方庄商圈位于南二环和南三环之间,东侧与潘家园商圈咬合,最东端是分钟寺桥;南侧是宋家庄和刘家窑商圈,以南三环为界;西侧毗邻蒲黄榆商圈,以京蒲黄榆路为界;北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。
方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。
商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等,交通路网发达,通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等,医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园,商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。
商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡;商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售,均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定,二手房源房龄较老,供应充足。
目前商圈价值主要体现在居住功能方面,商圈内主要居住人群以原住民为主,其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群,主要的通勤方向是国贸、金融街等。
根据北京市规自委官网显示,方庄商圈2021年没有新地块入市,但5月份的北京市土拍中,丰台区有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇,占地面积约7.4公顷,规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得,成交楼面地价36232元/㎡。
第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村,占地面积约9公顷,规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得,成交楼面地价29471元/㎡。
两个成交地块与方庄商圈距离较远,且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系,相互不会造成任何影响。
方庄商圈是北京老牌居住区,主要由古城群星等六大社区构成,建面300余万方,商圈内人口密集、配套成熟,生活方便。但是随着时代的发展,商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。据丰台区政府官网显示,丰台区将重点打造10个活力商圈,将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机,以沉浸式时空派对为主题,打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”,中央环岛核心将变身“时空隧道”,时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体,全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前,方庄商圈正在转型升级,未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。
1、小区外立面维护完善,绿化面积大,居住环境好,邻里相处融洽,内部配套齐全。
2、小区大中小户型皆有,户型面积段较为全面,可以满足不同人群的购房需求。
3、小区附近交通便利,周边有公交站和地铁站,居民日常出行方便。
4、小区周边有超市、商场、餐饮、药店、社区服务站等,距离北京华博医院比较近,可以满足居民们日常生活中的基本需求。
截止到2021年7月28日该小区的挂牌价格为93507元/㎡,环比上月上升0.17%。自2021年来,该小区7月的价格相比上个月有所上升。从近6个月的价格波动趋势来看,环比上升和下降幅度均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
举例:
具体购房成本方面,拿在售的66㎡的一居室为例,报价640万起;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套为80%。即该套房源首套首付为256万,二套首付为512万。
紫芳园四区有66㎡-67㎡一居、88㎡-97㎡两居、115㎡-208㎡三居、180㎡-268㎡四居,其中主力户型是94㎡的两居和81㎡的三居。
户型面积 | 94㎡两居 | 81㎡两居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.主卧和书房均朝南,采光好。 2.客厅带有阳台,可以作为晾晒区域。 | 1.户型带有书房,有专门的工作区。 2.主卧带阳台,可做晾晒区 |
户型缺点 | 1.干湿不分离,会减少用电器的寿命。 2.卫生间为暗卫,容易滋养细菌。 | 1.卫生间均采用暗卫设计,通风差,不利于浊气排出。 2.卧室紧挨卫生间,干湿不分离。 |
关于楼栋选择方面,小区共有两栋楼。2号楼一侧临近街道,其较为嘈杂,喜欢安静的人可以避开这栋楼,但是2号楼距小区门口较近,出行比较方便;1号楼位于小区中心,远离街道,居住环境较为安静,适合喜欢清静环境的人群。
1、小区楼栋品质好,内部环境优美,居住氛围好,环境较为安静,适合注重小区楼栋品质和内部环境的人群。
2、小区内有大户型居室可以选择,家中人口较多的家庭推荐入住。
3、小区附近交通便利,有地铁站和公交站,以地铁14号线为主要交通方式的上班族可以选择购买。
截止2021年7月份,方庄商圈内有一个新盘在售,距离紫芳园四区较近的新盘在宋家庄板块内,这两个新盘分别为首开璞瑅和元熙华府。
首开璞瑅是由北京首开亿信置业股份有限公司开发建成的,首开璞瑅均价为10.6万/㎡,236㎡四居,总价最低为2500万/套起。而在紫芳园四区180㎡-268㎡四居,总价为2700万/套起,从总价和购房人群角度来看,紫芳园四区适合置换房屋和家庭人口多的人群。
元熙华府是由北京卓丰投资有限公司开发建设的小区,元熙华府均价为8.7万/㎡,其中121㎡三居,总价为1113万/套起。而紫芳园四区在售115-208㎡三居,总价为1150/套起,综上来看:元熙华府适合预算不充足的人群。
小区周边二手房的报价在8.3万/㎡-9.8万/㎡,其中紫芳园三区和紫芳园五区与紫芳园四区小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 紫芳园四区 | 紫芳园三区 | 紫芳园五区 |
位置 | 丰台区方庄商圈 | 丰台区方庄商圈 | 丰台区方庄商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 93507元/㎡ | 82929元/㎡ | 97084元/㎡ |
交房时间 | 2011年-2012年 | 2007年-2008年 | 2008年-2016年 |
建筑类型 | 板楼 | 塔板结合 | 板楼/塔板结合 |
户型面积 | 66㎡-67㎡一居 88㎡-97㎡两居 115㎡-208㎡三居 180㎡-268㎡四居 | 62㎡-69㎡一居 69㎡-104㎡两居 119㎡-156㎡三居 | 215㎡-236㎡四居 |
物业 | 北京大方物业管理有限公司 | 北京方庄物业管理有限责任公司 | 北京方庄物业管理有限公司 |
物业费 | 3.95元/㎡/月 | 2.00元/㎡/月 | 4.84元/㎡/月 |
优点 | 1、小区人车分流,为地下车库,停车位充足。 2、小区外部交通便利,有地铁站和公交站。 | 1、小区楼间距大,采光好。 2、小区楼栋品质好,隔音效果好。 | 1、小区都是南北通透板楼,户型方正。 2、小区内有水系,各栋楼之间都有绿化。 |
缺点 | 1、小区人行出入口小,赶上下班高峰期,容易拥挤。 2、小区内有杂物堆积,物业清理不及时。 | 1、租客多,绿化少,内部环境不算很好。 2、小区车辆多,停车位少。 | 1、小区有点临近主干道,有噪音干扰。 2、小区都是大户型,选择少。 |
分析 | 综上所述:紫芳园四区和紫芳园五区相对于紫芳园三区的建成时间较晚,而紫芳园五区的交房时间跨度较大,楼龄参差不齐,而紫芳园四区的楼龄普遍较新,楼栋品质更具优势;紫芳园三区只有两居和三居的户型,而紫芳园五区只有四居的户型,所以从户型选择方面,紫芳园四区小区户型覆盖范围多一点,相对于来说比较占优势。紫芳园四区相比其他两个小区来说,售价虽然较高,但绿化面积大,内部环境较好。总体来说,紫芳园四区更适合预算充足、家中有老人和孩子的改善家庭。 |