提起东直门内商圈，就不得不提簋街，它是北京餐饮特色街，是20世纪80年代后兴起的一条美食街，街内有著名的麻辣小龙虾、馋嘴蛙等各种小吃。每到夜晚，灯火辉煌的簋街，展现出北京的另一大魅力，在这，京城美食被展示的淋漓尽致。

而在这条街的附近，有一个小区——民安小区，它是北京第一个生态试点小区，充满好奇心的我便迫切的想知道，在这前后，小区居民的生活发生了什么样的变化呢？带着这样的疑问，小可来到了民安小区，决定进去一探究竟。

亮点一：内部设施完善，便民利民

从小区的平面示意图、小区住户的邮件箱、非机动车停车棚充电桩、垃圾分类投放处等生活服务设施，到公共健身器材、儿童游乐设施等基础设施，一应俱全。丰富了居民生活休闲的同时，也为居民提供了生活上的便利。

亮点二：为住户着想，设立专用通道。

在每个单元进楼处，都设有专门的无障碍通道，小小的通道，却有很大的用处。一方面方便了老弱病残人群进出，尤其是坐轮椅的人群；另一方面，为居民携带行李、拖运大件物品进出时提供了便利，省时又省力。

亮点三：交通便利，步行可达公共交通站点

地铁出行方面，东直门板块是重要的交通枢纽，东直门地铁站又是北京首个可三线换乘的地铁站。

从小区出发步行约8分钟即可到达东直门地铁站，东直门地铁站是北京首个可三线换乘的地铁站，有2号线、13号线以及首都机场线可乘坐，可到达北京站、望京西、柳芳、机场航站楼等地，十分的便捷。

距离另一个地铁站北新桥站大约1.1公里，步行需要约15分钟，此站点仅有5号线，可达东单、天坛东门、雍和宫等地。

公交出行方面，步行前往最近的东直门内公交车站大约需要7分钟，此站点有106路，107路，117路，24路，612路等公交线路，可达北京站、国家体育馆、国子监、雍和宫等站点。

亮点四：周边配套齐全，生活便利

小区周边商业、医疗、银行、休闲等配套成熟，具体有：

商业方面，步行约9分钟即可到达来福士中心，约11分钟可到达银座mall，在这里有购物、餐饮、数码产品、服装等多类商铺入驻，可满足居民各类不同日常生活需求。

医疗方面，3公里范围内，有北京中医药大学东直门医院等5家三甲医院，北京市第六医院等3家二甲医院，医疗资源丰富，医疗有保障。

银行方面，有中国工商银行等16家银行，步行时间最多8分钟即可抵达，办理各类银行业务比较便利。

生活休闲方面，步行约5分钟即可到达南馆公园，1.5公里内包括南馆公园共有4个公园，居民日常生活休闲时有去处。

槽点一：禁停通告视而不见，乱停乱放现象明显

小区没有人车分流的设计，车位供应不足的情况下，乱停乱停的情况比较严重。尽管有大片区域留给私家车停放，仍有部分车辆停在楼前的空地上，一些非机动车也只是随意的摆放在单元门旁的空地上，对居民通行造成了一定的阻碍。

而单元门旁边的墙上，就贴着一张禁停的通告，是上下楼的时候没注意没看见吗？小可觉得这应该不太可能吧。一些非机动车也只是随意的摆放在单元门旁的空地上，既阻碍了小区内车辆停放的秩序，又影响了小区整体的美观。

槽点二：楼道内杂物堆放，占用公共区域

在楼栋内在上下楼的时候小可发现，楼道内满是杂物，每层多多少少有杂物摆放，占用公共区域，对上下楼造成一定阻碍，旁边的墙上贴着“请不要在楼内堆放杂物”，也无济于事。

另外，墙上、楼道门上贴有各种小广告，一大片一大片的满是。

楼栋之间的过道处，有自行车摆放，上面积满了灰尘，看样子应该是很久没有用过了，长时间占用着公共通道。

槽点三：小区单元门门禁松懈，管理不严

小区大门处虽然是有门禁的，但车辆通行没有车闸阻拦，行人进出也可从车辆通行处通行，这让小区长时间处于一个开放状态，小区内的安全令人担忧。

单元门也是处于开放状态，尽管这种情况是少数楼栋才有，但由于小区楼栋五层以上的楼层每层都有一个外部的通道，连接着各个楼栋，虽有楼栋单元门禁闭不易进入，但通过这个通道，即可到达各个单元内部，可能会对住户的财产安全造成威胁。

槽点四：刚需改善户型差

78㎡的两室一厅报价800万，这个价位的户型属于刚需改善类户型，进门朝南，两开间朝西，卫生间是暗卫，这样的户型小可觉得不太理想，小可在查阅了幸福里app后，发现这个小区在售的房源全是这样糟糕的户型，728万的一室一厅，三开间朝西，同样也是暗卫。相对来说，这个小区其实对刚需改善类的购房人群来说是不太友好的。

民安小区，是一片很大的建筑群，毕竟是2003年的次新房，乍一眼看上去给人的感觉还是不错的，但只要在里面逛逛就会发现，小区的整体气质有点偏向那种90年代的老小区，这是为什么？

