石榴园南里小区位于丰台区刘家窑板块。刘家窑板块整体位于南三环和南四环之间，东临宋家庄板块，西邻木樨园板块，南面是大兴旧宫板块，北面是蒲黄榆板块。板块内交通便捷，板块西侧是南苑路，板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。刘家窑临近于国贸、金融街等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为丰台热门的置业板块。

刘家窑板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均较为完善。商业方面，板块内有京港城生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有石榴园公园等休闲公园；教育方面，板块内有北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、第十八中学（嘉泰学校）、北京十一学校丰台中学等。

宋家庄板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有石榴园南里、顺四条三十七号院等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有慧时欣园、光彩家园等。刘家窑板块内目前的居住人口以老北京本地人及大红门做生意的人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP2021年7月显示，2021年以来刘家窑板块二手房均价较2020年底有一定涨幅，但仍低于丰台区均价，且石榴园北里小区整体价格要比刘家窑板块二手房均价低。

根据公开资料显示，距离小区1公里范围的石榴庄区域，是北京市五十个重点“挂账村”城市化改造项目之一。石榴庄城市化改造项目总建筑面积17万平米，属于石榴庄旧村改造总体规划的一部分，建成之后是集商业、办公、酒店等多个功能的综合商业体，是丰台区在施工程中最大的公共建筑。石榴庄改造项目工程于2018年9月21日开工建设，目前已进入室内精装修阶段，项目完成后，将成为京城南部总建筑面积达100多万平方米的大型城市综合项目，包括46.65万平方米住宅及商业，29万平方米回迁安置住宅，11万平方米还建产业(商业)，以及近15万平方米交通、教育、医疗等市政配套设施，成为京城南部主要的居住和商业区域。该改造项目对石榴园北里小区的板块价值起到很大的提升作用，于此同时，石榴园北里小区南侧500米的京深海鲜市场也将要搬走，周边环境得到较大的改善。小区周边平行于三环和四环的主干路还要继续在向东和西延伸目前东侧到成寿寺，西侧到马家堡，也将对该区域发展起到带动作用，进一步吸引国贸周边外溢的购房需求。

刘家窑板块发展已经较为的成熟，但是同时也集中了一些老旧小区和棚户区，未来北京针对老旧小区的改造和棚户区的拆迁，会更好的改变该区域的环境面貌，居住的舒适性会更好。交通方面刘家窑区域8号线南段、14号线东段、5号线、10号线均在该区域设有多个站点，交通基础已经较为完善，未来值得期待的是8号线南北段、14号东西段的贯通带来的板块价值提升。

1、小区以小户型为主，户型选择空间大，从一居到三居都有，据幸福里app显示，2021年7月该小区50㎡的一居室上车价为253万，总价较低。

2、小区内绿化和氛围都较好，宜居性较强。

2、小区周边配套较为齐全，医院、超市、商场等都离小区较近，居民日常生活需求能得到满足。

3、小区周边有多条公交线和地铁线，附近地铁5号线宋家庄站和地铁10号线石榴庄站都离小区步行不超过10分钟。

根据幸福里APP显示，该小区在2021年7月份的挂牌价格为51891元/㎡，环比上浮0.18%，从近半年的价格走势图来看，该小区的价格处于缓慢增长和下降的状态，环比上浮和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示的主力户型约为74㎡两居为例，报价370万，参照北京市现行的普宅，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为130万，二套首付约为222万。

小区的户型有47㎡-57㎡一居、57㎡-74㎡两居和72㎡-83㎡三居。

小区的主力户型为65㎡两居

户型亮点：有单独的储物间，便于存放杂物；厨房有窗，利于油烟的排出

户型缺点：会客动线较长，且入户门正对主卧门，隐私性较差；家务动线与会客动线存在重合部分，会客不便利

小区的其他主力户型还有48㎡一居

户型亮点：动线无交叉，会客方便且私密性较好；卧室带阳台，可作为晾晒区域使用

户型缺点：卫生间无窗，不利于浊气的排出；客厅到厨房之间的过道面积大，存在空间浪费

小区一共有21栋楼，其中10号楼、27号楼、28号楼距离主干道榴乡路较近，喜欢安静的住户慎重选择。5号楼、1号楼、4号楼、3号楼、39号楼距离周边底商较近，看重周边配套的住户可以选择考虑一下。29号楼、30号楼距离小区周边和主要道路较远，且距离小区内健身器材和凉亭较近，建议喜欢安静和家有小孩的人群考虑一下。

1、小区户型选择面广，且多以小户型为主，面积小，价格低，适合刚需人群选择。

2、小区商业配套较为完善，能满足居民日常生活需求，且附近有多个购物中心，更适合热爱休闲娱乐的年轻消费群体。

3、小区周边有多条地铁线和公交站，其中地铁5号线宋家庄站和地铁10号线石榴庄站离小区都挺近的。适合以此为主要路线的上班人群选择。

截⾄到2021年7⽉，刘家窑板块内暂无在售新房，距离最近的宋家庄板块内有新房在售，故选取最近的北京金茂府二期和金府公馆进行对比分析。

北京金茂府二期为北京合茂置业有限公司开发建设的住宅项目。截止到2021年7月，北京金茂府二期·均价为103000元/㎡，三居总价最低为1091万/套，而石榴园南里小区均价为51891元/㎡，三居总价最高价为415万/套。从总价和购房人群上看，该小区与该项目不具备可比性，新房出售也不会对刘家窑板块内的二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.1万/㎡-5.9万/㎡，其中石榴园南里小区与宋家庄家园二区和石榴园北里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。