富力盛悦居是位于大兴区旧宫商圈的纯商品房社区，建成于2013年-2018年，分为东区和西区两个小区。社区住宅楼均为一梯两户和两梯三户的板楼，楼栋内居住舒适度较高，社区周边配套丰富，是一个改善型购房者的好选择，今天小晟就带大家详细了解一下此社区。

亮点一：社区人车分流

富力盛悦居社区无论是东区还是西区，车位均为地下车位，车库的出入口均设在小区外面。社区居民在开车出行时，可从地下直达小区外。小晟认为这样设计得很好，让人流和车流完全分开，互不干扰，行车更加通畅，社区居民在小区内活动时会更加安全。并且不在小区地面上行车可以提高内部空气质量，减少噪音和尾气的排放。

亮点二：社区绿化率高

来到社区踩盘之前，小晟查阅资料得知富力盛悦居社区的绿化率高达35%。当进入社区之后，小晟发现所言不虚。虽然西区规模不大，但是住宅楼的前后都被绿化带包围，绿化带内铺满了草坪，还种了许多小型的灌木，中间位置种有成排的白桦树。

在东区的中心位置有一个大花园，花园的最外围铺有绿油油的草坪，里面一层种有一片冬青，最里面种有许多棵菩提树。花园整体搭配得十分精致，看起来较为美观。社区的绿化设计精致美观并且覆盖率高，给居民创造了良好的生活环境。

亮点三：停车位充足

小晟先后观察了东西两个小区的地下车库，在东区的地下车库，一眼望过去只有零零星星的几辆车停在那里，空出了大片的停车位。在西区也是类似的情况，几乎每一排都有一些空闲的车位。

后来小晟通过询问物业工作人员得知，社区车位比为1:1.2。现在北京的居民小区无论品质高低，多数都面临着停车难的问题，但是富力盛悦居社区车位充足，居民不会为找不到停车位而发愁，的确很赞。

槽点一：非机动车管理不规范

虽然社区内设有非机动车存放处，但在东区的部分单元门楼道内，仍有三三两两的自行车和电动车停在了楼栋大堂内。富力盛悦居作为一个综合品质不错的商品房社区，出现这种情况出乎了小晟的意料。

小区单元门是全透明玻璃门，从楼栋外就能看到里面停放的车辆。这种情况严重的影响了社区的整体形象，希望物业对非机动车的停放进行有效的管理。

槽点二：内部设施维护不到位

小晟进入东区的一个住宅楼内时，直接就推开了单元门，并没有通过刷门禁卡，看来此单元门门禁出现了问题。后来小晟又检查了多个单元门，发现多个单元门门禁均出现了此类问题。

在一个单元门楼道内小晟又发现了地板上有一条长长的裂痕，直接从单元门口附近裂开到了电梯门口。总的来说，社区内部设施维护的不到位，希望社区物业尽快解决一下此类问题。

经过了一下午的踩盘，现在又到了小晟精彩的幸福说时刻，富力盛悦居是一个楼龄在3年-8年的纯板楼商品房社区，社区绿化率较高，施行人车分流并且车位充足，但是小区物业管理一般，容积率2.1居民生活较为拥挤，总的来说产品力表现良好。其次是周边配套方面，社区周边1公里范围内有地铁亦庄线旧宫站、北京市大兴区荣康中医医院、住总万科广场和多家银行，综合来看周边配套价值表现优秀。

整体来讲富力盛悦居属于优质改善型社区，在商圈内竞争力较强，与预算充足人口较多的家庭较为契合。当然，突出的地铁便利优势也可满足工作在亦庄线沿线的改善型家庭。

富力盛悦居社区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅只有京能电建洺悦湾在售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、社区人车分流，车位均为地下车位，车库出入口均在小区外，开车和步行互不干扰，出行安全。

