2021年，公主坟商圈升级改造的初步设计方案已“出炉”。公主坟西商圈将迎来涅槃重生。与此同时，公主坟西地段将重新燃起活力，板块内的小区也受到购房者的关注。万寿路小区作为公主坟西的小区之一，吸引了小可的目光。这个小区又称大件厂宿舍，内部居民诸多是大件厂退休员工。在商圈升级改造的同时，万寿路小区又会焕发着怎样的生机呢？

亮点一：已完成旧房改造，舒适宜居

走进小区，可以看到这个20世纪90年代的老房子已经完成了新旧改造。从外观来看，墙体都粉刷成了砖红色，下水管较新，墙上装有摄像头。进一步了解，小区的房子也都增加了保温层，更换了下水道。虽然小区楼龄较老，但经过外立面和内部设施的整改，整体观感提升，居民的居住品质越来越高。

亮点二：智能化的安防系统，保障居民安全

小可看到小区的门口有多个方位的摄像头和智能门禁。虽然是老小区，但是安防系统非常的智能、先进，时刻保障小区的安全。

亮点三：交通便利，出行方便

万寿路小区周边的公交、地铁四通八达，两边都是停车场。小区门口还有万寿路口西、万寿路东等公交站牌。从小区步行5分钟即可到达地铁1号线万寿路地铁站。对于在国贸、大望路等CBD区域上班族来说，出行十分方便；居民可直接乘坐1号线去往西单、王府井等购物中心，休闲逛街有去处。总的来说，居民的出行选择多样，乘坐地铁、公交车、共享单车都很便捷。

亮点四：周边配套完善，生活方便

万寿路小区地处公主坟西商圈，周边配套成熟。小区不远处有很多的百货和底商，还有饭店等，能够满足居民生活基础性消费。

距离小区1公里范围内，就有翠微大厦、大中、物美这些大型超市，大型购物商城正在升级改造。周围的商店、餐饮完全可以满足各个年龄段的购物需求。目前，周边老牌的商场也正在调整转型，将为消费者呈现出一个年轻、舒适的消费环境，这一点值得我们期待。

除了衣食住行方便，小区2公里内还有解放军总医院、北京新世纪儿童医院。完善的医疗资源为家人保驾护航，能够给居民的日常生活提供必不可少的便利和保障。

槽点一：小区车位不足

小可在踩盘过程中发现万寿路小区内随意停车的现象比较多，有很多车辆停放在路边，且电动车、电动三轮车也摆放在其中，导致小区内部路变得非常拥挤。并且小区内部人车不分流，我们看到路边只要能停下车的地方都被停满。小可发现在马路转弯的地方停了两排车，内部车辆几乎很难挪动，十分不方便。

槽点二：小区内有乱拉绳、乱晾晒现象

小可走进小区，可以看到居民自己拉的晾衣绳和晾衣杆。有的晾衣绳甚至拉在单元门口，阻挡了居民出行。这些衣服和晾衣绳显得小区内部很杂乱，影响美观。

通过本次踩盘，小可感觉本小区具有非常高的性价比。尽管房屋年岁久远整体老旧，但是鲜有出现掉漆、墙皮脱落等情况，楼栋保养得较为整洁。

最重要的是小区地理位置得天独厚，交通便捷，步行5分钟即可搭乘地铁1号线。且小区处于公主坟商圈，周边不仅有医院、商场，还有万寿路老年活动中心，无论对于老年人还是年轻人，生活购物都十分便捷。

但是不得不说的是，小区内车位严重不足，对于依靠私家车出行的家庭，停车成了每日必须面对的难题。本就狭小的园区加上被迫乱停乱放的车辆减少了小区内的活动空间。不过好在走出小区不远，就有较多可以休闲娱乐的场所设施了。

值得一提的是，万寿路小区是由大件厂出资建设分配给原单位职工的，居民大多是大件厂的退休职工，邻里关系和谐。房屋的产权大部分都是已购公房，原始购房合同都已满五年，交易税费较低。

万寿路小区位于海淀区公主坟西板块。公主坟西板块整体位于西三环、西四环之间，北至永定河引水渠，南至复兴路，西至万寿路，东至西三环中路。

板块处于万寿路商圈、公主坟东商圈、六里桥商圈的包围之中，公主坟西商圈历史悠久，不仅是作为海淀商业布局中的重要结点，也曾是京西最具人气的消费聚集区域。

板块内交通便捷，万寿路、复兴路、西三环中路三面护航，地铁1号线万寿路站位于板块西南角，地铁1号线/10号线换乘点公主坟站位于板块东南角，极大地方便了板块内居民的出行。此外，由于商圈所处地理位置优越，商圈辐射单位大院、国家机关、部委机构以及成熟社区，拥有稳定的人口基础。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据住宅的交易属性得知，板块内部分是建于20世纪八九十年代的公房社区，如大件厂宿舍、北京量具厂宿舍、万寿路电信宿舍等；还有部分建于21世纪初的商品房社区，如静源居、新华联国际公寓、翠微嘉园等。截止2021年6月，板块内的二手房均价在11.万/㎡上下浮动。

公主坟西商圈历史悠久，板块内可利用土地资源较少，住宅建设比较完善，商业、教育、医疗、生态配套建设相对齐全。

商业方面，板块内有翠微百货、翠微广场、城乡购物中心、印象城、凯德晶品购物中心五大商业综合体；教育方面，板块内有北京市海淀区翠微小学、中国人民大学附属中学翠微学校(小学部)、翠微小学(西校区)、人大附中翠微学校(高中部)、汇佳幼儿园等；医疗方面，板块东侧是二级甲等医院北京水利医院，该医院是北京积水潭医院、北京世纪坛医院等9家医院联体单位；生态方面，板块内有翠微烟雨公园、小天鹅公园。

