提起海淀区，大家脑海里会有很多标签浮现出来——全国科技创新中心、高精尖人才聚集地等。这些标签再加上其优越的地理位置，也决定了海淀区相较其他区更高的房价。而阿琛今天要踩盘的目标，正是位于海淀区紫竹桥板块的人济山庄小区。在幸福里app上，该小区位于紫竹桥热搜小区榜很靠前的位置，热度比较高。作为职业踩盘人，阿琛非常敏锐的察觉到，该小区一定有其独到之处。今天就让阿琛带大家揭开人济山庄的神秘面纱，去看看这个建成十多年的小区依旧能这么“火”的原因。

亮点一：外立面设计美观且窗墙比高，美观的同时兼顾采光通风

阿琛刚进入小区，先观察了楼栋的外立面情况。外立面涂料整体以米黄色为主，住户之间隔开的竖型部分用了深黄色，增强了色彩对比度，虽然是同色系，但这样一看楼栋风格就显得不再单调。外立面维护的也不错，看不到有涂料脱落等情况。

阿琛还关注到一个点，该小区楼栋的窗墙比较高。可以看到，窗户占据了外立面很大的面积，这不仅增强了建筑美感，还保证了住户的居住体验。窗墙比高，也就意味外窗所占同朝向墙面积比重更大，优势也很明显，能提供给房屋更好的采光和通风条件，而且视野也更加开阔，业主居住的更加舒适。

亮点二：绿化点缀水榭长廊，不出小区即享园林美景

阿琛进入小区后，正打算先整体逛一遍，勘察下小区整体的社区环境。结果刚走到小区A栋附近，就被眼前的园林景色留住了脚步。映入阿琛视野中的，是一片江南风格的水榭长廊，凉亭以红漆为主体，搭配绿色系雕花设计，属于典型的古典园林木亭设计，大气而不失格调。

长廊远处有高大垂柳做背景板，近处有金叶女贞等低矮绿植做点缀，搭配湖边的白玉石桥，阿琛从远处眺望，整体宛如一幅江南水榭画，美中不足的是旁边的篮球框稍显违和。阿琛走进长廊中，又是另一种观感，虽然是上午，但在绿植和凉亭的遮蔽下，走在凉亭中备感凉爽，阿琛的心也不自觉的静了下来。湖中两处正在运作的小型喷泉更是加深了几分氛围感,仿佛远离了城市喧嚣，置身于一片世外园林中。

亮点三：交通辐射范围广，通勤便利

小区周边交通非常便利，900米内有紫竹院南门、紫竹桥、紫竹桥北、中新小区和白石桥西等多条公交站线。经阿琛步行实测，小区距离紫竹院南门334路、604路和夜12路公交站约400米，步行5分钟左右即可到达，有效节省业主的日常通勤时间。

距离小区2.1公里内有万寿寺、国家图书馆、花园桥、慈寿寺和动物园等地铁线路。其中小区距离万寿寺地铁16号线中段1.1公里，骑车约6分钟左右，途径古格蒸汽体验馆和京艺舞蹈中心等地。距离动物园4号线大兴线地铁站2.1公里，骑车约10分钟左右。途经久凌大厦、华奥中心、老来乐文化广场等繁华地段。小区周边公共交通辐射范围广，四通八达的交通路线也让业主的出行更加方便快捷。

亮点四：周边商业配套完善，紧邻紫竹院公园

除了交通配套外，小区的商业配套表现也不错。阿琛从小区的西南1门出发，步行3分钟就到了外部底商。这条街上有好利来、7-ELEVEn便利店、绝味鸭脖等多家饭店和超市、可以满足业主的基本日常生活需求。离小区1.4公里的地方，还有方圆大厦商业综合体，其中有家乐福、苏宁易购等多个商超，驾车只需11分钟，整体商业配套表现优秀。