2、户型设计得好，社区住宅楼为一梯两户和两梯三户的板楼，户型以南北通透为主，采光和通风效果好。

3、社区绿化率高，社区绿化率高达35%，东区中心有花园，各住宅楼前均有绿化带，小区环境好。

4、社区交通便利，东区距离地铁亦庄线旧宫站约750米，西区距离地铁站约1公里。另外社区周边1公里范围有旧宫东口公交站和地铁旧宫站公交站，居民出行方便。

2021年8月，幸福里APP显示富力盛悦居的挂盘均价是5.9万/㎡，总价区间为608万-1800万，挂盘均价环比上月上涨2.12%，价格有小幅度上涨。纵观该社区近半年的价格走势，从今年6月份起，均价一直呈缓慢上涨。相比于同时段整个大兴区和旧宫商圈的价格走势，该社区的价格波动稍微明显一些，不过考虑到该社区户数较少，可参考的成交数据较少，有稍微明显的波动属于正常。

从价格高低上来判断，富力盛悦居社区均价近半年始终高于整个大兴区和旧宫商圈的均价，说明该社区在旧宫商圈内和整个大兴区竞争力较强。

购买成本方面，以东区97㎡三居室为例，报价722万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为289万；二套首付约为578万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

富力盛悦居东区户型有97㎡-121㎡三居、183㎡-279㎡四居，西区户型有88㎡-97㎡三居、218㎡四居。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为西区88㎡东南三居室，优点有：

1、卧室A、卧室B和客厅朝南，采光效果好；

2、有储物间可以堆放杂物，节约空间；

3、厨房带有阳台，方便排放油烟；

4、客厅北半部分连接厨房，可以做为餐厅，用餐方便。

缺点有：

1、户型朝向不通透，通风效果不好；

2、卫生间无窗户，不方便通风换气。

户型二：

本户型为东区121㎡东南北三居室，优点有：

1、户型南北通透，通风和采光效果好；

2、两卫生间都带窗户，方便通风换气；

3、厨房有窗户，方便排油烟；

4、带有储藏间，方便堆放杂物，节约空间。

缺点有：

1、过道利用率低，面积有浪费；

2、门厅位置，利用率低，面积有浪费；

3、卫生间不是干湿分离，使用不方便。

富力盛悦居西区有5号楼、8号楼和9号楼，共3栋住宅楼。其中5号楼建议优先选择，因为5号楼为9层板楼，密度更低，居住舒适度更高。另外8号楼和9号楼，北面紧邻商业区，会比较喧闹，影响正常生活，所以建议作为备选。

富力盛悦居东区有7号楼、8号楼、9号楼、10号楼和11号楼，共5栋住宅楼。其中7号楼、8号楼和9号楼，北面紧邻商业区，同样会比较喧闹，建议作为备选。11号楼可以作为优选，因为11号楼南边是一片开阔地，北面则是直观小区花园，视野和采光为东区较好。

富力盛悦居属于改善型社区，均在5.9万/㎡，以大户型为主，适合预算充足人口较多的家庭购买。当然，社区户型多样化，可以同时满足人口较少的家庭。另外社区临近地铁亦庄线，在亦庄沿线工作的人群也适合购买本社区。

旧宫商圈的新盘比较少，可对比的住宅盘只有一个，京能电建洺悦湾，该楼盘由北京京能海赋置业有限公司开发，主打86㎡-133㎡三居和四居，单价5.3万/㎡起，总价451万起。相对于富力盛悦居社区而言周边配套价值在伯仲之间，在产品力上富力盛悦居社区在户型种类、容积率、绿化率、人车分流方面占据一定优势，所以预算充足的朋友可以优先考虑富力盛悦居社区。但是新盘预算约束力较小，再加上不对称优势可观凉水河河景，对于预算有限的朋友来说，购买新盘也是不错的选择。

富力盛悦居社区周边二手房均价在4.0万/㎡-6.8万/㎡，其中富力盛悦居社区、润星家园和亦庄北岸小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。