今天胖马来到大兴区亦庄天华西路，去大雄城市花园小区看一看。小区内有秋盛居、百合园、春华屋、一幅画卷四个区，其中有五层、六层、十一层、十八层板楼，有三层、四层洋房和别墅，是个大体量社区。小区户型种类众多，绿化优秀，周边配套丰富，整体比较宜居，感兴趣的朋友和胖马一起到小区里看看吧。

亮点一：小区安保到位

在经过一系列询问、测温、扫码、登记之后，胖马进入了小区，看到小区道路两侧每隔200米左右就设有一组摄像探头，方便安保人员观察社区内部情况，小区内部还有多个治安岗亭，有小区安保人员换岗执勤，小区的人行小门处也有岗亭和安保人员值岗。所有安保人员都穿着黑色制服，配有记录仪和手台，警惕性较高。小区的安保较好，居民居住安心。

亮点二：小区绿化好

进入小区不久，胖马就被小区内的绿化环境所吸引。小区的走道两侧有绿化带，绿化带内是修剪整齐的绿植、花草和高大树木。沿着走道进入花园，碎瓷砖步道两侧有花有草，郁郁葱葱，令人心情愉悦。

走出小花园没多远，就有另一个小花园连接，花园中央有花坛，里面的月季花娇艳欲滴，微风吹动枫树，树叶哗哗作响，花园一侧的楼栋墙壁上被爬山虎覆盖。小区整体看起来绿意盎然，居民的居住环境很好。

亮点三：小区内休闲娱乐配套丰富

胖马离开花园，继续深入小区，百合园区、秋盛居区、春华屋区内都有小广场，广场上有健身器材、儿童娱乐设施、棋盘桌等，健身娱乐设施很多，业主使用方便。

秋盛居区再往北是一幅画卷区，一幅画卷区的楼栋间有长廊，长廊被藤蔓植物覆盖，胖马沿着长廊漫步，长廊尽头是凉亭，长廊和凉亭两侧还有可供休息的长椅。小区内还有社区文化活动室，阴天下雨业主们也有去处。小区内休闲娱乐设施丰富，能够满足业主日常休闲娱乐需求。

槽点一：小区车位少，停车不便

在小区内转了一圈，胖马的直接感受就是小区内车位少。小区地面上没有停上车的车位多数被地锁锁住，小区内道路两侧也停了很多车，本就不宽的道路显得更加狭窄，开车出入很容易发生剐蹭事故。小区地下车库分上下两层，但是面积较小，车位不多，经过询问停车管理员得知，小区地上地下一共约有500个车位，不足以提供所有业主使用。小区停车位少，业主停车不便。

槽点二：楼道空间被挤占

进入楼栋，楼道内停放着童车、自行车和电动车，楼道内空间显得比较狭窄。带电梯的楼栋楼道内杂乱的堆放着装修材料和各种闲置物品，楼道显得有点拥挤，以胖马的身材挤都挤不过去。挤占楼道空间不但使业主上下楼不便，也带来了安全隐患。

经过一天的踩盘，大雄城市花园小区的具体情况胖马已经了解清楚，总结如下：

首先从小区内部来看，小区内住宅种类多，有板楼、洋房、联排别墅和独栋别墅，户型丰富，户型面积涵盖广，选择性相对多；小区内有多个花园，植物种类多，绿化优秀；小区内有广场、长廊、凉亭、健身设备和儿童娱乐设施，休闲娱乐设施丰富，能够满足业主休闲娱乐需求；整体来看社区品质较高。

其次是小区周边配套方面，小区周边有大型购物中心，临近地铁亦庄文化园站，有多条公交线路，有多所诊所和医院，有多个公园，周边配套丰富，能够满足业主日常生活中多方面多层次的需求。

最后是价格方面，大雄城市花园小区均价5.8万/㎡，大幅高于大兴区整体和亦庄商圈均价，在大兴区及商圈内比较有竞争力。总体来看，大雄城市花园小区比较适合对小区品质有要求和更看重生活便利性的人群。

大雄城市花园小区位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长 59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高 ，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度、高职住平衡度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区内有多个花园，绿化覆盖面积大，植物种类丰富，绿化优秀，居住环境好。

