一提到亚运村商圈，小蓝脑海中就浮现出了一幅有着一大片绿色区域的地图，地图上有许多公园、体育场、高尔夫球场，西南角是国家体育场鸟巢。商圈内有着较好的生态资源，这里景观优美，环境舒适，那在这里的居住体验是怎样的呢？

小蓝今天也是带着疑问来到了亚运村商圈的亚运新新家园，这个小区是被高尔夫球场、森林公园包围的，可以想象小区的生态环境非常优秀，居民的生活体验很好，实际上真是这样吗？小蓝这就带着疑问前往亚运新新家园，看看是不是和预想的一样。

亮点一：品质感受好

走进这个小区，小蓝的第一感受是：这里就是名副其实的豪宅啊！小区一排排的全是别墅，每栋别墅带一个后院，并且每个别墅都临近一个公园，想必住在这里的居民每天醒来打开窗，看着窗外的花草树木，心情都很舒畅吧。

不得不说，小区的绿化环境是真的好，其它小区是临近公园，而这个小区是自带六个公园，公园里的树木疏密有致，草坪绿油油的一片，看起来令人心情舒适愉快，公园里卫生打理得也很好，看不见什么垃圾和污垢，非常的干净整洁。

亮点二：物业安保较好，安全性高

小蓝进入小区的时候深切的感受到了安保的认真负责，进入小区需要刷卡，外来人员不能随意进出，并且大门口设置了车牌识别摄像头，只有登记过车牌号的车辆才能允许驶入，外来车辆都不能进入。小蓝不是小区居民，因此需要登记报备，安保也是再三询问相关情况，可见安保对小区的安全和秩序是很认真对待的，可疑人员想要混进去是很难的，居民的人身安全很有保障。

亮点三：内部设施齐全

小区里绿化率高，公园多，内部的设施也是不少的，小区南边的公园里有一个儿童乐园，里面有儿童滑梯、长椅、儿童篮球场、吊床，这就是小孩子的快乐源泉啊。公园旁是一些商铺，洗衣店、理发店、饭馆、会所一应俱全，不出小区就能有不错的生活体验。总体来看，小区里的生活设施还是较齐全的，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

亮点四：小区全部楼栋南北朝向，户型通透采光较好

小区里都是别墅，而且全部都是南北朝向，这样的房子室内采光好，冬天阳光充足，室内不容易潮湿发霉，居住环境舒适，并且因为小区绿化覆盖面积大，有许多公园在南边，这种朝向的房子视野较好，利于观景，平时坐在阳台上喝茶看风景会有不错的体验。

槽点一：小区设施养护一般

小蓝从幸福里APP查找资料得知本小区是2014年建成的，年代很近，按道理小区里的设施都是比较新的，但小蓝在小区逛了一圈后发现，事实却不是这样的，小区里一些道路是由砖石铺成的，现在上面已经出现裂痕，露出了底下的土层，导致道路上有许多砂石和积水，影响行走。

不只是道路存在这样的问题，小区的一些楼房看起来也是有点破旧，因为护栏是木质的，长期被雨水冲刷，表面的涂漆层已经掉落，里面已经发霉变黑了，看起来令人不适。从这两方面看，小区的养护工作做得是较差的。

槽点二：离地铁站较远，交通相对不便利

小蓝对小区最深的体验就是离地铁站太远了，小蓝从大屯路东地铁站出来，刷了一辆自行车骑行去小区，结果花了十几分钟，这要是换成走路，那不得走半个小时。小区门口是停了许多共享单车的，许多居民外出都是刷一辆共享单车当交通工具，可见小区居民平时出行还是挺不方便的，而且因为较偏僻的缘故，经过这里的公交也是要许久才有一趟，小区里像老人、小孩这些不方便开车的人群外出还是比较麻烦的。

槽点三：周边配套相对不足

小区除了内部有会所、商铺外，周边的配套是比较远的，想要去商场逛一逛都必须要开十几分钟的车。因为周围没有超市的缘故，对于小区里的老人小孩来说，买菜或者购买零食、生活用品是不方便的，而且小区离最近的医院在两公里外，平时感冒去医院拿点药都很麻烦，相对周边许多小区来说，生活体验相对不好。

