今天小编要去踩盘的是位于门头沟永安泰安路的西山燕庐小区。小区由北京绿城中交房地产开发有限公司开发，分为东西两区，在2019-2020年建成，还是相当新的。小区格式布局考究，户型格局多样，满足了不同阶层的需要，吸引了不少购房者的目光。

西山燕庐小区具体情况究竟如何，跟着小编一起去实地探访一下吧。

亮点一：外立面考究

小编还没走到小区，就看到车窗外一片淡黄色建筑群，高高矗立。走进观察，不愧是2019年-2020年建成的新小区。东西两区的楼栋风格统一，外立面都采取了石材上墙的设计，米黄色与淡灰色配色光洁如新。虽然小区周边大多也是新小区，但西山燕庐沉稳大气的设计还是让人眼前一亮。小区的外立面给小编最直接的感受就是新颖、美观，更加激起了小编进入小区踩盘的兴趣。

亮点二：小区绿化好

进入小区边走边观察，映入眼帘的是种植在楼房周围、小路两侧的各种花草树木。东西两区的绿化方案基本一致，维护的也都很好。地面的草坪密集平整，富有活力，就好像是来到高尔夫球场一样。灌木也被修剪的错落有致。大面积的绿化设计提高小区内的空气质量，也给小区的整体品质提升了一个层次。踩盘过程中时不时还能看到业主在花园里遛狗散步。

亮点三：楼栋大堂装修好

走到楼栋大堂内，发现这里的装修着实让小编吃了一惊。整整齐齐的低矮灌木被种植在进入楼栋大堂的小路两侧。大堂里简约美观的艺术装饰画和石材搭配木质墙面，再佐以金铜色的电梯门，使整个装修风格浑然一体。低调而又不失奢华，让整个大堂看起来十分大气。

亮点四：内部配套完善

另外小编发现小区还有一个特别显著的优点，就是小区内规划了很多休闲设施，无论是供人休息的桌椅，还是美丽的喷泉，都为居民提供了休闲娱乐的场所，而且配套维护的光洁一新，一看就是经常打理的，没有一点灰尘。这让业主在日常工作之余能够享受较高的幸福感，给小编一种小区特别注重业主生活体验的感觉。

槽点一：新开发小区，内部装修垃圾堆累，外部周围环境未开发

虽然小区优点有很多，但小编在踩盘的过程中发现还是有一些不可忽视问题存在的。首先就是小区周围环境没有被很好的开发建设，多处荒地未利用，从窗户往外看去会有些“凄凉”之感。

而小区的内部小编也能看到有一些包装好的垃圾堆积在过道上。很大可能是因为新住户在装修过程中产生的，这也能看到物业在管理时的不足。垃圾堆垒不仅影响小区居民日常出行，还有发生火灾的风险。

不过上述两点，相信随着业主的逐渐入住，永定板块的逐渐开发，相关情况会得到一定的改善。

槽点二：机动车乱停乱放

另外小编在来的路上时就发现了一个较为严重的问题，小区周围道路上机动车乱停乱放。由于小区内车位紧张，部分业主会把机动车停在路边，这使得原本宽阔的马路被占用了很大一部分空间，给小区居民的日常出行造成影响，交通安全也得不到保障。

本身路面就窄，然后还有这些私家车乱停放，一方面容易造成道路拥堵，还增加了剐蹭等事故发生的可能性。

经过一天的踩盘，小编对于西山燕庐小区有了更进一步的认识，作为一个2019年-2020年建设而成，仅有两年楼龄的小区，自身品质高、生态休闲设施完善、绿化面积大，小编觉得这都是小区的加分点。同时整个小区从规划、设计、施工都按照小区标准进行开发和管理，周围还有上岸地铁站、栗园庒地铁站等公共交通工具，确实加强了居民的生活体验感。

但小区的缺点也是不可忽视的，小区周边待建设土地较多，配套设施待完善，而且这不是短时间就可以弥补的，加之车位紧张的问题也是难以忽视的存在。

据幸福里APP显示，截止2021年7月小区挂牌均价为58910元/㎡，户型偏大，总购买价较高，对于资金充足的改善型购房者友好。

西山燕庐小区位于门头沟区永定板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。永定板块紧邻西六环，属门头沟新城南部片区核心区，是区域内发展较晚配套较成熟板块。板块是以成熟商业、交通、产业园区、公园绿地水系、新建住宅为主的居住区。

板块内含一条地铁线路为地铁S1线，西起门头沟石厂站，东至石景山金安桥站，是门头沟唯一一条地铁线路，预计2021年底，将连接地铁1号线、6号线，可乘坐到达金融街、王府井、朝阳门、国贸、通州北关、潞城等地。一条城市主干路为长安街西延线，是横贯北京东西的城市主干路，可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区，是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。

自驾方面，从板块内卧龙岗桥走莲石路至西五环衙门口桥6公里，至西四环南沙窝桥10公里，也可从卧龙岗桥上六环至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内含一个大型商场为长安天街，以此为中心周边商业业态丰富，电影院、餐饮、服饰、早教、KTV等配套齐全，是区域内居民日常休闲购物主要场所。

