垡头翠城馨园C区小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。

垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。

生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。

2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、该小区内绿化环境比较好，基础设施完善，设置有儿童游乐专区、快递柜和废旧衣物回收等，给居民生活提供不少便利。

2、该小区周边公共交通便利，紧邻地铁7号线垡头站，公交站线路多，附近有多个站点。

3、该小区周边配套齐全，有东鹏农贸市场和众多底商，能满足居民日常所需。还有不少休闲娱乐场地，翠城公园、北京欢乐谷和垡头科普公园等。

4、该小区目前单价低于垡头区域的平均单价，在售户型面积适中，总价也不算太高。小区内物业费和停车费都比较低，节约不少开支。

幸福里APP显示2021年7月，垡头翠成馨园C区的挂牌均价为48634元/㎡，环比6月份下降1.66%。

该小区2021年7月，在幸福里APP挂牌房源有52套。

从近6个月的价格走势来看，垡头翠成馨园C区的房价上下浮动幅度较小，价格比较稳定。

具体购房成本方面，拿在售的90.77m²两居为例，报价480万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为168万，二套首付为288万。

该小区户型有48㎡-81㎡一居、87㎡-105㎡两居、100㎡-141㎡三居，主力户型是87㎡-105㎡两居。

114号楼距离小区大门比较近，过往车辆和人群比较多，环境比较嘈杂，对居住环境要求较高的人需谨慎选择。

123号楼和124号楼位于小区中间位置，不易受小区外界环境影响，居住环境更加安静。

138号楼、142号和144号楼前面无遮挡，采光采阳效果俱佳，室内视野比较广。

该小区目前单价比较低，在售户型面积不算太大，整体售价也不高，经济实力一般的家庭购买。在售房源中有一居户型，对于单身人士和新婚夫妻也是不错的选择。

该小区紧邻地铁7号线垡头站，拥有多条公交线路，距离多个公交站点只有几百米，比较适合上班族购买，出行方便。

该小区周边商业配套齐全，有翠城公园、垡头路东鹏农贸市场等，休闲娱乐场地比较多，生活气息浓厚，比较适合老年人居住。

截至2021年7月，幸福里APP显示垡头商圈无新房在售项目，朝阳区内的新房项目有悠唐麒麟公馆和尊悦光华，同属于朝阳区，户型面积适中，两个新房项目靠近东三环，周边配套更加优越。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司项目，属于普通住宅，在售户型为123㎡两居。截至2021年7月，幸福里APP显示售价112000元/㎡起，总价1401万/套起。该项目物业费6.8元/㎡/月，各方面费用都远高于垡头翠成馨园C区，更适合经济实力雄厚的三口之家购买。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司的项目，属于普通住宅，在售户型主要为133㎡-171㎡三居。截至2021年7月，幸福里APP显示售价13000元/㎡起，总价2400万/套起。该项目物业费18元/㎡/月，由高力物业管理，比较适合有足够经济来源做支撑的商务人士购买。

朝阳垡头区域二手房源较多，距离垡头翠成馨园C区较近的二手房源有双合家园小区和金蝉北里小区，目前单价差不多，故选择这两个小区进行对比。