玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区以63㎡-103㎡的两居室为主，总价为360万起，小区户型多样，面积适中、总价低。

2、小区出南门步行五分钟就可以到达地铁10号线丰台站，此外，小区门口有公交站牌，交通较为便利，周边道路较宽而且并不拥堵，为小区居民出行提供了便利。

3、小区内部环境好，作为建成于2003年后的小区，但外立面还较完好，且楼栋前后有较大面积的绿化，居住体验较好，小区内设有公园及娱乐设施，能满足居民日常休闲。

4、区域配套成熟，商业氛围浓厚，从小区北门出发步行10分钟内便可到达北京三环英和医院，且无论是底商还是大型的购物中心都配套完善，可以满足小区居民的生活购物需求。

三环新城七号院经幸福里APP于2021年7月查询挂牌价格为55127元/㎡，挂牌房源以42㎡-78㎡一居室和63㎡-103㎡两居室居多，总价在265万-640万之间。根据幸福里APP显示，小区当前环比上月增长0.21%，近半年内环比上涨和下跌幅度均在正常范围内，购房者不用担心小区有较大浮动的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型100㎡的两居室为例，报价475万，参照北京市现行的现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房房源首套首付为166万，二套首付为285万。

小区户型有64㎡-69㎡一居、63㎡-103㎡两居、116㎡-126㎡三居、117㎡-167㎡四居

小区主力户型有85㎡两居

户型优点：厨房带阳台，可做单独晾晒区；有单独储物间，卫生间为明卫；动静分离。

户型缺点：过道占地面积较大，造成空间浪费；户型有缺角。

小区还有64㎡一居

户型优点：厨房、客厅和主卧均带阳台，可作为单独的晾晒区域；卫生间为明卫设计，不易产生异味。

户型缺点：访客路线较长，私密性较差；门厅过道占地面积较大，空间浪费。

楼栋选择方面：小区一共有11栋住宅楼，其中3号楼、5号楼、6号楼下聚集着小区底商，相对的会有点嘈杂。7号楼、9号楼、11号楼位于小区内部，适合喜欢安静的人选择。

1、小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

2、小区内户型多样，小户型上车价也在270万左右，适合刚需人群。另外小区还有三居室和四居室，适合家庭人口多的人群。

3、小区距离地铁10号线的丰台地铁站只需步行5分钟，适合以地铁10号线及其沿线为主要通勤方式的人群。

4、小区周边配套成熟，商业配套多元化，适合注重小区周边配套的人群。

截止2021年7月份，玉泉营外板块内有两个新盘在售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，有三居、四居，总价最低为1600万/套起。而在售三环新城七号院的最大户型也仅有126㎡的三居，总价为730万，从总价和购房人群角度来看，三环新城七号院与该项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为2000万/套起。而三环新城七号院在售的最大户型也仅有126㎡的三居，总价为730万，从总价和购房人群角度来看，三环新城七号院与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营外板块二手房市场造成冲击。

三环新城七号院周边二手房的报价在5万/㎡-7万/㎡，其中汇丰家园和金丰园小区与三环新城七号院整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。