今天小汤决定来到位于北京上风口的北京昌平龙域地区，来看一个众说纷纭的小区——金域华府（一期）小区。

为了更准确的踩盘感受，特意选择了一个大晴天，下面请跟小汤来一探究竟。临近小区，便可看到“金域华府”几个大字掩映在树丛之中。踏入小区便看到树丛之后多幢巧克力色的高楼整齐间隔排列，方方正正的窗口在白色墙框的衬托下简约而不失格调。

亮点一：居住品质高

小汤对于小区的最直观的感受就是绿化面积大，走在小区里随处都有绿色的装点，穿过枝繁叶茂的树木环绕着的小径有种置身于森林公园的感觉，充足的绿化面积使得小区内环境优美，空气良好 。

金域华府（一期）小区整体由多栋住宅围合而成，这种设计下楼栋采光效果好，并且很好地突出了中心位置所在，使人很快就能进入小区内部。

物业人员告诉小汤小区中的商品房为精装交房，房屋品质高。小汤实地考察后发现的确如此。小区单元门门口设有台阶、无障碍通道和监控摄像头，单元门材质为铝合金，楼道内设有消防设施，墙面是瓷砖贴面，楼内宽敞整洁。

金域华府（一期）小区人车分流，分为地上和地下车位。从小区东门可进入地下停车场，且地库的出入口并不隐蔽，小汤轻而易举就找到了地下停车场的入口，并下去看了看，地库面积较大，询问管理人员后得知地下共有1369个车位，基本可以满足居民的停车需求。此外，小汤也看到了新能源充电桩，这点丰富了居民的购车选择。

亮点二：物业服务周到

小汤进入小区时被保安拦下进行了详细的信息登记，于是趁机和值班人员聊了聊。小汤了解到，小区物业为开发商自持物业北京万科物业管理公司。小区门口和单元门装有摄像头，岗亭是24小时保安值守，进单元门需要门禁。可见在这里居住确实是安全感满满。

进入小区内，小汤四处走动，发现小区内的道路均路面干净整洁，走到树荫覆盖的地方更是开阔而惬意。为了细致的查验物业服务，最不能放过的就是垃圾站，小汤走到垃圾站发现小区内垃圾回收点分布合理，垃圾回收处基本没有垃圾外溢和堆积的现象，也无异味，看来物业的清洁是到位的。

亮点三：生活氛围良好

小汤纵观整个小区，最喜欢的就是小区的中央花园。花园四周被高大的绿植环绕，整体开阔平坦。其中还有用石头堆砌成的“台阶式假山”，为花园的景色更增一分雅致。

小区固定住户较多，人员流动较小，小区生活氛围十分融洽，晚上有不少人出来散步。

花园中有颜色鲜艳的滑梯、跷跷板和转椅供小孩玩耍，地面还细心地铺加了保护小朋友的防滑垫，小汤还发现通往中心花园的道路也有一半是也橡胶路，可见物业对于居民安全还是格外关注的。

小汤看到许多住户在使用健身器材，大多是父母带着孩子，悠闲自在，颇有一种“世外桃源”的美感。

亮点四：周边设施便利

小汤沿着小区周边探索后，发现从小区的东门和西门出去都有公交站，从小区到龙域北街公交站步行只要3分钟，无论选择哪个公交站都很方便。

金域华府（一期）小区周围500米范围内分布有多家药店和医院，一位阿姨告诉小汤回龙观村社区卫生服务站也是居民买药看病的便利之选。

周围购物也很方便。除去小区周围的大小超市外，小区周围还有金域国际中心和龙域中心等集购物中心、办公楼和时尚商街于一体的大型广场。里面有各大品牌入驻，餐饮种类更是齐全，还有影城等休闲场所，可供小区居民进行吃喝玩乐及一站式购物。

槽点一：公共交通待完善

金域华府（一期）小区距离地铁13号线龙泽站约1.8公里，小汤感觉小区离地铁站稍远一些，并且规划中的地铁还未通车。想要去地铁站可能需要骑行8分钟，这对于需要乘坐地铁出行的住户有诸多不便，看来这方面设施还需要增进和改良。

