这次小编来到的苏园小区是一个老旧的板楼社区，小区人口密度小，户型比较多样，生活气息较为浓厚。并且小区周边医疗资源比较丰富，最重要的是小区离地铁站比较近，交通较为便利，小编就是乘坐地铁来到小区踩盘的。接下来就跟小编一起看看这个小区的真实情况是怎么样的吧！

亮点一：绿树环绕，花团锦簇

小编走进小区，一眼望去，发现小区楼栋旁都种植了灌木和各种各样的树木，道路两旁和房屋周边都充满了绿色，让人心旷神怡。正值夏天，树木长得较为繁茂，树叶青翠欲滴，地上的花草随风舞动，这番景象令人赏心悦目，大面积的绿色环境为小区居民提供了新鲜的空气，在一个老旧小区能感受到这种环境可以说是十分惬意了。

亮点二：板楼社区，通风采光条件好

苏园小区是一个典型的板楼社区，房屋建筑都不高，板楼社区本身就具备通风采光好的优势。并且通过踩盘，小编还发现房屋之间的楼间距也较大，楼栋大多都是南北朝向。种种条件都较好地保障了每栋楼的通风采光，居住在此不用太担心体会不到阳光直射的感觉。

亮点三：内部配套比较完善，生活安全便利

不得不提的是小区的内部配套，小区虽然是一个老旧小区，但内部配套却相对成熟。小区楼栋旁边设有各种健身器材，还有一个面积颇大的健身广场，小区里的大人孩子能够在小区里进行锻炼娱乐，放松身心。

小区里安装了摄像头，楼道内和楼道外都设有消防设施，并且小区内部还张贴了消防疏散图，还有一个空旷的应急避难场所，从这就可以看出小区对居民的人身安全问题是比较关心的，这些设施较大地提升小区的消防安全系数。

小区内就有便利超市、小型菜店、小饭店以及药房，居民不用出小区就能买到日常的生活用品，比较方便。道路两旁设有收件箱，小区内部还有菜鸟驿站，可以方便居民收取快递和信件，完善的基础设施大大提高了居民的居住幸福感，对于爱宅家的人群来说比较惬意。

亮点四：地理位置优越，交通便利

除了小区的内部配套成熟外，小区周边的交通配套也是比较完善的。苏庄地铁站距离小区只有1.1公里，出门步行不到15分钟即可到达，居民乘坐地铁房山线比较方便；除了地铁外，苏庄东街、苏庄中路等多个公交站点步行5分钟左右即可到达，多路公交停靠，公共交通比较发达。居住在小区的业主无论是上班通勤还是日常外出都较为方便。

槽点一：人车不分流、停车紧张且随意停车现象明显

人车不分流是老旧小区的通病，苏园小区也不例外。小编在小区内行走时要随时注意躲避过往的车辆。并且小区没有地下车库，均为地上停车，停车位紧张，而且车位先到先得，物业没有对停车做出硬性的规定和要求。为了方便，有的居民会把车停在小区内的马路边。

不仅如此，小区虽然设了停车棚，但是对非机动车的停放问题，物业也没进行强制性管理，楼道里还是会有电动车停放，挤占了本就较小的楼道空间，不仅妨碍出行，还影响美观。

槽点二：楼道内破旧且电线裸露，居住受影响

小区作为一个老旧小区，楼道内脏乱现象几乎不可避免。小编一进入楼栋内部，就感受到了楼栋的破旧。小区楼道内楼梯和墙面都是石灰材质，楼道较窄，墙壁上覆盖了陈年累积的大大小小的黑色污块，且墙壁和楼梯上都印有难以清除的小广告，不忍直视。小编还发现楼道内的电线裸露在外，电箱也有较大面积的磨损，这不但影响楼道美观还会有安全隐患。

槽点三：楼道门前设置装修垃圾存放点，感官体验差

在小区里踩盘时，小编发现小区楼栋前设置了一个装修垃圾存放点。把装修垃圾存放点设在小区楼栋门口，显得又脏又乱。小编看到楼栋前堆放的杂物和垃圾，会想到一楼的住户每天与装修垃圾为伴。新的装修物品一般味道比较大且易燃，甚至劣质装修材料会含有过量甲醛。放在单元口虽然取材方便，但是也要考虑环境和消防等潜在隐患。