小区离紫竹院公园也特别近，尤其是对于住在二期的业主来说，可以说是下楼即到公园，步行仅需四分钟。紫竹院公园是全天免费开放的公园，始建于1953年，园内的荷花景观是其特色，虽然位处三环，但每年吸引了不少游客慕名去看荷花。这种优秀的生态公园，从家出发几分钟即可抵达，对于小区业主来说，可以说是非常方便了。

槽点一：景观水体富营养化严重

虽然小区的水榭景观非常美观，但阿琛发现景观水体存在一个问题——富营养化严重。湖水的深绿色已经说明了情况。这主要是由于小区的景观水为死水，流动性比较差，而且加上雨水、居民排放的废水堆积，导致湖水内部的生态平衡被破坏，最终造成这种情况。阿琛在湖水旁走了一圈，还闻到了不同程度的异味，尤其是在没有护栏的岸边，异味会更重。

槽点二：部分消防设施维护不到位，电车充电处离树木过近

阿琛在查看小区消防设施的时候发现，楼栋内部的消防设施维护程度良好，但有些地方的消防设施却被忽略了，例如车棚旁的消防设施。从表面磨损度也能看得出，已经很久没有维护过了，封条也不复存在。可能物业更看重楼栋内部的消防设施，其实其他地方的消防问题同样要引起关注，要保证设置的每一处消防设施都维护到位。

阿琛还发现部分电车充电处离树木过近，在充电桩的背后，就紧贴着部分树根。这其实增加了安全隐患，如果电车充电桩因淋雨等原因出现线路短路的情况，树木作为易燃物，是会进一步扩大短路带来的危害的，甚至引发火灾。

经过了一天的时间，阿琛结束了这次踩盘之旅，对人济山庄也有了详细的了解，踩盘的所见所闻可以简单归纳为以下几点。

从小区品质来说，该小区楼栋外立面设计比较美观，较高的窗墙比也提升了居民的居住体验。而小区内部的水榭长廊设计更是进一步增加了社区的整体环境观感。从整体来看，楼栋间呈行列式排布，设施也比较完善，除了提到的水榭长廊，整体绿化布局也比较合理，30%的绿化率运用的恰到好处，整体观感佳。

从周边配套来看，小区周边底商配置比较丰富，从蛋糕店到便利店、饭店等一应俱全，业主下楼几分钟路程就能解决基本日常生活需求。公共交通轨道辐射的范围较广，可以满足业主大多数的出行需求。而在生态休闲方面，小区距紫竹院公园的距离堪称一大亮点，几分钟即可抵达一个各方面表现优秀的知名公园，对业主来说非常方便。

美中不足的地方是，小区内景观水体富营养化比较严重，有一定程度的异味，影响了小区的环境。部分消防设施维护的不到位，希望后期物业能意识到这些问题，并合理的解决。

总的来说，阿琛觉得人济山庄小区是一个绿化优美、配套齐全的优质宜居小区，楼栋的属性更契合改善型住户。

人济山庄小区位于海淀区紫竹桥板块。紫竹桥板块整体位于西二环、西三环之间，北至万寿寺路，南至车公庄西路，西至西三环北路，东至三里河路；板块南侧是魏公村商圈，北侧为甘家口商圈，东西两侧分别是车公庄商圈和车道沟商圈。板块内交通便利，北二环线直穿过商圈，地铁6号线花园桥站、地铁6/9号线换乘点白石桥站以及地铁4/9/16号线三轨换乘点国家图书馆站均位于板块内部，极大方便了板块内居民的出行；紫竹桥商圈处于海淀区和西城区交界地带，承接了部分中关村、西直门区域人群的置业需求，是北京热度较高的住宅区。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以中国科学院植物研究所宿舍、机械科学研究总院东家属区、紫竹院公园宿舍为代表的已购公房社区，另一部分则是以国兴家园、中海紫金苑、主语家园为代表的商品房社区，目前板块二手房均价在10.8万/㎡左右，个别小区的二手房均价在13万/㎡+。

