炎热的夏季，小编喜欢到绿荫葱葱的小区踩盘，查看了今日踩盘名单，发现位于朝阳区百子湾的沿海赛洛城二期、三期周边，不仅有惠水湾森林公园，而且小区内部绿化面积也较大，俨然是一个天然氧吧，夏季到这样的小区踩盘，是多么幸运的一件事。

小编出发来到小区，将自己的真实体验、所见所闻分享给大家，期望能给购房者带来有价值的参考信息。

亮点一：三期绿化面积大

小区内部绿荫葱葱，小编踏进小区内感觉非常舒适，放眼望去大片绿色，尤其是在夏季，可以在阴凉处休息，小区很多居民在绿荫下的凳子上聊天，非常惬意。此外小编发现小区物业管理人员对小区绿植管理也非常到位，有专门的人员进行绿植修剪、灌溉等工作，因此绿植不仅美观，而且长势良好，衬托出小区整体的优美环境。

亮点二：三期内部空间充足

小编来到小区内，被孩童的欢笑声所吸引，熙熙攘攘，非常热闹。小编这才发现小区内部配备了活动场地，孩子在休闲时间内可以进行多种休闲活动，比如打篮球、跑步等，老人也可以在小区内其他休闲区域跳广场舞、打太极拳等，可以看出小区内部空间充足，能够满足居民日常活动需求。

亮点三：小区附近交通便利，周边配套齐全

小编绿色出行，亲自体验了沿海赛洛城二期、三期附近的交通状况，发现附近交通网络密集，出行非常方便，小编在化工地铁站下车后，骑共享单车5分钟到达了小区，感觉交通顺畅。小编查阅了地图，发现小区附近还有广渠路地铁站、百子湾地铁站等，通行的线路为7号线。此外小区附近还有唐家村公交站、水南庄公交站等，通行的公交线路有11路、31路等，居民也可以选择乘坐公交车出行。

此外小编在小区踩盘时看到很多老年人购物归来，向附近老人进行了询问，得知附近有很多购物场所，比如世纪华联超市、便亿家连锁超市、生活便利超市等，超市生活用品齐全，能够满足居民日常生活需求。

槽点一：门卫管理不严格

小编非常顺利地进入到小区，没有使用门禁卡，门卫管理者也没有进行询问，很多快递人员也可以顺利进入到小区，可见小区门卫管理极其不严格，外来人员基本没有阻碍。此外小编发现门卫对车辆管理也不严格，很多居民骑共享单车都能进入到小区内，门卫安保人员也没有阻拦。

槽点二：二期小区内车辆乱停放

小编看到小区内有禁止驶入的标志，但是周围却停满了车辆，显然是不符合规范的，通过向居民询问，得知停车位不足，加之一些停车位距离住处较远，非常不方便，所以很多居民就近停车，这样一来不仅无法保障居民日常出行安全，而且显得小区内部非常杂乱。

槽点三：二期部分房源临街，非常吵闹

二期很多房源临近街道，会产生大量的噪音，影响居民日常休息，为了更好地了解住宅内部噪音情况，小编亲自爬楼进行体验，在楼道内能够听到外面的嘈杂声，尤其是汽车的鸣笛声非常刺耳，这也困扰着小区很多居民，尤其是对于老年人，睡觉较轻，一旦被噪音打扰，很难再次入睡。

沿海赛洛城二期绿化率为30%，容积率为1.2；沿海赛洛城三期绿化率为30%，容积率为2.64，小区绿化以高大的树木为主，既为小区居民营造了较为舒适的生活环境，也可以保护低层住户的隐私，防止窥探，居住体验较好。

户型上，二期户型主要以一居、两居户型为主，户型中小户型居多，房产总价低，适合资金有限的人群考虑。三期户型中89.19㎡两居户型通透性较好，功能齐全，房产总价较低，适合三口之家考虑。

交通出行方面来看，1公里范围内有3个地铁站和19个公交站，且附近有共享单车分布，公共交通配套较为完善，出行便利。此外周边3公里内还有医疗机构19家，1公里内有8家超市和4家运动健身馆，日常生活所需一应俱全。整体来看，周边配套表现优秀。

沿海赛洛城三期小区内部环境较好，而且距离街道较远，二期部分房源临近街道，非常嘈杂，而且二期小区内部车辆停放杂乱，管理不严格，这些降低了小区居住体验，对于有品质购房需要的群体应慎重考虑。