产业方面，公主坟西商圈内聚集了较多的科研机构、国企单位，如中国印刷技术科学研究院、北京市水利自动化研究所、中国电子器材总公司等；此外商圈内还有天行建商务大厦、国悦府写字楼等，内部进驻了民营企业、私营企业以及部分涉外企业。

作为海淀区内知名的板块，公主坟西商圈目前的居住人群还是以海淀本地人、企业离退休职工居多，也有很多在公主坟东商圈、军博商圈等海淀南部工作的高薪人群落户于此。价格层面，近6个月来，公主坟东房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地，多年来一直是稀缺资源，公主坟西板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。公主坟西板块位于西三环、西四环之间，板块内土地资源稀缺，从长远来看未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

2020年，海淀区按照“十四五”时期的商业布局，提出支持“新消费”业态发展，点亮“夜经济”释放新活力。其中，将完成公主坟商圈、五道口购物中心、清河万象汇（原五彩城）、世纪金源大酒店能量城市、悦界特色商街等升级改造。

公主坟商圈升级改造初步设计方案中明确，将翠微大厦和城乡商厦北侧步行街打造成为夜间消费聚集区、南侧打造成品质休闲街区，多样化业态组合，艺术与文化交融。重塑公主坟商圈高品质消费与时尚生活的京西第一商圈。

根据方案，公主坟商圈一共有5个商业主体，分别是翠微大厦、城乡购物中心、北京印象城、凯德晶品，以及新兴宾馆。翠微和城乡是整个商圈今后要亮起来的“核心”。这一个大区域的改造升级将在3年内完成。

1.小区地理位置优越，距离地铁站步行5分钟，距离公交站步行4分钟，交通便利，方便出行。

2.万寿路小区物业为自管物业，物业费较低，减少了居民生活基本开支。

3.截止2021年7月，幸福里在售户型中，万寿路小区最小户型面积50.9㎡两居室，最大户型面积68.5㎡三居室，小户型总价低，居住成本低。

4.公主坟西商圈正在升级改造中，迎来更新换代，为小区的居民们提供一个休闲娱乐购物的好去处。

以幸福里app为准，截止到2021年8月，万寿路小区挂牌均价112748元/㎡，环比上月价格上升1.14%。

幸福里挂牌房源面积为50.9㎡-68.5㎡，从近六个月价格波动来看，上半年3月-4月价格上升不大，4月-5月价格有明显上升，5月-7月价格趋于平缓，7月-8月上升幅度明显。与公主坟西区域的小区相比，万寿路小区的价格要超出区域均价，价格走势来看，也是保持上升的趋势。从整个区域来看，公主坟商圈升级改造的初步设计方案中明确将翠微大厦和城乡商厦北侧步行街打造成为夜间消费聚集区、南侧打造成品质休闲街区。万寿路小区距离正在改造的五大商业中心之一的凯德晶品购物中心较近，但又不紧邻，既满足了购物方便又避免了噪音叨扰，闹中取静更加受到购房者青睐。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的68.0㎡的三室一厅为例，报价700万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为280万，二套首付为560万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

截止2021年7月，小区所有户型有50.9㎡-64.3㎡两居、68.0㎡-68.5㎡三居，主力户型是64.3㎡的两居室和68.5㎡的三居室。

万寿路小区共有住宅楼5栋，楼栋分布比较均匀。

其中3号楼、4号楼距离西门近，适合需要步行至公交站或地铁出行的上班族。

万寿路小区靠近万寿路，且中间无密集绿化带隔开，3、4、5号楼靠西户型，会受噪音影响，6号、7号、8号楼相对安静，一些睡眠质量不好的人群可以选择这三栋。

1.小区位于公主坟西，商圈成熟且正在升级改造，具有地段优势，无论是自住还是转手出租，都具有很大的潜力，适合经济条件成熟想通过购房获取收益的群体。

2.小区是大件厂员工宿舍，建于1883-1995年，经过翻新，住房品质好，且周边配套齐全，交通便利，适合刚需购房群体。

3.小区位于万寿路，周边有玉渊潭南路，复兴路，这里几乎每个区都有民警或治安志愿者驻扎，居住区域很安全，安全需求高的购房者可选择。

万寿路小区所属公主坟商圈比较成熟，该板块内暂无在售新房。

位于海淀田村板块的大苑·海淀府是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司开发的英伦风格的精装洋房。大苑·海淀府的建筑面积16.3万㎡，2019年12月开盘，项目产品类型是11层-14层的板房，均价110000元/㎡，户型有一居室到四居室，选择性大，尚未交房。从区域来看，大苑·海淀府所属区域成熟度不高，居住环境一般。从住宅的定位和购房人群来看，大苑·海淀府和万寿路小区的差异较大，新房预售对此影响不大。

位于海淀香山东的颐和金茂府是由北京青茂置业有限公司于2020年9月30号开盘的多层花园洋房。颐和金茂府的建筑面积66760㎡，均价111998元/㎡，户型有188.0㎡-256.0㎡的四室两厅三卫，皆为大户型，可选择性小，尚未交房。大户型需要的总价昂贵，对于预算低的购房者不建议选择。颐和金茂府也是大户型，购房人群和万寿路小区的购房人群有很大区别，差异很大，新房预售对此影响有限。

由于大苑·海淀府和颐和金茂府都不属于公主坟西板块，因此对公主坟西板块的二手房市场基本没有影响。

公主坟西商圈发展时间较长，板块内的旧小区均有一定年限，所以选择与万寿路小区年限、户型相近的万寿路12号院和万寿路26号院进行对比。