在北京朝阳区的双桥板块，有这么一个小区，与西会清真寺隔河相望，那就是远洋一方北润园。远洋一方润园以塔营北街为界，分为南北两个小区。远洋一方润园的东南边还有远洋一方溪语苑、林语苑、花语苑，反正远洋一方整个社区特别大，确实是一块值得好好探究的地方。

那么位于北京五环外通惠河边上的北润园，究竟是怎样一番风光呢？跟着老王一起来看看吧！

现在就跟着老王的步伐，来看看这个远洋一方北润园吧！

亮点一：品质感受较好

远洋一方北润园，不同于“隔壁邻居”塔营北街3号院，老王认为远洋一方润园的外立面的品质感受就超过了3号院，其建筑品质采用的是欧式建筑风格，楼栋外立面基本为棕色瓷砖，一栋栋高楼林立在树间，搭配协调，颇显高级感。

不仅如此，楼栋保养也是很不错的，小区已有将近12年的房龄了，但是外立面还能保持的这么新，是令老王震撼的，如此低调的配色，在至今仍然不失现代化底蕴，品质感受真的到位了！

这个小区属于次新板楼，光从建筑品质来说，就已经甩那种老破小好几条街了，年轻人一般就挺喜欢这种建筑品质的房子，居住体验也比较好。

亮点二：小区环境优美，景色怡人

老王走进小区之后，感觉像是来到了一个3A景区一般，坡道园林设计感很有格调。有高树、有鲜花、有小草、而且不难看出这些花草都是有人定期修剪的，十分整齐有致。有趣的是，一直能听到蝉鸣，无比惬意。

老王听一个老奶奶说，这里四月份还有樱花、桃花、杏花、梨花，观花时节都不需要出远门，直接在小区里面就可以赏花了，不得不说这个小型“植物园”还真挺好。

老王亲身经历，只要在这个小区里面，不管在哪条路上，都能欣赏绿植的魅力，深呼吸一口，都会觉得怡然自得，给人第一感受就是，这里是适合各年龄段人居住的地方，老少皆宜，太舒服了。

亮点三：内部设施齐全

作为次新小区，在内部设施这方面，远洋一方北润园做的还是不错的了。

小区里面基础设施差不多都有，什么快递柜、信箱、垃圾分类都是必备的，而让老王意想不到的是，在小区中心竟还有这么一个广场，两旁是娱乐设施，中间看样子是还是有喷泉的，可能得晚上才能运作，广场上设立的围栏，将人流间隔开，非常不错。

除此之外，内部休闲娱乐设施也很齐全，有儿童玩耍的小乐园，有健身器械，有供居民休息聊天时的亭子、长椅，居民生活十分惬意。

老王走着走着发现了好几个像这样的自助式取水机，基本上隔几栋楼就有这么一个设施，业主获取优质水源途径比较便利。

亮点四：门禁严格，安全系数高

老王是从北门进小区的，两旁是出入口，中间有岗亭值守，老王跟着外卖员进去，却不曾想与外卖员一起被保安拦住了，接下来就是一顿扫码、登记等操作，后来外卖员顺利进入，但我说我想看看房子，保安不允许。有意思的事发生了，可能是外卖员也厌烦了天天进小区扫码的程序，便对保安一顿教唆，强行把我捎进去了。

进入小区后，老王发现路上还有不少保安在巡逻，而且楼栋入口也同样是有门禁的，老王本想钻钻空子，结果看遍了所有的楼栋，没有一个门是开着的。无奈运气也不好，这个点儿小区也没啥人，没机会跟门而入，只好在楼下溜达。

由此观之，小区门禁如此严格，其安全系数还是很高的，业主们居住也可以比较放心，万一遇到什么紧急情况，想必物业和保安们行动速度还是高效的。

槽点一： 非机动车停车秩序差

老王从北门进小区之后，首先看到的一片绿色之景，赏心悦目，从环区主干道走进小道的过程中，就看见不少自行车倚靠在灌木丛旁边，心想着就算没自行车棚，那也不应该这样停啊。

还有自行车就停在草坪上，杂乱无章毫无秩序，这就比较影响观感了，看完漂亮的外立面和绿化，再看到此情此景，难免令人有点遗憾。

不仅在路边有这种现象，包括楼栋入口和楼道内也有自行车乱停的情况，反正老王是比较反感出门就看到一推车子停门口的，尤其类似于这种楼栋入口比较狭窄的，更显拥挤，居民们出门进门都遇到一堆车子，也影响心情。