为期六小时的踩盘结束了，小汤也做了一点自己整体的踩盘感受以作参考。

总的来说，金域华府（一期）建筑品质高，绿化面积大，居住环境舒适；且多为小区居民自住，居住人员稳定，邻里关系融洽，居住氛围非常好。且小区周围分布有多处医院，看病便利。购物中心以及写字楼，公交站也有多个，交通便利，周边配套设施齐全。小区整体居住质量高，且价格适中，对于对居住品质有一定要求的客户、家庭人员相对较少、主要交通方式为自驾的购房人群而言是性价比之选。

不过有得必有失，由于小区本身商业配套较佳且周边路网已成型，所以靠近道路的楼栋难免会有些嘈杂，对于噪音较为敏感的购房者需要注意该点；同时由于小区与地铁站相距较远，所以对需要地铁通勤的人而言可能较为不便。

在购买前还是要具体衡量小区优缺点对自身的影响，慎重选择。

金域华府（一期）小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。

周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。

房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。

全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、金域华府（一期）是北京住总万科房地产开发有限公司开发建设的社区，整体建筑符合万科一贯的品控要求，外立面为石材+瓷砖材质，建筑质量较高。

小区采用两梯四户设计，通过大楼距搭配楼与楼之间的绿化组团，提升了楼栋的采光与通风效果，保证了业主的视野及景观。对于追求高品质居住硬件条件的客户具有一定吸引力。

2、金域华府（一期）小区有64㎡一居，86㎡-99㎡两居和90㎡-117㎡三居。户型方正，主要户型均为南向或南北通户型，采光通风俱佳。

在楼栋设计上，金域华府（一期）为点阵式布局，使楼栋之间错落有致，在有效拉大楼距的同时避免了楼栋之间业主对视的尴尬。

3、小区物业公司为北京万科物业管理有限公司，物业费为2.70元/㎡/月。物业服务周到，小区保安24小时轮岗，快递、外卖以及陌生人进出登记严格。

4、小区位于龙域中路和龙域北街交叉路口，东南西北四面均临近公交站，距离地铁13号线龙泽站约1.8公里，且距离高速路口近，出行方式多样，交通便利。

小区东侧为金域国际中心、昌发展万科广场和龙域中心商圈，购物、餐饮和娱乐一体化为居民生活带来便利。除上述两大便利之外，小区周围800米范围内有多家小型商超市。

北京回龙观医院距离小区2.7公里，就医也很是方便。

金域华府（一期）截至2021年7月，小区在售房源约16套，占全部房源的0.7%。小区目前在售均价63099元/㎡，对比上月提升了0.48%。近6个月，小区整体均价高于昌平、回龙观的均价。

主要成交户型为63㎡两居和86㎡-99㎡的三居，其中一居近半年成交价约530万/套；两居近半年成交价约为555万/套-750万/套，挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，半年内成交价格呈稳定增长趋势。

购房成本方面，总价最低为63㎡一室一厅户型，报价530万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为185万元，二套首付为318万元。

金域华府（一期）小区囊括了从64㎡一居、86㎡-99㎡两居、90㎡-117㎡三居等多种户型，且在每栋楼都有均匀分布，选择较多。此次选取小区较有特点的91㎡两室一厅和117㎡三室两厅两个户型来进行分析。

金域华府（一期）小区7号楼-12号楼是商品房，开发商精装修交房，对于居住品质要求高的客户可以选择这几栋楼，而1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、7号楼、8号楼是限价商品房，是中低价位普通商品房，对于刚需人群是不错的选择。另外，花园在10号和11号楼附近。小区整体楼栋分布有序，购房者无需担心遮挡和采光问题，楼栋均为20层以上高层设计，带有电梯，客户基本可按照自己的实际情况任意选择楼栋和楼层。

居住环境好，建筑品质高，绿化面积充足，适合刚需家庭首套购买。

建筑时间较长，居住人口稳定，流动性小，生活氛围较为浓郁，且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全，适合安居类住房人群；

可选户型较多，性价比高，对于预算有一定要求的年轻人及工薪阶层家庭来说非常适合。

金域华府（一期）小区周围的新楼盘较少，这里选择同为北京住总万科房地产开发有限公司建造的龙域北街5号院进行对比。

金域华府（一期）小区属于回龙观板块，板块整体发展时间长，周边小区建成数目多，建成时间长，均形成了较为浓厚的居住氛围。这里选择附近的融泽嘉园和首开国风美唐一期做对比。