槽点四：垃圾清理不及时，物业服务不太到位

在垃圾清洁方面，垃圾回收站点附近垃圾清理不及时，部分垃圾甚至没有投入垃圾桶，还有明显的白色垃圾飘到了垃圾桶外。小区物业没有及时对垃圾桶里和垃圾桶周边的垃圾进行处理，影响到小区环境观感。物业的垃圾处理工作小编认为还有较大改善空间。

经过几个小时的踩盘，小编总体感觉还是不错的。

首先，从苏园小区的产品本身来说，良好的通风采光条件、完善的内部配套设施以及低密度板楼社区，此三项条件就让小区的舒适度大大提升，另外小区的绿化环境也为小区增色不少，这些优势在区域内也是难得一见。

其次，配套方面，小区周边交通配套较成熟，1.1公里范围内有一个地铁站苏庄站，苏庄东街、苏庄中路等多个公交站，途经多条线路，可满足多个通勤方向，出行比较方便。并且小区内部就有药房和口腔医院，小区1公里内还有2家医院，医疗资源丰富，距离小区1公里左右有万家同辉生活超市等多个百货超市，日常采购不成问题，配套表现比较好。

小区不足之处就是小区有老旧小区的通病，小区人车不分流且有明显乱停车的现象，楼道内脏乱差也是小区的一个较大的减分项，并且小区还有一个设置较为不合理的垃圾存放点，这些槽点十分影响居住体验。

从整体价格来看，苏园小区目前在幸福里APP上挂牌均价30520元/㎡，均价低于良乡板块的平均价格，且主力户型面积不大，地理位置比较优越和内部配套较为完善，比较适合刚需人群选择。

苏园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。

相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近7个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心” ，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区楼栋以板楼为主，且房屋多为南北朝向，采光通风条件好。

2、小区所在位置交通便利，距离地铁站和公交站都比较近，日常通勤十分方便.

3、小区内部配套成熟，不用出小区就可以满足业主日常生活需求，生活方便快捷。

4、小区均价低于良乡板块的平均价格，且主力户型多为小户型。。

5、小区物业费较低，降低了居住成本。

幸福里APP显示2021年8月，苏园小区的挂牌均价为30520元/㎡，环比7月份下跌了0.20%。

该小区2021年8月，在幸福里APP挂牌房源有16套，占全部房源的2.46%。

从近7个月的价格走势来看，苏园小区的房价比较平稳，涨跌幅度不明显，价格比较稳定。

具体购房成本方面，以主力户型82m²两居为例，报价250万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为88万，二套首付为150万。

该小区户型有43㎡-64㎡一居、82㎡-93㎡二居、91㎡-130㎡三居，主力户型为82㎡两居和91㎡两居。

小区内的一居主要分布在5号楼和7号楼。

小区内的7号楼、8号楼、9号楼、10号楼，19号楼临近街道，路上车辆来往，会有一定的噪音污染情况。

7号楼-9号楼为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响。

5号楼、6号楼、16号楼处于小区中间位置，远离街道，靠近小区中间的绿化，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择5号楼、6号楼、16号楼。

小区主力户型面积较小，且小区房价低于良乡板块的均价，总价较低，适合刚需人群选择。

小区绿化率较高，环境优美，内部基础设施完善，适合对小区居住环境要求比较高的人群。

小区周边交通配套完善，离地铁站和公交站都比较近，适合周边商圈工作的人群或地铁线房山线沿线的工作人群。

截至2021年8月，幸福里APP上显示良乡商圈在售新房有京西印玥、中海京西里、北京华发中央公园、天恒水岸壹号、首创伊林郡等。这里选择距离小区1.2公里的中海京西里和距离小区4.6公里天恒水岸壹号与苏园小区作比较。

其中，中海京西里是北京中海兴良房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，主要以别墅为主。在售户型目前有75㎡的两居，目前售价40837元/㎡起，总价最低351万。从总价和购房人群角度来看，中海京西里在良乡商圈属于较高档社区，房价更高，该项目比较适合资金充足且对生活品质要求比较高的用户选择，苏园小区更适合刚需用户。

天恒水岸壹号是北京乐活城置业有限公司建造的高端住宅项目，在售价格为45000元/㎡起，在售户型主要有81㎡的两居和91㎡-95㎡的三居，该小区房价与苏园小区相差较大，天恒水岸壹号项目属于高档社区，更适合资金充足想要改善居住需求的用户，苏园小区更为适合刚需用户。

良乡商圈有较多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择与苏园小区价格相近的蓝爵公馆和海逸半岛做对比。