北京的天儿还真是说变就变，谁都预料不准，前几分钟小炒饭还在雨中骑着共享单车，没一会儿又出了大太阳，热得不行，只好先找个阴凉地儿躲躲。

往北京东城东直门外的小街行走，被停下躲雨被中央工艺美院附中外各类的奖章给吸引住了，再往前走便看到今日的目的地——胡家园社区。还没进去从外往里看，便看到胡家园社区里的亭子了，小炒饭决意进去里面乘乘凉并实地测评一下。

查阅资料得知胡家园社区位于东城区东直门街道东北部, 座落河畔，占地5.6公顷, 由东城区综合开发公司于70年代末80年代初开发建成，占地总面积5.6万平方米，1996年被评为首都文明居民区。那今天就跟着我一起走进胡家园社区探访探访吧！

亮点一：绿化好、环境优美

炒饭一进胡家园社区就发现了植被繁茂、绿树成荫，可供居民乘凉，就算是夏天在小区里散步，也不用担心被晒到。此外小区里有好几个被大树环抱的亭子，居民们可以在亭子里唠嗑乘凉，想想就好舒服，要不是小炒饭有踩盘的艰巨任务，我真想在这里坐一上午。

亮点二：内部细节设施用心，充满人情味

小炒饭走进小区溜达，发现小区里有好几个亭子，走进亭子里休息时，看到两个大妈在那儿聊天时不时传来几声笑声。向大妈打听得知，小区里大部分都是老居住户了，大家彼此都比较熟悉，都是老街坊，邻里和谐，相处很融洽，这居住氛围着实让人羡慕啊。

此外每栋楼的入口不仅有步梯，还设有无障碍通道，完全可以满足特殊人群的出门需求，简直不要太贴心。

亮点三：交通设施便利

小区外就有很多共享单车，出门走几分钟就可到达公交站，同时小区距离东直门站951米，分别为地铁13号线、地铁2号线、以及首都机场线的换乘站，不用担心打不到车上班迟到，就算是出去玩，也是很方便的。

亮点四：周边配套齐全，生活便利

周边学校较多，从小区大门往左走几步便可以看到艺美小学，中共央工艺美院附中、北京市东直门中学，家长可以省去接送孩子的时间，也不用担心孩子出去车辆多带来的危险。

胡家园社区的周边娱乐配套十分齐全，出门走几分钟就可以到达银座商城、莱福士、东方银座商场、奥士凯莱市场等，吃喝玩乐样样不差，基本生活需求都能得到满足，在这里生活简直不要太舒服。

槽点一：物业服务差

炒饭原本担心安保严格进不去小区，到门口发现小区门直接无人看守，门禁锁形同虚设，进出无检查，外人居然可以随意进出，可以看出居住安全感较低。

从小区大门处就看到很多乱堆放的杂物，着实是给还未进入小区的炒饭泼了一盆凉水，强行安慰自己里面的环境或许会更好一点，但再往里走走仍然可以看到好多乱堆放的垃圾，实在是太影响小区美观啦。

槽点二：车位紧张，乱停乱放严重

小区道路本来就很狭窄，一进入小区入目都是车子，人行道上也有许多机动车和非机动车乱停乱放，以至于居民不得不走车道，影响社区美观的同时影响居民的出行，同时还存在安全隐患。例如小炒饭在小区里溜达的时候就看到了很多在楼下打闹的小朋友，何况小区周边这么多学生，万一撞上车子后果将不堪设想。

槽点三：电线乱搭乱放，安全隐患大

小炒饭刚进小区就看到进口处有较多电线，存在较大安全隐患，如果不及时检修并规整到配电箱。那么一旦下雨天或者刮大风掉落、有小孩在这里嬉戏打闹或者拉扯电线出现火灾的话，后果将不堪设想。

槽点四：房龄老，外观破旧，居住体验差

胡家园小区大概在1996年-2000年建成，房龄较老，外立面采用的白色和橘色涂料，经过常年雨水冲刷，褪色严重，看上去不太美观，且楼栋采用钢混结构，地面均为水泥地，走进楼道一看充满污垢也能闻到一股股因为不通风导致的异味，这环境实在令人堪忧，不难想象到里面居民的生活体验感应该不会好。

经过一天的踩盘，小炒饭对胡家园社区有了更深入的了解和感知。

首先，小区内部的配套建设齐全，周边的商圈、学校、交通，能满足居民对生活便利的高追求；

其次，个人认为小区的物业服务和物业管理有些形同虚设，并且卫生有些糟糕，楼龄较老，这会降低居民居住体验感；

最后，小区正在修建车库、完善相关绿化建设，一旦落成，相信居民们不用再担心停车紧张的问题，小区的环境也会随之越来越好。

从整体价格来看，胡家园社区在幸福里app上挂牌均价94019元/㎡，略高于东直门外整体均价，比较推荐有小孩的家庭居住，属于高功能刚需自住房。

东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、胡家园社区在整个东直门同等资源板块内价格较低，综合租售性价比较高。

2、小区以高层板楼合围的结构为主，楼栋之间的间隔较大，除小区内部分东西向户型，其余大多数户型的采光通风都很好。

3、小区内部配套设施较完善，日常基础生活休闲能得到满足； 小区外部，附近商业街步行两公里范围内，包含莱福士、东方银座商场、五光十色美食城，购物、休闲、会客一体化十分方便；两公里范围内包含11所小学，5所中学。

4、通勤路线优越，出行快人一步。小区周边1.5公里范围内可以通达5个地铁站，半小时通勤圈基本可以触达全北京的优质资源地段。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，胡家园社区中胡家园小区在售房源2套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价94019元/㎡，环比上涨约0.30%。近6个月，小区整体均价高于东直门外商圈均价，但低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上，今年5月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为54.97㎡一厅两室户型，报价565万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为381.4万元左右，二套首付为452万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：52㎡-130㎡一房至四房，其中两房为主力户型。

现选择小区主力户型54.97㎡两室一厅和64.76㎡两室一厅进行分析。

胡家园小区整体包含15栋板楼，以及3栋分口式板楼。

其中北侧分口式塔楼的部分户型朝向为东南，日常通风光照条件会受到影响；小区东南侧楼栋临街，楼下车流人流繁华，会有噪音影响，不太推荐。

小区分口式板楼17号楼部分，西侧临街板楼临街也会受到噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，是最优选，较为推荐。

东直门板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显，据小区两公里内有两条地铁线，通勤快人一步，小区整体属于高功能自住需求场景，适用于周边配套设施，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者；周边企业商场、生态、交通资源比较完善；

其中，最小户型54.97㎡一厅两室，总价最低，上车价为565万元；60.85㎡的另一种两房的户型上车价在620万元，适合对稀缺资源、周边配套有追求的购房者考虑。

推荐南二环、西三环的对通勤，或交通和周边配套有追求的购房者买入置换。

目前，东直门商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，胡家园小区在售户型总价段为500-700万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离东直门外商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于东直门商圈二手房均价，周边2公里范围内与胡家园社区均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与胡家园社区相近的仓夹道小区、海运仓社区进行比较。