鸿顺园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。
板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。
随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。
目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。
教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。
作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著;
2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。
塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、小区为板楼楼栋,且楼间距大,相互无遮挡,各楼层采光和通风方便。
2、小区物业较为认真负责,有24小时门岗、门禁、监控设备,安保工作较严格。
3、小区内部设施较为完善,设有快递箱、垃圾分类处、取水处和汽车充电柱等生活必需设施,居民生活较为方便。
4、周边的生活配套较为完善,小区周围有地铁站、公交车站、医疗机构、购物超市和旅游公园,能够基本满足居民的日常生活需求。
2021年8月,该小区挂牌均价为28642元/㎡,比上月下跌0.06%。目前幸福里APP挂牌房源为46套,在售房源在房源总量中占比约2%,房源较为充足。
从近6个月的价格波动来看,上涨和下跌幅度均不大,房价总体是趋于稳定的,购房者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿小区主力户型70㎡两居为例,报价200万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为70万,二套首付为120万。
该小区东区户型有46㎡-62㎡一居、70㎡-95㎡两居、100㎡-123㎡三居,西区户型有87㎡-103㎡两居、106㎡-150㎡三居。现选择主力户型70㎡两居和125㎡三居进行分析。
面积/居室 | 70㎡两居 | 125㎡三居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、三面宽,采阳充足 2、客厅、厨房带阳台,晾晒区域充足 3、卧室带飘窗,比较美观 | 1、卧室B和卧室C朝南,采阳充足 2、客厅、卧室都有阳台,有晾晒区域 3、主卧为套间,舒适度较高 |
户型缺点 | 1、北面无窗,南北不通透 2、卫生间是暗卫,通透性不好 | 1、卫生间都是暗卫,不利于通风 2、公私分区不明显,私密性较差 |
西区的6号楼-11号楼、28号楼、29号楼、31号楼-35号楼位于小区中心位置,较少受到外部噪音打扰,并且6号楼-11号楼的楼间距较大,有利于楼层采光,建议优先选择6号楼-11号楼,此外28号楼、29号楼、31号楼-35号楼也是不错的选择。
西区的20号楼-26号楼靠近小区西部的良常路,26号楼、36号楼靠近北部的长虹东路,东区的7号楼、8号楼靠近南部的荷园北路,交通噪音较大,喜欢安静环境的住户谨慎选择。
1、小区楼栋均为板楼,南北朝向,采阳采光充足,适合对居住品质有一定要求的人群。
2、小区绿化率较高,东区绿化率达30%,西区达35%,内配配套完善,适合对小区居住环境有一定要求的人群。
3、小区临近地铁站,周边有多条公交线路经过,适合在附近商圈和地铁房山线沿线工作的人群。
截至2021年8月,距离最近的新房项目有多宝路与阳光北大街交会处的韩建·观山源墅和良乡大学城西站地铁南侧的天恒水岸壹号。
其中韩建·观山源墅项目是北京华正房地产开发有限公司打造的项目,在售户型为290㎡-300㎡的三居和330㎡的五居。目前均价约47500元/㎡,总价最低1200万,为板楼别墅区。从总价和购房人群角度来看,韩建·观山源墅整体购入成本更高,更加适合改善人群选择。
天恒水岸壹号项目是北京天恒乐活城置业有限公司打造的项目,在售户型为185㎡-192㎡的三居和189㎡-199㎡的四居。目前均价约58000元/㎡,房屋价格为1100万,为别墅小区。从总价和购房人群角度来看,天恒水岸壹号项目购入成本更高,资金相对充裕的人群可以优先考虑该项目。
良乡板块内二手房品质相差不大,故选择与鸿顺园小区距离较近、价格也相近的玉竹园小区和瑞雪春堂一里小区来作对比。
名称 | 鸿顺园 | 玉竹园 | 瑞雪春堂一里 |
位置 | 房山区-良乡 | 房山区-良乡 | 房山区-良乡 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅/经济适用房/单位集体 | 商品房住宅 |
售价 | 28642元/㎡ | 28503元/㎡ | 32880元/㎡ |
建筑时间 | 2003年-2011年 | 2003年-2005年 | 2007年-2013年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼/板塔结合 |
户型面积 | 46㎡-62㎡一居 70㎡-103㎡两居 100㎡-150㎡三居 | 66㎡一居 78㎡-107㎡两居 78㎡-119㎡三居 | 50㎡-70㎡一居 68㎡-89㎡两居 130㎡-180㎡三居 |
所属物业 | 北京德隆泰物业管理有限公司、北京昊华物业管理有限公司 | 北京祥和物业管理有限公司 | 北京韩建物业管理顾问有限公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/月-1.76元/㎡/月 | 0.38元/㎡/月 | 1.68元/㎡/月-2.68元/㎡/月 |
优点 | 1、绿化率较高,环境较好 2、建筑结构为板楼,提高住房使用率 3、房源充足,购房者选择性较强 | 1、物业费较低,生活成本低 2、容积率较低,降低了人口密度 3、均价较低,购入总成本较低 | 1、建筑时间较晚,楼龄比较短 2、车位较多,停车比较方便 3、户型面积跨度较大,适合选择的人群较多 |
缺点 | 1、容积率较高,增加了人口密度 2、停车费较高,生活成本高 | 1、车位较少,停车不太方便 2、绿化率较低,植物覆盖较少 | 1、均价较高,购入总成本较高 2、物业费较高,生活成本高 |
分析 | 三个小区都位于良乡板块,距离较近,且都有板楼结构。 与鸿顺园小区相比,玉竹园的优势是小区均价和物业费都较低,降低了购房总成本和生活成本,并且小区容积率更低,人口密度较小。但是小区车位较少,不方便停车,并且绿化率较低。小区整体生活气息较强,刚需用户可以考虑购买该小区的小户型。 瑞雪春堂一里小区的优势是建筑时间较晚,楼龄短,并且小区车位较多,停车方便,户型的面积跨度较大,适合选择的人群较多。但是小区均价较高,提高了购入总成本,并且物业费较高,生活成本随之提高,对小区居住品质有一定要求的人群可以考虑该小区。 相比较来看,鸿顺园小区的优势是小区都是板楼结构,居住体验较好,内部绿化率较高,并且房源充足,购房者选择性比较强。但是小区容积率比较高,人口密度略高,并且停车费较高,提高了生活成本,对小区居住环境有一定要求的人群可以考虑该小区。 |