法国波尔多地区的红酒享誉世界，殊不知在北京大兴采育镇有一个社区就叫“恒盛波尔多小镇”，老马猜想之所以取这个名字，大概率也是因为社区所在的采育镇坐拥万亩葡萄园。据说这个恒盛波尔多小镇绿化相对不错，有花园和水系景观，另外社区全部为洋房，居住舒适度非常好。不知道真实情况是否如此，感兴趣的朋友跟老马一起去看看吧。

亮点一：低密度洋房社区，居住舒适度高

社区全部为3层-8层的洋房，楼间距较宽并且大部分户型采用一梯两户设计，居住密度相对较低。另外与老旧小区的低层板楼不同，老马发现恒盛波尔多小镇除个别楼栋没有电梯以外，其余均设有电梯。如果有既想要低密社区的舒适，又希望上下楼方便的朋友，可以考虑这个社区。

亮点二：绿化较好，有花园广场

社区绿化面积较大，道路两边和楼栋周围种有树木和其它绿植。老马仔细查看了下，基本上每栋楼的居民都能开窗就观赏到绿化景观。同时社区的南区和北区各有一个花园广场，广场四周植被种类多样，广场内还设有水系和木制凉亭。老马在社区里边走边看，好像置身于小公园里。对于绿化有一定要求的朋友，应该会很喜欢这里。

亮点三：社区有业主委员会，业主话语权较大

在社区里查看时，老马突然被贴在墙上的通知信息所吸引，仔细一看原来说的是社区业主委员会决定解聘现有物业公司，以及通过公开招投标方式选聘了新的物业公司。这两条通知让老马很是感慨，社区有业主委员会的本就不多，还成功“炒掉”物业公司的更是少见，恒盛波尔多小镇的业主话语权确实够大。

槽点一：基础设施和草坪维护管理不到位

在设施维护方面，老马发现小区部分楼栋外立面存在破损问题，楼栋墙面所贴的瓷砖有些已经脱落，这不仅影响社区整体的美观，而且还存在一定的安全隐患。此外老马看到部分草坪维护较差，露出大片地皮，并且草坪边上还有泥泞的水坑，居民稍不注意就可能把鞋子弄脏。总体来看，社区对于基础设施和草坪的维护管理确实很一般。

槽点二：机动车乱停乱放

社区地上和地下均有停车位，但是老马看到在有空车位的情况下，部分车辆还是乱停乱放，有的停在了绿化带的草坪边上，有的停在了路口拐角处。这些乱停放的车辆影响社区形象不说，还可能对居民日常出行造成影响，希望物业公司能够在这方面加强管理。

四个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的总结时刻。

首先从恒盛波尔多小镇产品本身来说，社区全部为低密洋房且房龄相对较新，另外在绿化方面也很不错，但是社区基础设施维护比较一般，产品力整体表现尚可。其次是配套方面，社区内部配套资源相对较好，但周边配套却很一般，尤其是公共交通方面，距离小区最近的地铁站约19公里，依赖地铁出行的居民受影响较大。

总的来说，恒盛波尔多小镇是改善型社区，产品属性和改善型家庭的契合度更高。同时社区户型种类相对齐全，从两居到四居都有，可以满足不同人群需求。

恒盛波尔多小镇小区位于大兴区其他商圈，商圈位于大兴区东南部，主要包括大兴区南六环以外的大部分地区。商圈东侧是通州马驹桥商圈、通州其他商圈和河北廊坊市广阳商圈，边界纵横交错，最东端到廊坊市博瑞佳诚高尔夫俱乐部；南侧是河北廊坊市广阳商圈和固安县，边界犬牙交织，最南端到永定河特大桥北侧；西侧是河北保定涿州市，以永定河为界；北侧与庞各庄、瀛海镇等商圈相连，最北端到南六环路。

