每次打车经过密云阳光街的时候，小郭总能在车窗外看到一片亮眼的白色立面建筑群。这里就是位于密云的保利花园北区。闻名不如见面，趁着天色刚好，今天小郭就带大家实地探访一下保利花园北区。在踩盘走访的过程中小郭从周围商户大叔那里了解到小区里大部分都是老住户，大家都很熟悉，邻里间相互帮助，相处十分和睦融洽，听着大叔爽朗的笑声小郭心里生出一股暖意。那么接下来小郭就给大家详细介绍一下保利花园北区的情况。

亮点一：小区楼栋维护好

小郭进入小区的第一印象就是新，虽然该小区自修建以来已经十多年了，但是并没有破损的痕迹。小郭注意到小区的楼栋维护很好，不仅仅是外立面新，连楼道里也是整洁干净。楼道里的楼梯采用的是瓷砖，显得比较大气温馨，而且并没有出现破损的情况，说明小区物业对于楼栋的维护还是比较及时的。

亮点二：小区绿化设计好

大家都知道绿色植物是天然氧吧，因此，现在小区的绿化都注重绿色植物的搭配。那么，保利花园北区绿化的植物有很多，随小郭一起看看吧。郁郁葱葱的爬藤植物和四季常绿阔叶林树种的种植给小区带来了勃勃生机，众多的健身器材和儿童游乐设施搭配其中。从楼上俯瞰下去，能明显发现不同高度的植物分层种植既呈现了空间上的美感。总而言之，一进入保利花园北区那满目绿色不禁令人耳聪目明，心旷神怡。

亮点三：小区周边配置完善

小区底商十分丰富齐全，通过和小区大妈的交谈中了解楼下底商几乎满足了平时吃穿住行的一应要求。不论是爱好下班回家小酌两杯的男士，还是操持家庭闲暇之余做个面部护理的精致女士，抑或放学后三五成群的学生，小郭觉得保利花园北区周边500m都能满足居民的要求，这可谓是省时省力。而且小区不远就能看到首创大酒店，逢年过节需要聚餐话，也不用去太远，十分方便。

小郭发现小区周围有国华康民诊所，京东健康大药房等，如果业主有个感冒发烧的小病足不出户就可以买上药，让外卖送上来。如果要看病，小区临街对面就是北京大学第一医院密云院区，步行五分钟就能到。住在这里，医疗是不是很方便呢。

槽点一：小区内非机动车乱停乱放

非机动车随意摆放，“僵尸电动车”长期霸占本就不充裕的非机动停车位一直是小区治理的“顽疾”之一，不仅影响小区的有序美观，还存在一定的安全隐患。小郭认为物业这一点一定要整治。

废旧自行车和电动车摆放在楼道内不仅影响美观和行人进出，并且堵塞消防通道，一旦发生火灾，废旧自行车和电动车还是助燃物。

槽点二：小区人车不分流

小郭发现小区还有一个很明显的缺点，那就是没有进行人车分流。虽在小区内划分停车位但管理不善，这样就易造成业主会把车子停在路边，不仅一定程度上带来交通堵塞的情况，而且车辆随意摆放占据小区公共空间也会造成安全隐患，影响大家的出行，并且因为没有地下车库还影响小区整体美观。

小郭通过了解发现小区内的绿化非常不错，保证了居住环境。小区的周边有超市、便利店等，生活方便。而且小区里的保安认真负责，安保工作做的很好。小区的户型格局方正南北通透。小区住户多为老人，住户数量不多，隐私性较高，邻居间的关系融洽且适度。综合多方面来看小区处于中等水平。

从整体价格来看，截止到2021年7月，保利花园北区目前在幸福里app上挂牌均价28779/㎡，高于密云区整体均价，小区的户型从两居室到三居室都有，小区的品质较高，考虑置换密云区板块改善盘的用户可以重点关注。

保利花园北区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。

板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。

产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。

密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。 密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。

新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 四区”的城乡空间格局。

“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、小区虽然楼龄较大，但维护水平好，外立面干净，内部整洁。

2、户型好，通过幸福里app的查询（7月28日）目前小区在售房源均为南北通透的户型，日照充足，采光好。

3、小区属于密云商圈辐射范围内，周边商场、底商、医疗等配套完善。

4、小区内部氛围好，物业管理贴近人性化，邻里和睦，日常小区内安静不吵闹，适宜居住。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源21套，占全部房源的2.1%。小区目前在售均价28779元/㎡，环比上涨约0.32%。近6个月，小区整体均价高于密云区板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为86㎡两室两厅户型，报价220万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为77万左右，二套首付为132万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有86㎡-91㎡两室、86㎡-128㎡三室两种户型。其中三室户型占较大比重。现选择小区主力户型86㎡两室一厅和128㎡三室一厅进行分析。

保利花园北区共26栋楼。分南北区。1号楼、4号楼、5号楼、7号楼、9号楼、12号楼、15号楼、16号楼、19号楼、21号楼-25号楼、7号楼、8号楼外侧，存在一定的噪音干扰问题；可以选择对应内侧噪音少的楼栋，但与底商相邻，购物较为方便；

2号楼、3号楼、5号楼、14号楼、17号楼、19号楼、20号楼、22号楼位于小区内侧，受噪音干扰小，较为安静适合休息；

1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、9号楼、15号楼、20号楼、22号楼、7号楼、8号楼临近大门，出行方便。

1、小区都是一梯两户，户型较好，单价较高，适合适合该板块内的改善型人群。

2、小区西侧是华远市场、首创大酒店、东侧是密云区医院，生活便利，适合在这几处工作上班的人群。

3、小区门禁较严，容积率较低，居住密度低，注重居住体验和小区安全性住户推荐入住。

截至2021年7月，密云区有11个新房项目出售。现选取距离保利花园北区2.7公里左右的国祥府和距离小区5.3公里的通用博园进行对比分析。

国祥府项目位于檀西路和新北路交汇处，由首开、住总、旭辉以及花祥四大房产联合开发，2021年在售户型涵盖75㎡-127㎡户型，总价203万/套起，两居室到三居室都有。与本小区相比，楼龄更新，国祥府相对品质高，购房成本相近，但是周边的交通不是很便利，只有980、970路公交通行。国祥府项目更适合追求小区品质且对公共交通便利度要求不高的刚需购房者。

通用博园目位于密云一中西侧100米，由北京通润博园房地产开发有限公司开发，2021年7月在售户型涵盖70㎡-110㎡，总价180万/套起。小区户型以两居室和三居室居多，户型多样，可选择性多，且户型大多南北通透，得房率高。对户型要求比较高的刚需购房者可以考虑。

相较之下，虽然保利花园北区楼龄较大，但其保护和绿化以及物业安保维修等各方各面均保持着一个良好积极的态度，小郭通过幸福里app的查询了解到保利物业管理（北京)有限公司一直保持着业内良好水准和服务态度。并且单平米价格更加便宜，如果是对于初到北京的奋斗中的人们这是更不错的选择。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离保利花园北区较近的阳光家园、银河湾进行比较。