定要求的购房者。

小区属于崇文门商圈，距国瑞购物中心70米，距小区1公里内有两条地铁线，通勤方便，小区较小户型属于刚需自住需求，大户型属于高功能自住改善场景，适用于对生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

最小户型58㎡的一室一厅户型，总价最低520万；259㎡的四室一厅大户型报价在2500万元，适合品质改善，对周边配套有追求的购房者考虑。推荐对通勤、交通、周边配套和安保有严格追求的购房者买入置换。

目前，崇文门商圈无新房楼盘在售。目前小区最近的新房项目是位于小区西南方向东城区的天坛府，东北方向26公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而国瑞城西区房源最高挂牌总价在2500万元，新房与二手房价差别不算太大，比较适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

小区均价低于崇文门商圈二手房均价，周边1公里范围内与国瑞城西区均价相近的小区不算太多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与国瑞城西区相近的国瑞城东区和国瑞城中区来对比。