大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、大广高速、京台高速、京沪高速、南六环、大兴机场等，三横四纵高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区人民医院(南院区)、孔宪绍医院等，医疗资源相对较少。主要商业资源有嘉世乐华商贸中心、鹏润发购物中心等。主要生态休闲资源有北京野生动物园、半壁店森林公园等。

作为大兴的临空经济和亦庄高新科技拓展板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为2.6万/㎡；商圈内目前有住总如遇、住总如院、路劲御合院、宽院国誉府和兴创荣墅五个新盘在售，均价2.27万/㎡起。目前大兴其他商圈新房供应充足，价格相对适中，二手房供应稳定，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，包括临空经济区建设和亦庄新城南拓。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，居住人群结构简单，主要通勤方向是大兴城区和亦庄新城。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置接近商圈东北部，未来的最高售价是7万/㎡，第二块地的位置接近商圈西南部，未来最高售价为5.7万/㎡，具体的产品类型尚不清楚。和大兴其他商圈对比，无论是新房均价还是二手房均价都相去甚远，价格相差两以上，所以新地块新产品未来入市，对大兴其他商圈的影响很小。

大兴其他商圈地域较广，西南部是大兴机场所在地，是目前全球最大的临空经济区之一。东北部已规划为亦庄新城的拓展区和联动创新区。商圈的发展前景主要体现在产业方面。

首先说临空产业，大兴机场建设作为大兴区十三五期间的"一号工程"，目前已经圆满完成投运。到2025年，机场实现旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62万架次的目标设计，同步建设航空公司基地、货运、空管、供油、维修、航空配餐等各类保障设施。远期规划年旅客吞吐量1亿人次以上，年货邮吞吐量400万吨，飞机起降88万架次，在大兴区发展史上具有重要标志性意义。

其次是亦庄新城南拓，在十四五规划中明确提出，亦庄新城联动创新区包括青云店镇、长子营镇、采育镇，此三镇地处大兴其他商圈功的东北部，重点突出与亦庄新城的产业协同、功能联动，绕亦庄新城配置城镇功能，推动镇级工业区融入亦庄新城产业集群体系。青云店镇重点发展乡村旅游、文化休闲旅游，建设绿色田园文旅小镇。长子营镇重点发展都市型现代农业，促进城镇化和农业现代化融合发展。采育镇重点建设冰雪小镇等项目，持续提升镇中心区服务品质，构建京南运动和农旅休闲特色镇、城乡生态宜居新市镇。

总体来看，大兴其他商圈是发展中商圈，西有大兴空港新城带来的巨量人才流、资金流、信息流和临空产业，东有亦庄新城产业集群拉动发展。目前大兴机场高速、大兴机场线等一批配套工程已建成并投运，临空经济区、自由贸易试验区、综合保税区等建设已实质性启动。各项发展要素齐备，发展动能巨大，发展前景可期。

1、低密洋房社区：社区全部为3层-8层的洋房，楼间距较大并且大部分户型为一梯两户，容积率相对较低，居住舒适度好。

2、户型种类齐全：社区户型种类比较齐全，从一居到四居都有，可选择面较广。

3、绿化环境好：社区绿化面积较大，道路两边和楼栋周围种有树木。同时南区和北区均有花园广场，广场内有水系和凉亭，社区整体绿化环境比较不错。

4、业主话语权较大：社区设有业委会，在业主们的主导下成功实现了物业换届，业主的话语权相对来说比较大。

2021年8月，幸福里App显示恒盛波尔多小镇的挂牌均价是2.5万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.92%，价格变化在正常范围，挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，价格波动幅度不大，一直处于相对平稳状态，另外与大兴区的均价相比，恒盛波尔多小镇价格相对偏低。结合社区品质来说，目前的价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以91.43㎡两居室为例，报价219万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为77万；二套首付约为131万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

恒盛波尔多小镇社区户型类型多样，从一居到四居都有，一居面积段为40㎡-85㎡，两居面积段为74㎡-100㎡，三居面积段为64㎡-215㎡，四居面积段为92㎡-95㎡，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为恒盛波尔多小镇南区98.8㎡南北两居室，其优点有六：