槽点二：道路旁垃圾较多

老王在小区中漫步，在满眼绿色美景中偶然发现了一堆杂物，十分碍眼，而且这种杂物是装修用的材料，不知道堆放在此是何用意，但起码是有损小区给人整体印象的。不仅如此，在其他某些角落还存在一些垃圾，由于实在不堪便不予展示，但不得不说，真影响观感。

槽点三：低配人车分流

远洋一方北润园共有两个大门，分为南门北门，老王是从北门进入的，来之前听说小区是人车分流的，但实际踩盘之后，老王发现该小区并不算是严格意义上的人车分流，车辆进入小区之后，不是直通地下车库，车辆可沿环形主干道逆时针行驶。

并且老王还看到有车辆停在地上停车位，部分车辆直接驶向地下停车库，由此可见小区内地下停车位也是供不应求的。

可以很明显地看出，小区主干道上是人为使用隔离桩来区分车道和人行道的，这就是一种低配版本的人车分流，将原本的双车道重新划分为单向行驶车道以及非机动车道，从实际来讲，小区内车辆和行人还是会有接触的，并不能做到严格意义人车分流那样安全。

槽点四： 所处商圈力薄势微

远洋一方北润园所属的双桥商圈，虽被热点商圈簇拥，但双桥所处的位置很尴尬，若向西可至国贸，向东可达通州。

从眼下商圈的实力来看，经济预算充足的购房者一般会选择国贸板块，毕竟国贸的商业配套和基础配套已然成熟，距离中心城区也较近。那么对于经济预算比较有限的购房者而言，东边的通州区可能是第二选择，从规划来看，通州的发展可以说是未来可期的，也比较值得入手。

聚焦来看，双桥商圈是被地铁八通线串联的，北有京通快速路，中有通惠河，南有京哈铁路、京承线，双桥板块被割开后其地理区位条件是打折扣的。那么坐落于双桥商圈的远洋一方北润园小区，自住的话是没什么问题的，但从投资看来，或许需要稍加斟酌。

经过这次踩盘，老王对远洋一方北润园有了更深入的了解和更深刻的印象，主要有以下几个方面：首先，小区内部绿化好，植物种类丰富，坡道式园林设计，环境优美、空气清新，并且还有有中心花园，景色怡人；其次，小区整体品质感受较好，次新房外立面美观，建筑品质优良；最后，小区内部配套设施齐全，儿童休闲设施、健身设备、中心广场以及各种便民设施应有尽有，居民生活便利。

但是，小区内部非机动车停车秩序一般，而且非正式人车分流，车位也有一点紧张，这些是其目前的一些不足。

从整体价格来看，远洋一方北润园目前在幸福里app上挂牌均价是62854元/㎡（截至2021年8月10日），高于双桥市商圈均价，低于朝阳区整体均价，小区的户型从一居室到三居室都有，在北京五环附近，有刚需改善或高级改善的购房者可以考虑。

双桥商圈位于北京市朝阳区，地处京津高速至京通快速路之间，是东六环内面积较大，且以居住为主的商圈之一，内有两条地铁线路。

双桥商圈北侧为管庄商圈，南侧为次渠商圈，西侧为豆各庄商圈，东侧为九棵树商圈；以上商圈，均是还处于发展中的商圈，不过各自优势各异，产业互补，联动效应尚可。

双桥商圈最大的优势在于，区位夹在通洲副中心与北京主城之间，既享受了北京主城区的东拓驱动，又受到了通州飞速发展的辐射。

双桥商圈内包含有北京市朝阳区定辛庄小学、北京市朝阳区白家庄小学东辰分校、运河中学、清华大学附属中学管庄学校、北京市第二外国语学院附属中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁7号线、八通线。这两条地铁线能级尚可，其中八通线西接地铁1号线终点站，可联通天安门、王府井、国贸、东单、西单等热点商圈。7号线大体呈东西走向，西侧终点站为北京西站，沿途站点连接菜市口、双井等热门商圈。此外，双桥商圈内还包含有五环线干道，无论是去望京还是北京奥林匹克公园都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套包含有北京松堂关怀医院、双桥医院、金田公园、暖山生态公园等，商圈内没有三甲医院，但双桥医院（二级）为综合性医院，足以应付一般的医疗状况。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。其中，老旧房门槛价200-500万元、次新房门槛价400-1000万元，相对于朝阳区其余商圈，双桥的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

双桥商圈土地开发成熟，但近年来仍有空地待售，据查：

2015年9月，北京农产品中央物流园有限公司耗资24亿，竞得一块位于朝阳区黑庄户乡黑庄户村的，面积为166012.30㎡，容积率为2的商办用地，此地块为物流仓储功能。

