老北京想必都知道位于化工路的北京焦化厂，它不光是我国最大的焦化厂，还深刻改变了北京城的能源结构，让北京老百姓都用上了煤气。这次小编踩盘的小区双合家园C区就离北京焦化厂不远，同样也是在化工路上，小区北边就是地铁7号线，进出市中心十分方便。

双合家园C区周边住宅区较少，但有较多文化产业园区，比如北京东部工业遗址文化园区、垡头体育文化产业园等等，是一家人周末出游的好去处。接下来就跟着小编一起来踩盘吧！

亮点一：楼房外立面美观

小编进入小区后，看到一排排的高楼十分壮观，蓝色和白色形成的外立面较为美观，和天空的颜色相一致，给人清新自然的感觉。小区楼层比较高，但这种配色不会给人太强的压迫感，住户生活在小区里也较为舒适，并且楼房外立面比较新，没有明显的破损和变色。

亮点二：休闲设施完善

小编从楼后穿过，看到几栋高楼将公共活动区域围在中心，这片区域上有健身器材、儿童滑梯等休闲设施，方便住户运动和带孩子玩耍。小区里的休闲设施不止这一处，小编在小区的其他位置也看到了类似设施，这样大家就不用聚在一个地方活动了。

亮点三：每个单元有两部电梯

小编来到楼栋里面，发现每个单元有两部电梯，这样就比较方便住户上下楼，避免让住户等太长时间电梯，尤其是在上下班高峰期。毕竟该小区楼层较高，而且每一层都有四五户，人员密度较大，两部电梯可以较好地缓解上下楼拥堵情况。

亮点四：商业配套完善

小编从进小区的时候就发现周边有很多店铺，尤其以饭店居多，有饺子、麻辣烫、烤肉、包子等食物，种类繁多，如果住户不想做饭就可以直接到楼下就餐，既方便又快捷。小区附近还有药店、理发店、超市等店铺，可以很好满足住户的日常需求。

槽点一：垃圾处理不及时

小编看到小区里的垃圾桶不少，但大多都已经装满了垃圾，物业也没有及时清理掉，这样不光会给住户倒垃圾带来不便，时间一长更容易滋生异味和细菌。接下来又在小区里看到了大型垃圾堆放点，很多垃圾无法快速清理掉，只能暂时堆放在这里，怪不得小编老远就闻到了怪味。

槽点二：车辆停放随意

小编在小区里逛了一圈没有发现停车棚，因此很多电动车和自行车都随意停放在单元楼前，并且都没停放在一起，而是分散停在了各个角落。又在一栋楼前看到了停放的电动三轮车，就这样停在路边，占据了很大空间。

槽点三：杂物堆积

小编坐电梯上楼查看楼层情况，发现在住户门前，往往会堆积一些杂物，比如扫帚、地毯、不用的家具等等，看起来既不美观，也会影响到周边住户。下楼后又在停车场边看到了一大堆杂物，并且摞放得较为整齐，显然是被人故意放在这里的。

槽点四：小广告太多

小编上楼查看时还发现了另一个问题，就是楼道内的小广告很多，虽然没有直接贴在墙面和住户门上，但通向楼梯的门和另一个小门已经被小广告覆盖，就连紧贴房顶的管道也被贴满了广告，看着很是让人心烦，但物业像是没有清理的意思。

经过一天的踩盘，小编对双合家园C区有了更深的了解。该小区房龄在10年左右，楼栋较少，但楼层较高，楼间距适中，大部分楼栋都不用担心采光和通风问题，私密性也比较好；小区物业为北京建工物业服务有限公司，对绿化、道路和基础设施的维护比较到位，为住户提供了较好的居住环境。

小区周边配套也比较完善，距离双合地铁站200米，距离北京西直河仁安医院1.6公里，距离华联生鲜超市200米，距离朝悦百惠购物中心1.2公里，距离北京欢乐谷2.5公里，可以满足住户的出行、看病、购物、休闲需求。

但该小区楼道内的小广告较多，杂物、垃圾清理也不是特别到位，需要进一步整治。

小区周边有很多文化产业园区，比如6003文化创意园、工美聚艺文化创意园区等等，文化、艺术氛围浓厚，适合从事相关行业或工作的人群选择；小区附近有体育产业园、高尔夫球场，适合热衷体育活动的人群选择。

双合家园C区小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。

垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。

生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。

2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、小区楼龄较新，户型设计较好，其中两居和三居较多，另外小区楼层较高，容积率为2.57，单元配备双电梯，可以满足户对生活品质的追求。

2、小区绿化率为30%，主要分为树木和草坪，公共空间有健身器材、儿童滑梯等休闲娱乐设施，场地边缘还有较多长椅，方便住户进行体育锻炼和休息。

3、小区周边有旺鑫超市、世纪华联超市、世纪家家福超市，并且距离朝悦百惠购物中心较近，基本可以满足住户的生活所需。

4、小区临近地铁7号线，向西可以直达市中心，向东可以到达通州区，上班通勤比较便捷，可以满足住户的出行需求。

截至2021年7月，幸福里APP显示挂牌房源为2套，占总房源数量0.5%，小区挂牌均价为46125元/㎡，环比6月下跌0.61%。

从近6个月的价格波动来看，该小区房价总体趋于稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的89㎡两居为例，报价399万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为139.65万，二套首付为239.4万。

该小区有54㎡-64㎡一居、86㎡-90㎡两居、89㎡-90㎡三居，其中一居和两居占比较多，主力户型是54㎡一居和89㎡两居。

1号楼、2号楼、3号楼邻近街道，附近还有较多店铺，有噪音污染，建议购房者谨慎选择。

6号楼、7号楼与其它楼的间距较大，周边绿化景观较好，建议购房者选择。

小区临近地铁7号线，出行比较便利，并且房源单价相较周边小区较为适中，适合在地铁沿线工作的上班人群。

小区周边有众多的文化创意产业园区，聚集了较多相关公司，适合从事文化创意方面工作的人群。

小区房源较少，多为一居和两居，整体面积较小，适合喜欢小户型的新婚人群或三口之家选择。

截至2021年7月，幸福里APP显示垡头商圈无新房在售项目，朝阳区内的新房项目有悠唐麒麟公馆和尊悦光华，两者距离该小区较近，在户型上有相似之处，具有可比性。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司打造的普通住宅项目，产品为123㎡两居。截至2021年7月，售价112000元/㎡起，总价1401万/套起。该项目距地铁6号线和地铁2号线较近，交通方便，周边配套完善，学校和医院众多，户型主要是两居，单价较高，适合家庭富裕的三口之家。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司建设的普通住宅，在售户型主要为133㎡-171㎡三居。截至2021年7月，售价13000元/㎡起，总价2400万/套起。该项目距离世贸天阶很近，周边有很多大型公司，商业资源丰富，户型以三居为主，适合家庭人口较多、经济实力雄厚的商业人士。

垡头地区发展较早，旧小区相对较多，这里选择同在垡头商圈且距离较近的金蝉南里和金蝉北里作对比。