乔庄商圈是通州老牌商圈之一，区域内多以2000年之前的老小区为主，今天小编踩盘的小区是商圈内少有的次新盘，改善型社区--合生滨江帝景。该小区以5.2万/㎡的均价高于乔庄板块其他小区，究竟是什么东西支撑它的价格呢？事不宜迟，小编马上带大家走进合生滨江帝景。

亮点一：物业管理规范，小区干净整洁

走到小区门口，映入眼帘的是小区的欧式大铁门，铁门高大气派，保安大哥只有在物业工作用的电动三轮车出入时才打开，经过和保安大哥简短沟通后，小编进入小区，在126号楼下拍照时，听到打扫卫生的两个大姐对话“一定要按王经理开会时的标准打扫干净”。小编倒要看看你的标准是什么，随即收起手机，进入楼栋大厅，一进大厅看到入户门都能映出人影，给小编拍照造成了不小的困扰，电梯里没有任何广告，楼道也是一尘不染，这卫生打扫的真是给小编上了一课。

亮点二：小区绿化好，植物品类多

小区除了杨树和柳树外，小编还看到了不少叫不上名字的果树，树上结着青色的果实。楼栋前的草坪干净整洁，草地上植被茂盛，错落有致，每栋楼之间都用公园隔开，小编走在公园里，鲜花盛开，绿树成荫，景色真是美极了。

亮点三：小区人车分流，安保措施到位

小编漫步在小区，看到道路两旁的长椅上坐着闭目养神的老者，还有年轻夫妇推着婴儿车在花园里散步，如此悠闲自在的画面得益于小区的人车分流管理，孩子们在小区嬉闹玩耍时，也不必顾忌有汽车经过而带来危险。小区内随处可见安保人员巡逻，更是给小区的安全加了一道保险，小编感觉这才是一个社区该有的样子。

亮点四：小区景观设计好

小区一条笔直的道路直通景观喷泉，小编走到小区中央，到处可见欧式景观设计，现代的建筑和古典的雕塑相结合，再过几年也不过时。

来到125号楼和127号楼之间的公园里，看见供人们休闲下棋的石头棋盘和供孩子们玩耍的游乐设施被绿树环绕，真是既实用又美观。

槽点一：地面电动车乱停放，影响美观

单元楼门口乱停乱放的电动三轮车着实让小编心情不爽，这么一个尽职尽责的物业，怎么会管理不了电动三轮车呢，小编走遍小区发现居然没有一个集中停放非机动车的地方，真的希望物业尽快整顿非机动车辆的停放，不要让乱停放的电动车和自行车煞了小区的风景。

槽点二：公共交通少，出行方式单一

踩盘接近尾声，小编准备回家，出小区后只发现了两个公交站牌，不死心的小编绕着小区走了一圈，确实只有两个公交站点，无奈之下只能打车回家。小区的交通配套真心不多，也难怪单元楼门口那么多的电动三轮车。

经过一天的踩盘，小编对合生滨江帝景有了更深入的了解，首先，品牌开发商建设，欧式哥特建筑风格，设计美观大方；其次，小区物业人员认真负责，小区安保、卫生和内部设施维护到位，业主的生活、安全和舒适度都能够得到保障；最后，小区的公共交通比较欠缺，只有两条公交线路，距离最近地铁临河里站约2.7公里，出行方式较为单一。

总的来说，合生滨江帝景是改善型楼盘，户型也是以大两居和大三居为主，在商圈内同品质的小区很少，适合预算充足且对小区品质有要求，又不过分依赖公共交通的人群。

合生滨江帝景小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈没有任何竞争优势。况且未来产品是共有产权房。所以小编认为新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、品牌开发商

小区由北京合生绿洲房地产公司开发，品牌开发商，在通州口碑较好。2015年建成交付，欧式哥特式建筑风格，社区内有10万㎡的法式园林。楼栋由10层、18层、27层板楼组成，楼间距较大，都是大户型，居住舒适。共有29种户型，涵盖了两居到六居，购房者的选择也更丰富。

2、高品质板楼

合生滨江帝景整体设计为欧式ArtDeco风格，小区楼栋采用钢混结构，外立面二层以下使用干挂石材，二层以上为砂石喷浆，既能保证防水、防腐的效果，又能达到色泽饱和，不易脱落且耐擦洗的效果。楼栋质量品质得到很好的保障。

3、小区户型好

小区户型设计方正，两居布局合理，动静分区且卧室南北各一个，隐私性好，适合有大两居需求的三口之家；三居均是南北通透户型，采光和通气性都很好，家务动线、居住动线、会客动线分离清晰，而且有独立的餐客区，主客卫分离，各个功能区都很完善，家庭成员较多的改善类人群可以考虑。

4、小区物业认真负责

小区实行封闭式管理，人车分流，物业对小区设施维护到位，所有单元楼门禁都完好无损，绿化浇灌修剪及时，保安24小时巡逻，居民对物业满意度高。

2021年7月，合生滨江帝景的挂牌均价是52254元/㎡，总价区间为475万-880万，挂牌均价环比上月下跌1.55%。挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“小幅波动”的趋势。

购买成本方面，以138㎡三居室为例，报价750万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为300万；二套首付约为600万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

小区主力户型为两居和三居，两居室面积段为89㎡-91㎡，三居室面积段为98㎡-156㎡。两居室多为南向户型，三居室多为南北朝向户型。小编取代表性的两居、三居户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为90.56㎡南向两居室，其优点有四：

1、户型方正，利于家具摆放；

2、厨房带阳台，方便晾晒衣服；

3、主卧南向和西向都有窗户，采光好；

4、动静完全分区，私密性很好，做家务不打扰休息。

其缺点有三：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥；

2、次卧窗户小，影响采光；

3、厨房门和卫生间门对开，距离也小，容易出现“撞车”现象。

2.2、户型二

本户型为138.82㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北通透设计，利于采光和透气，四季居住都舒服；

2、户型方正，大面宽，大客厅，利于家具摆设，视觉感受好；

3、家务动线、居住动线、会客动线分离清晰，不会出现“撞车”的情况，客卫位置略有不足；

4、餐客分区、独立阳台、主客卫分离、厨房独立分区，各功能区完善。

其缺点有三：

1、主卫和客卫没有窗户，不利于干燥；

2、客卫在三个卧室中间，有客来访时不利于隐私；

3、两个次卧朝北，影响采光。

合生滨江帝景小区西侧有底商，噪音影响127号楼，129号楼和130号楼南侧有高压线塔，购买时建议选择其他楼栋。128号楼总高只有十层，居住密度低，但是楼栋南侧有幼儿园，有一定的噪音影响，选择楼栋时可作为参考。

合生滨江帝景为乔庄商圈内少有的改善型楼盘，户型以大两居和大三居为主，涵盖两居、三居、四居和六居。品牌开发商建设，楼龄短，绿化和物业管理都很好，适合在通州老城区工作且对小区品质有一定要求的人群。

乔庄商圈目前在售的新盘只有通州万国城MOMA，万国城是由北京润景房地产开发有限公司开发，在售户型有112㎡-149㎡的三居和170㎡-177㎡的四居，绿化率30%，容积率4.2，单价71000元/㎡起，总价800万--1239万之间。相比合生滨江帝景小区而言，外部配套万国城更优一些，新盘也是改善型社区，但是单价较高，预算充足的朋友可以考虑州万国城MOMA。如果考虑首付预算因素，则合生滨江帝景优势明显。

合生滨江帝景小区周边二手房报价在4.2万/㎡-5.2万/㎡，因小区附近只有刚需楼盘，所以选择玉桥东里和美然百度城进行比较。