合肥市作为安徽省的省会城市，近年来经济发展迅速，吸引了大量的人口涌入。日前，住建部发布最新统计年鉴，透露各地2022年城区人口数据。数据显示，武汉、杭州、东莞三地城区人口突破1000万人，集体跻身超大城市之列，自此全国超大城市俱乐部扩容到10席。同时，苏州、合肥城区人口双双突破500万人，正式跻身特大城市之列，与南京、济南、青岛、西安等城市位列同一梯队。
NO.1丨壹
合肥跻身特大城市 鹤翔湖板块新造大城
人口的激增对于城市建成区的要求越大，而合肥新站区是合肥未来发展的首要地区之一，是合肥未来城市空间和功能的重点完善拓展区。规划新站区就是规划合肥东北部的未来。应通过产业集群、产业升级和加强自主创新能力来实现城市核心竞争力的提升。
而鹤翔湖板块即位于新站区西北方向，这是新站高新区2010-2030年规划中两大新城中心之一。板块位于魏武路与新蚌埠路交口西北角，以鹤翔湖为板块核心，向南扩充版图。鹤翔湖板块具体四至范围：北侧是绕城高速，西至长丰地界，南至魏武路，东至新蚌埠路。根据区控规划，鹤翔湖板块面积约2万亩，其中规划了大面积居住用地、少量商业用地和工业用地。而这大面积居住用地，或将出现在未来的土地出让中。
近期公示的新站XZ18单元控制性详细规划显示，居住用地面积达约3029.7亩（部分安置房已建），商住混合用地面积约790.35亩，商业用地约455.7亩，交通运输用地也占了大比例，面积约2596.05亩。如果按照建筑容积率2.0、住房面积100㎡来算，整个板块将诞生约4万套住房，预估约12万人。
鹤翔湖板块也规划一大片公共管理和公共服务用地，面积1031.7亩，其中，该用地包括1座体育馆、2座科研用地、1座文化用地，2座社会福利用地。同时，规划中还包括了8个中小学用地。加上原有的三十头镇中心小学和合肥市76中，完全可以满足周边居民的教育需求。此外鹤翔湖板块规划了约455.7亩商业用地。可以看出，鹤翔湖板块在规划方面非常合理。以鹤翔湖为依托，主打人居用地，同时辅以工商业用地，满足市民日常生活与上班。再加上学校、医院、体育馆、公园等等公共设施，未来居住环境和配套都很怡人。
NO.2丨贰
新站市场整体去库存 板块市场空白待开发
说完了板块的区域规划，再来看看市场方面。首先来看看土地市场，该片区暂无商品房用地出让，仅在2022年底出让两宗安置房用地，分别为新站区XZ202213号和XZ202214号地块，面积合计约346.88亩，最终均被中国房地产开发合肥有限公司以底价竞得。
当前鹤翔湖板块内无新房在售，且住宅房源以安置回迁房为主，挂牌价在7-8K元/㎡，而临近的北城板块价格为1.2-1.5W元/㎡，因房龄和房企品牌不同而价格不等；至于同区域的陶冲湖板块二手房挂牌价为1.5-1.8W元/㎡，少荃湖板块价格在1.2-1.5W元/㎡。
合肥市新站区新房市场年均供应107.3万㎡，年均成交108.8万㎡，供不应求，今年1-9月，新站区供应26.7万㎡，成交30.2万㎡，市场处于去库存状态，成交均价15794元/㎡，整体处于上行趋势。
截止到今年9月份，合肥市新站区新房库存面积为38万㎡，去化周期为10.4个月，处于相对健康的态势。
NO.3丨叁
少荃湖板块先行一步 鹤翔湖板块奋起直追
作为新站区规划的两大新城中心，从地图上可以看出，少荃湖和鹤翔湖两大板块直线距离7公里左右，但不得不说鹤翔湖板块与市区的距离更远，相对来说更难承接市区的外溢，价值上略输一筹。
从片区定位来说，首先鹤翔湖板块仅是新站区规划发展的新城中心，而少荃湖板块则是合肥划定新的4大重点发展区域之一；其次在最新的合肥国土空间规划中，鹤翔湖是片区中心，而少荃湖则是十二城市副中心之一；最后少荃湖是合肥市构建“中心引领、两翼齐飞”国土空间格局的东部发展翼核心引擎之一，总而言之，少荃湖定位能级更高一筹。
根据合肥新站高新技术产业开发区总体规划(2010-2030年)可知，鹤翔湖片区被划分在B功能片区，位于淮南铁路线以北、合六叶高速公路以南、新蚌埠路以西，规划用地面积约 26.2平方公里。重点发展职能为低碳工业、综合商贸、科技研发、生态居住。而少荃湖板块则位于F功能片区，位于合六叶高速公路以南、桥头集路以西、东方大道以北、前岭路以东，规划用地面积约 18.5 平方公里。重点发展职能为行政中心、商业中心、综合服务中心、生态居住。相对而言，更偏重生活属性。
当下虽然调控政策处于宽松态势，但整体市场转暖有限，合肥主力成交集中在热门区域，如淝河、政务东、省府等等，新站区土地及新房市场还是集中在七里塘、陶冲湖、职教城以及少荃湖四大板块，未来鹤翔湖板块项目入市预计会低于这些区域，或将以地缘刚需客户为主。
NO.4丨肆
结语
新站高新区由于楼市起步较晚，目前价格在九区中尚处于“洼地”，不少刚需购房者都把目光投向了该区域，同时，商业板块还在崛起中。随着合肥人口不断增多，城区面积不断扩大，让我们看到了新站区的无限未来。