板块内含一个大型公园为莲石湖公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。

板块内无大型医院。产业方面主要为医疗制药、产业园区为中关村人工智能科技园、京西创客工厂，未来也是门头沟区域医疗、人工智能产业方面重点发展方向。

楼市方面主要为2013年-2019年建商品房，以85㎡-137㎡两居-四居为主，主要为2014年后建改善型住宅产品，另外板块内还存在少量保障性住房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以改善型居住区为主。2014年后，板块内华润、龙湖、融创、万科、金地、绿城、电建等名企开发商先后建设商业写字楼、改善型、高端品质洋房别墅产品，提升了区域内居住品质及商业配套。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。

2021年5月，雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村及周边何各庄MC0O-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块，楼面价29458元／㎡，底价成交。控高15米，容积率1.1，未来将建成纯商品房低密产品。该地块位于冯村板块内，距永定板块约2公里。近10年中，门头沟南部片区新房商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点。

近5年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，永定板块规划定位为“新城南部片区”，具体发展方向为：

城市景观方面：一级重点地区为长安街西延线及周边地区，应开展地块层面 城市设计。注重建筑高度、体量、 57 形式、色彩、附属构筑物等细节管控。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。明确新城南部和轨道交通枢纽地区为重点建设区。

土地方面：新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心。于新城南部地区设置地区级商业中心1 处。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

产业方面：依托中关村门头沟园人工智能园区，带动衍生科创智造产业 发展。重点突破语音识别、生物识别、深度学习等人工智能领域 的核心技术，重点推进人工智能在医疗、金融、交通、安防等领域的研发与应用。

1、小区自身品质较高，楼龄小、绿化面积大，同时小区内设有喷泉、花园凉亭等生态休闲设施，整体居住舒适度高。

2、截止2021年7月，该小区参考均价为58910元/㎡，主推三居和四居大户型，并且户型多数南北通透。

3、小区交通便利，距离地铁S1号线上岸站仅700米，对于业主上下班和出行十分便利。

4、周边商业氛围好。1公里内有多家购物超市、商场、各种口味的饭店，能满足人们的基本生活需要。

据幸福里APP显示，截至2021年7月，西山燕庐小区目前在售房源为2套，占全部房源的0.17%，挂牌均价为58910元/㎡，对比上月向下浮动0.72%。近半年以来，小区均价高于永定板块和门头沟区在售均价。小区价格平稳，对该小区有想法的业主不必担心价格有大幅度波动。

在购房成本方面，截止至2021年7月，西山燕庐小区最小在售户型127㎡的三室两厅售价765万/套，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为306万，二套首付为612万。仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型主要有84㎡的两室、112㎡-131㎡的三室和127㎡-139㎡的四室，其中三居室占较大比重，现选取127㎡三室与84㎡两室两种户型进行对比分析。

小区内西区的3号楼、4号楼、与东区的9号楼、13号楼楼栋临街，来往车辆噪音比较大，影响休息。尤其是3号楼、4号楼临近S1线，由于是地上地铁，低层住户的隐私也会受到影响。东西区内处于中间部分的2号楼、5号楼、7号楼、11号楼楼栋所处位置开阔，楼间距大，具有通风效果好，业主私密性好等优点。

1、小区位于门头沟主城区，临近海淀、丰台两区，适合在门头沟工作生活的人群或在海淀、丰台工作但预算相对不足的购房者。

2、小区交通便利，2.5公里以内设有上岸地铁站、栗庄园地铁站、桥户营地铁站等多个地铁站，适合乘S1号线上下班的购房者。

3、大户型为主，总购房成本高，适合资金充足的改善型购房者。

截止2021年8月北京门头沟板块具有12个在售新房项目，为了更好的与西山燕庐小区进行横向和纵向对比，现选择售价相接近，且与西山燕庐相距1.5公里的北京城建龙樾西山。

北京城建龙樾西山位于北京市门头沟冯村长安街西沿线南，由北京城建兴云房地产有限公司开发， 临近上岸地铁站、小园地铁站，周边配套设施完善。截止2021年7月该项目挂牌均价为48000元/㎡，户型主要有118㎡的三室两厅两卫，售价610万/套，134㎡的四室两厅两卫，售价690万/套，户型朝向均为南北朝向，通风好。

西山燕庐小区为2019年-2020年建设的新楼盘，截止2021年7月挂牌均价为58910元/㎡，最小在售户型为127㎡的三室，售价为765万。与龙樾西山小区相比，两者户型面积相差不大，总购房成本均较高，都适合资金充足的改善型购房者，但是对于喜欢新房的购房人而言，购买龙樾西山是个更好的选择。不过就单价相比，龙樾西山项目价格更低，待新房项目入市会对本小区产生一定影响。

永定板块内二手房较多，小区周边价格大致在22604元/㎡—60469元/㎡，基于小区地段、价格、商圈等多方面考量，现选取泷悦长安、梧桐苑-清露园与西山燕庐做对比。

售价统计时间为2021年7月