紫竹桥板块开发时间较早，板块内生态、教育基础配套比较完备。生态方面，板块北侧是4A景区紫竹院公园、中国国家图书馆、首都体育馆、中国画研究院展览馆；教育方面，板块内有北京理工大学附属中学（东校区）、首都师范大学实验小学、五色土幼儿园、北京理工大学附属中学分校等；医疗和商业基础配套方面比较薄弱，医疗方面板块内仅有一所综合性医院京民医院，商业方面板块内有餐饮、超市、菜市场等商业业态，无大型商场，医疗和商业需求外溢至周边商圈。

产业方面，紫竹桥商圈以科学研究为主，板块内有北京市水科学技术研究、北京市水利规划设计研究院、机械科学研究总院集团有限公司等；此外，板块内有一处外文文化创意园，该文化创意园前身是始建于上世纪60年代的北京外文印刷厂，经过改造之后现在已经成为集总部基地、文化创意与高科技产业等相关配套服务为一体的创意园区。

作为海淀区西南部较为知名的板块，紫竹桥板块内的居住人群以国企老厂退休职工为主，还有很多在中关村西区、金融街商务区、三里河商圈等地工作的优质人才落户并居住在此；价格方面，近六个月来，紫竹桥板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，紫竹桥板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。紫竹院板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

海淀分区规划（2017年-2035年）资料显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区；海淀区将形成两横一纵三轴格局，一带一核多极体系的城市空间结构，以长安街首都功能轴、北清路前沿科创发展轴为两横轴，中关村大街高端创新集聚发展轴为纵轴，聚焦一村三山五园，守护好中心城区生态门户，塑造人文、生态与科技融合的城市风貌，重民生、强支撑、促实施，全方位推进创新城市建设。

从商圈地理位置看，紫竹桥商圈位于中关村大街高端创新集聚发展轴范围内，该片区将立足科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地的功能定位，以中关村大街、北清路沿线为纽带，串联多个创新资源发展极，统筹高端创新资源，高水平谋划前沿创新布局，多维度推动高精尖产业发展，建设具有全球影响力的科技创新中心核心区。

提起海淀区，大家脑海里会有很多标签浮现出来——全国科技创新中心、高精尖人才聚集地等。这些标签再加上其优越的地理位置，也决定了海淀区相较其他区更高的房价。而阿琛今天要踩盘的目标，正是位于海淀区紫竹桥板块的人济山庄小区。在幸福里app上，该小区高居紫竹桥热搜小区榜第一名，作为职业踩盘人，阿琛敏锐的察觉到，该小区一定有其独到之处。今天就让阿琛带大家揭开人济山庄的神秘面纱，去看看这个建成十多年的小区依旧能占据“榜首”的原因。

1.小区地段好，位于海淀区西三环里，周边配套成熟，商业、医疗一应俱全，全方位满足业主的生活需求。

2.小区环境品质高，绿化布局合理，还在小区内部设置了园林景色，带给业主园林化住宅般的居住体验，在城市中也可尽享园林生活。

3.毗邻紫竹院公园、不远处是南长河、西山。景观表现优秀，足不出户即可观赏长河美景，远眺西山风光。

4.小区距紫竹院南门公交站400米，距地铁16线中段万寿寺站1.1公里，沿线可抵达农大南路、国家图书馆等站，途径苏州桥、甘家口等商圈。周边公共交通辐射范围广，整体交通配套表现优秀。

截至2021年9月，人济山庄小区的挂牌价为108693元/㎡，环比和上月基本持平。从近六个月的价格波动来看，4月到7月房价总体呈现出缓慢上升趋势，而7月份到8月份的上浮趋势更为明显，而到8月份到9月份，房价则和8月份基本持平。7月-8月的上浮趋势的变化，表明在这两个月内，该小区以高价位交易的二手房数量增加，造成了价格波动。原因可能是小区无论从品质、还是配套表现都优于本版块其他二手房，总体上价格会显出一定的优势和竞争力。而且紫竹桥板块现没有在售新房，再加上北京购房新政策的限制，一些实力雄厚的改善型购房者会选择相对品质更好的二手房。