2、小区内住宅种类多，户型丰富，户型面积涵盖面广，选择性多。

3、小区内休闲娱乐设施多，种类丰富，业主不出小区即可休闲娱乐。

4、小区周边有购物中心、地铁站、多条公交线路、医院、公园，配套丰富，能够满足业主多种生活需求。

2021年8月，幸福里App显示大雄城市花园小区的挂牌均价是5.8万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.57%。从过去六个月的数据来看，价格曲线有涨幅，小区整体价格微有上涨，价格环境相对稳定。

本小区价格高于大兴区及商圈均价，在大兴区及商圈内有明显竞争优势。

购买成本方面，以150㎡三居室为例，报价780万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于非普宅，首套首付约为312万，二套首付约为624万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

大雄城市花园小区秋盛居有97㎡两居、139㎡三居；春华屋有109㎡-146㎡两居、157㎡-159㎡三居、156㎡四居；一幅画卷有108㎡-118㎡两居、152㎡-162㎡三居；百合园内有157㎡四居、153㎡-375㎡的独栋别墅、253㎡-375㎡的联排别墅。下面选择两个比较有特点的户型进行比较。

户型一：

此户型为154㎡南北向三室两厅，其优点有：

1、户型南侧带花园，可拓展室外空间；

2、卧室带飘窗，可拓展功能空间；

3、客厅空间大，视觉感受好，待客空间充足；

4、有多功能间，功能划分更合理。

其缺点有：

1、卫生间无干湿分区，使用不便；

2、过道面积有浪费。

户型二：

此户型为161㎡南北向三室一厅，其优点有：

1、有南向阳台，晾晒空间充足；

2、卧室A和卧室B有飘窗，可拓展功能空间；

3、厨房有阳台，可储存物品；

4、餐厅客厅独立，功能区划分合理。

其缺点有：

1、卫生间为暗卫，不利于通风干燥。

一幅画卷区57号楼有底商，底商营业到很晚，对住户休息有影响；春华屋区52号楼、55号楼为东西朝向，不利于采光；百合园区34号楼、36号楼楼下有幼儿园，幼儿园上下学期间周边环境吵闹，影响居住体验；秋盛居区1号楼有底商，底商有乐器培训机构，有噪音影响，以上楼栋选择需谨慎。

一幅画卷区推荐58号楼和59号楼，居住相对安静；春华屋区推荐51号楼、53号楼、54号楼、56号楼，南北朝向，利于通风采光，且离地下车库近，有电梯直通；百合园区37号楼、38号楼、40号楼、41号楼，围绕花园和小广场，饭后休闲娱乐便利；秋盛居区4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼位于小区中部居住环境相对安静，以上楼栋可优先考虑。

小区临近有亦庄文化园地铁站且公交线路接驳多个亦庄商圈节点，适合在亦庄商圈工作的人群。

小区内部绿化优秀，休闲娱乐配套丰富，适合对居住环境有要求和对休闲娱乐有需求的人群。

小区周边商业配套丰富，有购物中心、银行、餐饮店铺等适合追求日常生活消费便捷的人群。

大兴亦庄商圈内在售新盘只有林肯时代小区，但是林肯时代小区售价4.2万/㎡，与大雄城市花园小区相差太大，无可比性，下面选择相距较近且价格相近的京能电建洺悦湾小区作为对比。

首先是小区产品方面，大雄城市花园小区户型方面有两居、三居、四居及别墅，户型面积涵盖面广、选择性较多，京能电建洺悦湾有75㎡两居、86㎡-89㎡三居、133㎡四居，户型选择性方面相对少。大雄城市花园内部休闲娱乐方面较多，绿化较好，但由于京能电建洺悦湾是新盘，内部配套方面相对较齐全，小区品质方面略胜大雄城市花园一筹。其次是周边配套方面，京能电建洺悦湾临近地铁旧宫站，周边公交线路发达，有购物中心，有多家医院和公园，整体看来与大雄城市花园相差不大。最后是价格方面，京能电建洺悦湾均价5.4万/㎡与大雄城市花园相差不多，但总体以中小户型为主，户型面积较小，总价相对低。

总体来看两个小区均属于改善盘，家庭人口少，更注重小区整体品质的人群更适合京能电建洺悦湾。家庭人口多，在意居住环境和小区休闲娱乐配套的人群可以优先选择大雄城市花园。

大雄城市花园位于大兴亦庄商圈，商圈均价在2.1万/㎡-6.2万/㎡，其中一栋洋房、听涛雅苑和大雄城市花园小区均价相仿，距离不远，在商圈内互为竞争关系，下面就以这三个小区作为对比。