东直门外商圈位于北京市东城区,地处东二环至东三环之间,是北京城东重要的交通枢纽商圈。
东直门外商圈内有三条轨交线路,企业、商业、学校齐备,是东二环外,唯一一个归属东城区的商圈。
该商圈东侧为三里屯商圈,北侧为柳芳商圈,西侧为东直门内商圈,南侧为朝外大街商圈;商圈四周均是成熟板块,板块交界地带人气也相当旺盛。
自1979年在北京二环立交桥建设落成后,包括东直门外、东直门内商圈,都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此,东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中,商圈东侧的东直门地铁站,是北京首座三线换乘的地铁车站。
商圈内北侧靠近中部的区域,包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站,以及至少37条公交、长途线路。
从东直门外商圈出发,商圈5公里半径内,几乎涵盖北京大部分热点商圈,向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心,向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。
商圈内靠近东二环区域,分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。
商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少,仅有几块零星绿地。
总体来说,以上这些重点设施的构成与分布,使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面,几乎没有短板。
东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成,是北京东城区价值认同较高的商圈之一。
商圈内的置业需求多样,总价跨度较大,主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。
东直门外商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查东直门外及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里APP得知,截止2021年7月,东直门外商圈均价为10.6万/㎡。
周边商圈方面:东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。
以上除二环内的东直门内商圈,其余均价都低于东直门外板块。
由此可知,东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块,比价效应下,该商圈的价值正在充分释放。
政策规划方面,东直门外商圈的未来发展确定性较强,作为北京首批发展成熟的板块,东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。
基础设施方面,东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门,此消息虽然还未有定数,但不论未来能否成型,其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。
东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划,大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。
但就目前企业外迁的情况来看,此利空不会在短时间内爆发。
1、小区安保措施严格,工作认真负责,为居民安全和生活品质保驾护航。保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能,毕竟一个好的物业品质是可以决定房价的走势。
2、小区为封闭式花园环境优美,居住很惬意。绿化率超过40%,种植有各类名贵植物、灌木,另外还有大型草坪,共同构造出多层次的园林景观。
3、内部休闲娱乐设施完善。小区内部的室外游泳池是对小区居民开放的;另外还有文体中心、会所可满足不同年龄段不同的设施需求。
4、周边配套完善,业态丰富,居民生活方便,大型商场有来福士、银座MALL等。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约9套,占全部房源的0.84%。小区目前在售均价125720元/㎡,环比上涨约0.28%。近6个月,小区整体均价高过东城区、东直门外商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价平稳上升,涨幅高于同期东城区、东直门外商圈涨幅;从目前情况来看,小区价格波动平稳上升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为92.56㎡西向二室一厅户型,报价1330万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为1096.7万元左右,二套首付为1202.2万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有119㎡-150㎡的两居-三居、299㎡-402㎡的四居。
主力户型为129.58㎡的两室两厅两卫和401.63㎡的五室三厅三卫两层。
户型面积 | 129.58㎡ | 401.63㎡ |
户型图 | 共2张 | |