具体购房成本方面，拿在售的89㎡的三居为例，报价1100万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为440万，二套首付为880万。

要注意的是，由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，具体的首付费用要视购房者银行评估情况而定。

小区内有65㎡-71㎡的一居、80㎡-125㎡的两居，120㎡-189㎡的三居、183-190㎡的四居。

小区楼栋分两批次建成，共有1号-6号六栋楼。

小区1号楼2号楼相对较近，且向东望去，可以看到南长河，视野非常好，适合对观景方面有一定要求的人群。

3号楼处于该社区的中心位置，环境较为安静，适合喜欢静谧居住环境的人群。可以给居民提供很好的生活条件，南边公园吹过来的海风，可以提供轻松愉快的生活氛围。

4号楼、5号楼离紫竹院公园更近，适合对生态配套有要求的人群。

6号楼临街，可能会带来一定的噪音影响。但距商铺距离近，从东南门出门就可抵达底商区域，适合下楼频率高，经常去底商消费的人群。

1.小区毗邻紫竹院公园、东临南长河，适合对生态环境有高要求的人群。

2.小区楼栋品质好，社区内部绿化到位，适合对小区品质有一定要求的人群。

3.相比周边二手房，人济山庄小区的各方面表现更为优秀，但单价会更高一些，适合实力雄厚的改善型购房者购买。

4.小区无论是商业配套、还是交通配套以及生态休闲配套，都有着优秀的表现，适合更加看重周边配套的人群。

截⾄2021年9⽉，人济山庄小区所处的紫竹桥板块并无在售新房，但周边板块新土地入市较多，有大量的在售新房，周边板块新房项目有强佑府学上院、颐和金茂府、冠城大通百旺府、天润福熙大道等项目，这里选取相对直线距离较近的大苑海淀府项目和香山一号院项目进行对比分析。

大苑海淀府是北京龙鼎华源房地产开发有限责任公司开发的商品住宅房，单价每平米110000元起，有170㎡三居 、203㎡-263㎡ 四居 、320㎡五居，总价1870万/套起。物业费为16.70元/㎡/月，小区人车分流。绿化是小区一大亮点，拥有一个约3000㎡的湖，据称采用了新技术，保证冬天湖面也不会结冰，也被称为为“四季不冻湖”。小区往南1公里就是航天医院，给业主身体健康保驾护航，提供便利。与人济山庄相比，因为小区公共绿化、树木较多，后期会有一定的维护费用，一定程度上会增加业主生活费用的支出，再加上16.70元/㎡/月的物业费用，无疑大宛海淀府的生活费用会更高一些。相较人济山庄，大苑海淀府从社区配套到环境品质，确实更占优势。但在周边配套方面，尤其是生态休闲方面，人济山庄的表现更优秀一些。

香山一号院是北京海益嘉和置业有限公司开发的商品住宅房，平均每平米112000元，有218㎡-269㎡四居，总价2453万/套起，物业费9.50元/㎡/月，小区人车分流，停车位数量充足。交通配套方面表现一般，最近的巨山农村站距小区300米，周边一公里内只有4个公交站。最近的地铁站距离2.7公里，跟人济山庄相比，交通配套略显不足。香山一号院在售的户型，全部为4室，户型面积大，更适合家庭成员数量多的购房者。但更小面积的户型供应不足，可供选择的户型面较窄，而且大面积户型总价也更高，适合有充足预算的改善型购房者。人济山庄在这方面表现更好些，可供选择的户型面较广，从65㎡的一居到195㎡的四居，可以满足大多数购房者的户型需求，且总价也相对更便宜一些。

紫竹桥房地产开发区，时间比较久，周边小区较多。故这里选择与人济山庄距离较近、价格相差较小的中海紫金苑小区和国兴家园小区进行对比。