以及，周边距离双桥商圈最近的土拍信息，发生在2019年的豆各庄商圈、2018年的垡头商圈、2015年的常营商圈。

其中，豆各庄商圈在2019年9月，挂出过一块地价39亿元的综合性用地，不过当时流标，未能成交。

垡头商圈在2018年9月，挂出过一块出让底价36亿的商办用地，同样流拍未成交。

常营商圈在2015年10月，成交过一块总面积41963.66㎡的综合性用地，成交价33亿元，竞得方为保利和首开组成的联合体。目前此地块配建自住型商品房、限价商品房约7.8万平方米，可提供自住型商品房427套、限价商品房437套，目前名为首开保利锦都家园。

以上地块的招拍挂，均对双桥商圈内的存量住宅价格影响不大，即便是周边土拍信息较多，也未能扭转区域内品质住宅需求大于供给的状态。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双桥商圈的均价为4.8万/㎡，周边管庄商圈的均价为5.4万/㎡；豆各庄商圈的均价为5.2万/㎡，九棵树商圈的均价4.6万/㎡，次渠的均价4.3万/㎡。双桥商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双桥商圈属于朝阳区内价值略低的板块，比价效应下，双桥商圈的价值还有待被市场释放。

双桥商圈面积相对较广，但被铁路、高速切割成三块，其商圈内部的联动合力平平。这样的情况下，靠周边单个商圈的外溢，或者单个产业的进驻，实际上都不能改变商圈整体的发展趋势。

据考证，双桥商圈内部曾引入过生物医药产业园、音乐产业园，但目前看来，该两种产业均未形成规模。

2020年9月，北京市政府新闻办新闻发布厅举行发布会，其中明确介绍了北京自贸试验区三个片区的具体选址。从大坐标上来看，双桥地区属于三个高能级规划区域的中间位置，但实际上，这种位置很容易会成为规划上的“灯下黑”。

目前来看，双桥商圈未来的价值提升，并不明朗。

1、小区绿化好，植物种类丰富，坡道式园林设计，环境优美，空气清新，有中心花园，居住体验佳。

2、小区属次新房，外立面美观，楼栋品质优良，建筑品质感受较好。

3、小区门禁严格，大门以及楼栋均设有门禁措施，安全系数高，居住放心。

4、小区内部配套齐全，休闲娱乐场所、儿童游玩设施、健身设备、中心广场以及各种便民设施应有尽有，居民生活便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源7套，占全部房源的0.59%。小区目前在售均价62854元/㎡，环比下降约0.09%。近6个月，小区整体均价高于双桥商圈在售均价，低于朝阳区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为90.75㎡二室一厅户型，报价550万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为335.5万元左右，二套首付为418万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共13栋楼1250户，小区有64㎡的一居、86㎡-91㎡的两居、90㎡-120㎡的三居。

这里选择主力户型87㎡二室二厅和116.54㎡三室一厅进行分析。

远洋一方北润园B区域，北临悦水街，人车流量大，可能受噪音影响，不太推荐；

远洋一方北润园C区域，南靠塔营北街，人车流量大，可能受噪音影响，不太推荐；

远洋一方北润园A区域，处于小区中心位置，不临街，塔营东、西路人车流量较小，受噪音影响小，且A区域楼栋中高层可俯瞰小区全景，被绿化环绕，景观较好，比较推荐。

小区绿化好，坡道式园林设计，环境优美，有中心花园，居住体验佳，适合对小区环境以及整体居住体验比较看重的购房者，老少皆宜。

小区内部设施配套齐全，休闲娱乐以及便民设施齐全，周边2公里左右有地铁站有万达广场，适合小区内部配套以及周边配套品质比较看重的购房者。

截止到2021年8月，远洋一方北润园90.75㎡二室上车总价550万元，首付335.5元起，适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的自住刚需购房者考虑。

除此之外，远洋一方北润园还有115㎡三室总价780万元，适合户型要求较高、品质追求高、居住体验高，且预算较为充足的刚需改善购房者。

目前，双桥商圈内有1套新房项目首开樾长安在售，但首开樾长安为写字楼故不做对比。在朝阳区，目前距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向的10公里内的和光尘樾、和锦薇棠。

两个新房项目均为高总价小区，其中：

和光尘樾187㎡-380㎡在售，总价1494万元/套起；

和锦薇棠290㎡在售，总价2100万元/套起；

而远洋一方北润园房源最高挂牌总价在780万元/套，远洋一方北润园的二手房与两个新房项目价差较大，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

远洋一方北润园均价高于双桥商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近为标准，以房龄和价格为区别项，故下面选取朝阳旺角、艺水芳园进行比较。