沿海赛洛城二、三期小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。

百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。

尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。

商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。

生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。

商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。

百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。

重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。

实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。

保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。

综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

1、居住人群以明星与导演为主，人群素质较高，邻里关系和睦，居民生活舒适度较高。

2、沿海赛洛城二期、三期房源充足，而且户型较多，主要以两居、三居户型为主，可选择较强。

3、小区周边交通网络密集，通行的线路较多，出行便利。

4、小区周边商业配套齐全，生活购物方便。距离小区最近的购物点有世纪华联生活超市、成爱利民超市、MT进口超市等，能够满足居民日常生活需求。

据幸福里APP显示，2021年6月，沿海赛洛城二期在幸福里挂牌房源19套，占二期总户数的1.6%；三期挂牌房源7套，占三期总户数的0.2%。

沿海赛洛城二期挂牌均价为68029元/㎡，环比5月上涨1.21%，整体价格有所上涨。从近六个月价格变动来看，沿海赛洛城二期呈上涨趋势，但是涨幅在可控范围内，高于朝阳区百子湾区域内房产均价，略低于朝阳区房产均价，因此对于购买者而言，无需过分担忧房价问题。

具体购房成本方面，拿在售的73.52㎡一居为例，报价515万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为206万，二套首付为412万。

据幸福里APP显示，2021年6月，沿海赛洛城三期挂牌均价为66955元/㎡，环比5月上涨0.49%，整体价格有所上涨，涨幅不大。

从近六个月价格变动来看，海赛洛城三期呈上涨趋势，但是涨幅在可控范围内，从整体价格变动来看，高于朝阳区百子湾区域内房产均价，略低于朝阳区房产均价，因此对于购买者而言，无需过分担忧房价问题。

具体购房成本方面，拿在售的89.19㎡一居为例，报价610万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为244万，二套首付为488万。

沿海赛洛城二期有49㎡-74㎡一居、74㎡-164㎡两居、164㎡三居，主力户型有90㎡两居；沿海赛洛城三期有46㎡-72㎡一居、89㎡两居、132㎡三居，主力房型有89㎡两居。

314号和321号楼栋北侧为运动公园，窗外景色较好，321号楼栋邻近篮球场，可能较为嘈杂，购房者需自行斟酌。

小区外围楼栋为临街楼栋，环境较为嘈杂，比如321号、324号、416号、418号楼栋，建议慎重考虑。

316号楼栋-319号楼栋位于小区中心区域，能够较好地享受小区内部配套资源，推荐优先选择。

小区在售户型较多，有小面积一居户型，户型通透性好，总价低，适合刚需者购买。

居住人群中有大量的导演，推荐有明星梦和想走演艺之路的人士购买。

小区绿化面积大，活动空间充足，周边生活配套丰富，购物、就医方便，有养老需求的人群可以考虑。

小区周边交通便利，交通网络密集，出行者可以自由选择出行路线，适合在北京朝阳区和地铁7号线沿线通勤上班的人群选择。

截至2021年6月，朝阳区百子湾区域没有新房入市，距离沿海赛洛城二、三期最近的新房有和锦薇棠小区、恭和家园（养老社区），故选择这两个小区和沿海赛洛城二、三期进行对比。

其中和锦薇棠小区为北京致泰房地产开发有限公司开发的住宅项目，房产均价为68921元/㎡，户型面积为183㎡-290㎡之间，户型面积大，房产最低报价1261万/套。从均价和户型角度来看，该小区与沿海赛洛城二期、三期小区目标人群不一致，可比性不大。

恭和家园（养老社区）为乐成老年事业投资有限公司开发的住宅项目，房产均价为50000元/㎡，户型面积为82㎡-105㎡之间，户型面积小，周边交通便利，地铁有双桥地铁站、传媒大学地铁站，公交有杜仲公园、咸宁侯南站公交站等，小区绿化率高，内部设有老年活动中心，定位群体为老年人群体，和沿海赛洛城二期、三期定位不同，因此户型设计、小区设施设备等有所不同。

朝阳百子湾发展较早，旧小区相对较多，这里选择距离沿海赛洛城二、三期较近的朝阳园小区、世纪东方嘉园南区小区进行对比。