1、南北户型设计，利于采光和通风；

2、客厅有阳台，便于晾晒衣物；

3、厨房有阳台，便于存储食材；

4、两个卧室不相连，家庭成员间不容易相互打扰；

5、卫生间有窗，利于通风；

6、客餐厅分区，功能性更强。

其缺点有一：

1、户型内拐角较多，浪费面积大且不利于家具摆放。

户型二

本户型为恒盛波尔多小镇南区150.04㎡南北三居室，其优点有六：

1、南北户型设计，利于采光和通风透气；

2、三个卧室不相连，家庭成员间不容易相互打扰；

3、卧室A和客厅均有阳台，便于晾晒衣物；

4、厨房有阳台，便于存储食材；

5、客餐厅分区，功能性强；

6、卫生间B有窗，利于通风。

其缺点有二：

1、户型内拐角较多，浪费面积较大且不利于家具摆放；

2、卫生间A无窗，不利于通风。

恒盛波尔多小镇南区19号楼边上有休闲娱乐设施，方便居民休闲锻炼，建议优先选择。南区1号楼、2号楼、3号楼、15号楼均有底商，没有电梯且有一定噪音影响，建议谨慎选择。

恒盛波尔多小镇北区9号楼和10号楼离花园广场较近，视野较好，建议优先选择。北区7号楼、8号楼、15号楼、16号楼均有底商，没有电梯且有一定噪音影响，建议谨慎选择。

恒盛波尔多小镇属于改善型社区，绿化环境较好，并且户型种类相对齐全，适合大兴区域内有一定改善需求的人群。此外社区离大兴城区和亦庄新城较近，在这两个区域附近工作的上班族也可以考虑。

大兴区其它商圈的新盘共有5个，分别是住总如遇、住总如院、路劲御合院、宽院国誉府和兴创荣墅。其中住总如遇由北京住兴房地产开发有限公司开发，户型以77㎡-89㎡的两居和三居为主，单价2.7万/㎡起，总价180万起，绿化率30%，容积率2.5，物业公司是北京城建物业管理有限责任公司，物业费为3.2元/㎡/月；

住总如院由北京住总房地产开发有限公司开发，户型以98㎡-233㎡的两居和三居为主，单价2.3万/㎡起，总价314万起，绿化率30%，容积率1.1，物业公司是北京天诺物业管理有限责任公司，物业费为3.5元/㎡/月；

路劲御合院由北京隽兴房地产开发有限公司开发，户型以89㎡的三居为主，单价2.9万/㎡起，总价260万起，绿化率30%，容积率1.1，物业公司是京港路劲物业管理（北京）有限公司，物业费为3.3元/㎡/月；

宽院国誉府由北京城建新城投资开发有限公司开发，户型以130㎡的四居为主，单价3.1万/㎡起，总价350万起，绿化率30%，容积率1.1，物业公司是北京城建物业，物业费为1.49元/㎡/月；

兴创荣墅由北京兴创投资有限公司开发，户型以240㎡-349㎡的三居和四居为主，单价3.8万/㎡起，总价850万起，绿化率30%，容积率1.1，物业公司是兴达兴物业管理有限公司，物业费为5.9元/㎡/月。

与恒盛波尔多小镇相比，除去住总如遇，其余新盘容积率都相对较低。价格方面，住总如院相对较低，其余新盘价格都相对较高。恒盛波尔多小镇的户型种类比新盘更齐全，可选择面广。综合来看，想要容积率低，居住环境更优的优先考虑兴创荣墅、路劲御合院和宽院国誉府，如果想要性价比更高的，则优先考虑住总如院，如果对户型有需求、有选择的，优先考虑恒盛波尔多小镇。

恒盛波尔多小镇周边二手房均价在2.1万/㎡-3.8万/㎡，其中榆垡新城嘉园、育新花园北里和恒盛波尔多小镇同为改善型社区，并且距离较近，故选择此三个小区做对比分析。