槽点四：与所在商圈其它多数小区相比，总价较高

截止2021年7月，小区最低价格的户型是155㎡的两居室，挂牌价1688万，与同等商圈的其它大多小区相比是相当的高了，对于一些想要在亚运村商圈居住的购房人群来说，同样的价格可以买到面积更大的房子，可以说本小区在价格方面，优势不大。

整体来看，亚运新新家园的综合表现较好，许多地方可圈可点。

从小区的优势来看，小区是别墅区，内部设施、居住环境和物业管理都比较好，生活体验较不错，周边配套像商业、交通配套虽然较远一些，但都是比较完善的，从小区户型来看，小区户型选择性多，多为大面积户型，整体户型南北朝向，户型配置较好，居住舒适度较高。

小区的不足之处在于是小区总价较高，与同商圈的其它小区相比价格优势不明显，对于购房人群的选择范围较小。不过整体来说，小区的生活便利，居住体验较好，性价比还是不错的。

从幸福里APP得到资料，截止2021年7月，小区挂牌均价94324元/㎡，远高于亚运村商圈均价，小区的总价在1688万-6200万之间，有三居室和四居室及以上的大户型，优质自住人群和有足够预算的终极改善人群可以考虑。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份于整体亮相。届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、小区住宅基本是别墅，自带停车位、花园，楼房外立面美观，容积率0.58，舒适度高，小区内部设有许多的公园，公园内有大片的草坪、树林，还有许多长椅供行人休息，小区的绿化率高达67%，绿化环境优质，居住体验很好。

2、小区物业管理较好，内部道路较宽敞，早上会有清洁工打扫，绿化带经常有工作人员打理，大门采用刷卡进入，配备了两到三个保安，安全性高。

3、小区内部有儿童乐园、健身器材，还有一个会所，里面配备了健身房和休闲设施，整体来看，小区内部设施较完善。

4、周边被高尔夫球场、公园环绕，居住环境相对宁静、舒适。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有7套，在售均价94324元/㎡，对比上月下降1.39%。从这近6个月的数据来看，小区整体均价高于亚运村商场、朝阳区在售均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌均价整体是上涨的，上涨幅度高于亚运村商圈与朝阳区的涨幅。从目前情况来看，小区的价格还是稳中有升的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为155㎡的两室两厅户型，报价1688万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为725.8万元左右，二套首付为1367.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共80栋楼1484户，小区有155㎡-177㎡三居、235㎡-321㎡四居，243㎡五居，486㎡-508㎡六居。

小区主力户型为175㎡的三室两厅、243㎡四室三厅。这两种户型存量较多，故进行分析。

从楼栋平面图可以看出，小区绿化面积很大，因为周边都是住宅，整体环境较安静。

小区楼房都是南北分布，从图中可以看出，小区南侧为公园与绿化区，南侧红框范围内的住宅采光和视野会较好。

小区中间楼栋环境相对宁静舒适，特别是清花园1栋，环境最佳。

西侧蓝框中的楼栋较密集，舒适度相对会较差一点。

小区位于亚运村商圈，适合在亚运村商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区是别墅区，容积率0.58，居住密度低、舒适度很高，绿化率高达67%，小区内有许多公园，花草树木覆盖整个小区的角落，环境非常的优质，对小区品质有要求或者家中有老人的人群可以考虑。

小区户型面积选择范围较大，整体南北朝向，户型配置较好，对户型面积有要求的购房人群可以考虑。

小区有155㎡的两居室户型，上车价为1688万元，适合优质自住人群；也有508㎡的六居室大户型，上车价为6200万元，有足够的预算，对小区居住环境要求高的终极改善购房人群可以考虑。

截止2021年7月，亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的一个是八斗，距离小区在2公里以内，此外还有位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万/套起；

润泽御府540㎡-1200㎡在售，总价5400万/套起；

除八斗外的三个新房项目都是大面积、高总价的小区，适合优质自住与品质改善人群，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。

截止2021年7月，亚运新新家园均价高于亚运村商圈二手房均价，建成年代较近，与之相似的不多，我们选择以地理位置、均价为依据，故下面选取安慧北里安园、安慧北里秀园进行比较。