户型亮点 | 1、经典双开间朝南,主卧、客厅采光充足 2、户型较为方正,面积利用穷尽。 3、主卧卫生间带北向开窗。 | 1、一二层复式设计,功能分区明确,互不打扰。 2、户型一二层均三开间朝南,采光较好,利于通风。 3、二层露台面积不小,方便晾晒、活动。 |
户型缺点 | 1、129.58㎡只做了两房,其实可以做到4房绰绰有余。 2、公共卫生间为暗卫,不利于通风干燥。 3、北侧露台功能性存疑,面积太小。 | 1、异形面积较多,空间利用不彻底。 2、朝南卧室仅有一个,非常可惜。 3、户型总体狭长,采光会有些许影响。 |
小区整体采用合围式的建筑布局,外围楼栋遮挡外部噪音,为小区内部营造安静的环境,另外这样的布局也有利于不同时间段的光照;
16-18号楼靠近未来运动馆,健身更方便,4-6号楼靠近会所游泳馆,游泳更方便,19-22号楼离中央花园更近,在享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。
建议如果想离大门更近一点的可以选择4号
东直门外板块生活品质中等偏上,交通枢纽作用明显,小区内户型总价跨度大。
距离小区1.5公里内有2号线地铁可以换乘多条线路,适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。
其中最小户型92.56㎡二室一厅的上车价1071万,最大户型401.63㎡六室三厅的上车价2141万,比较适合在东直门商圈内及周边商圈工作,且预算充足的购房者考虑。
物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全,适合看重小区物业整体品质的购房者。
出门不远即是地铁站,也可自驾到二环路,对交通出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。
周边学校、商场、医院、交通资源较为齐全,适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。
目前,东直门外板块内无新房在售。周边板块发展也相对成熟,没有新房出售。
距离小区最近的新房项目为小区西南侧8.5公里的的天坛府,包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万。
若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求,追求居住品质的购房人群可以考虑。
其余在售新盘还有:
丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖,940万元/套起;
石景山古城板块的中海寰宇天下,920万元/套起;
昌平兴寿镇板块的凯德麓语,850万元/套起;
以上新房均位于郊环板块,对地段优良认同不敏感,追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。
小区均价高于东直门商圈二手房均价,周边1公里范围内与海晟名苑南区均价相近的小区不多,现选取1公里范围内、地理位置接近、房龄接近的海晟名苑北区、东城逸墅进行比较。
小区名称 | 海晟名苑南区 | 海晟名苑北区 | 东城逸墅 |
位置 | 东城东直门 | 东城东直门 | 东城东直门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 125711元/㎡ | 103564元/㎡ | 93328元/㎡ |
交房时间 | 2005年-2006年 | 2007年 | 2008年-2011年 |
户型 | 119㎡-402㎡两居室—四居室 | 45㎡-73.26㎡一居室 | 158.34㎡三居室 |
物业 | 北京仲量联行物业管理服务有限公司 | 北京万科物业服务有限公司 | 北京安开嘉业物业管理有限公司 |
物业费 | 3.96元/㎡/月 | 3.96-4.66元/㎡/月 | 4.8元/㎡/月 |
停车费 | 800-1000元/月/位 | 850元/月/位 | 500元/月/位 |
优点 | 1、小区人车分流 2、周边配套完善,生活便利 3、小区涵盖92.56 ㎡-401.63 ㎡ 户型选择多 4、小区花园式绿化,多层次园林景观 5、内部休闲娱乐设施完善,内配小区会所 | 1、小区花园式绿化,多层次园林景观 2、周边配套齐全,地铁站、商场、医院分布四周 4、小区人车分流 | 1、周边配套完善,生活便利 2、房龄比较新,楼层不高 3、一梯二户,板楼,南北通透 |
缺点 | 1、小区设施维护速度过慢 2、小区内没有楼栋提示,有些难找 3、楼栋里的户型不太方正 | 1、小区内部设施不齐全 2、物业更换频繁 3、户型选择较小,不同燃气 | 1、儿童游乐设施底部没有做软垫设计,单独玩耍时会存在危险 2、停车位不足 3、绿化30%,中规中矩 4、非人车分流设计,行人出行存在一定的安全隐患 |
分析 | 三个小区挂牌均价虽不同,但建成年代基本相近,周边配套也基本相同。虽然三个小区均地处东直门配套成熟地区,海晟名苑南区与地铁站、学校、商场的距离较近。小区内部情况来看,另外,海晟名苑南区是唯一配备网球场地的花园封闭式小区;绿化方面也是做的十分不错,海晟名苑南区的绿化面积最大;物业方面,海晟名苑南区为知名万科物业公司,管理严格,物业费适中;停车方面,海晟名苑南区和北区都为人车分流设计,因为地下停车场的面积很大,缓解了停车问题;海晟名苑南区是三个小区里唯一拥有会所和娱乐中心的小区,在户型选择上也是超过了其他两个小区,但总体的性价比属实低了些;东城逸墅的房子是一梯两户的板楼,户型南北通透,而且楼层较矮。 综上所述,海晟名苑南区整体性价比要优于周边同价位小区。 |