我查了下幸福里APP，发现其实民安小区的产权状况里，参杂着经适房、使用权房，这意味着这里的居民构成非常多元。

不同的生活习惯、意识，加上小区物业维护的不到位，导致民安小区确实有点“套着次新房外衣的老小区”的味道。

但不论怎么说，民安小区的地段还是非常棒的，甚至可以说，就凭小区在东直门内商圈这一点，就足以掩盖以上所有的瑕疵。

截止2021年7月，小区挂牌均价在102341元/㎡，整体来看，虽然小区内部物业管理较差，但内部及周边配套齐全，交通便捷，比较推荐对交通通勤、配套成熟度有要求的刚需改善购房者。

东直门内商圈位于北京市西城区，地处东二环至内环之间，是北京城东重要的热点商圈。

东直门内商圈内有四条地铁线路，企业、医疗、购物、自然资源齐备，是兼顾产住结合、价值认同的典型板块之一。

东直门内商圈东侧为东直门外商圈，北侧为雍和宫、和平里南商圈，西侧为交道口商圈，南侧为东四、朝阳门内商圈；商圈四周均是成熟板块，且侧重各有不同，即使在板块交界地带人气也相当旺盛。

商圈内设施分布：东直门内东北部区域包含俄罗斯大使馆、北京市东直门中学、南馆公园、通教寺等重点设施，生态休闲设施丰富。

东直门内东南侧区域包含中国中医科学院、来福士、居然大厦、中汇广场、史家小学分校等重点设施，购物、娱乐氛围浓厚。

东直门内西南区域包含北京市东直门中学（南校区）、中国摄影发展中心、北京市东四十四条小学、槐阴流芳等重点设施，是商圈内偏重居住功能的区域。

东直门内商圈东侧原先是北京城内城的一座城门，1950年城门北侧拓建，1969年城楼拆除，1979年在城门原址兴建了北京东二环立交桥。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门内商圈在内的板块，成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门内商圈是整个北京的重要交通枢纽，其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

目前，东直门内商圈包含地铁5号线、2号线、13号线、首都机场线的重要站点，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

从东直门内出发，几乎5公里范围内可以触达北京所有的中心热点资源，交通优势明显。

东直门内商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门内商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门内及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门内商圈均价为10.6万/㎡。

周边二环内板块：雍和宫均价12.6万/㎡、交道口均价12.8万/㎡、东四均价12.3万/㎡、朝阳门内均价11.6万/㎡，均高于东直门内板块。

与二环外商圈对比，东直门外商圈均价为10.2万/㎡，与东直门内商圈仅有0.4万/㎡的价差。

由此可知，东直门内商圈属于中心区内价值比较均衡的板块，比价效应下，东直门内商圈的价值可能会出现回归。

政策规划方面，东直门内商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门内商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门内商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门内商圈的板块价值影响不大。

东直门内商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门内板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、内部设施完善。小区内部包含社区宣传栏、公共健身设施等基础设施，也有非机动车停车棚、充电棚等生活服务设施。这一点对于老小区而言比较难得。

2、交通便利。距离小区515米的东直门地铁站是可三线换乘的地铁站，以及223米外的东直门内公交站有106路、107路等多条线路，出行通勤方便快捷。

3、民安小区周边商业、教育、医疗、银行、休闲等配套成熟，生活便利。

4、刚需户型价格友好。61㎡的一居室，报价728万，卧室朝南带阳台、客厅带阳台、有独立的储藏空间，这样的户型对刚需购房者较为友好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约3套，占全部房源的0.3%。小区目前在售均价102341元/㎡，环比上涨约1.01%。近6个月，小区整体均价在低于东城区、东直门内商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期东城区、东直门内商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为61㎡一室一厅户型，报价728万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为543万元左右，二套首付为620万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有60㎡一居、77㎡-80㎡两居，68㎡-110㎡三居，一居、两居、三居在每栋楼均有分布。

现选择小区主力户型61㎡一室一厅和81㎡两室一厅进行分析，该两套户型存量较多，故对比分析：

东直门内大街1号楼、东直门内大街5号楼、民安街12号楼、民安街16号楼、东直门内北中街18号楼、东直门内北中街20号楼临街，可能会受到噪声影响，对声音敏感的购房人群不建议选择。

东直门内板块生活品质优质，周边配套丰富，适合在东直门内商圈及周边商圈工作的刚需购房者。

小区1公里范围内有两条地铁线，对地铁通勤有较高要求的购房者可以考虑。

周边商业、教育、医疗、银行、生态等方面配套较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度较大。其中61㎡一房的上车价728万，对刚需购房者较为友好；而最大户型110㎡的三居室，上车价1300万，推荐看重生态休闲、周边配套的刚需改善购房者考虑。

目前，东直门内商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的3公里外的悠唐麒麟公馆、尊悦光华。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，悠唐麒麟公馆在售123㎡，总价约1401万/套；尊悦光华133㎡-171㎡在售，总价2400万元/套起，预算充足，对地段价值不敏感，且不着急入住的购房者可以考虑如上三个新房项目项目。

民安小区均价低于东直门内商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取东羊管胡同小区、华冠丽景嘉园进行比较：