小福五一去机场途经顺义，感慨大顺义借助空港发展越来越好，房价也是水涨船高，于是就上网搜了搜，发现在其核心商圈顺义城里，均价第一居然是个1988年，老的不行的小区——建新北区，这价格简直傲视同商圈的中建、万科等大开发商的小区。

不过从地图上看建新北区位于顺义城中较为中心的地带，教委、检察院、司法局、文旅局这种政府单位就在周边，而且这么老的楼龄周边配套肯定已经齐全，二手房图的不就是生活方便嘛，贵也有贵的道理，但是小福还是抱着负责任的心态，带大家实地探访一下顺义城商圈内均价最贵的小区的真实情况。

亮点一：干净舒适的板楼社区

小福从顺义地铁站出来走了几分钟就看到小区的楼，小区都是5层、6层的板楼，板楼从通风和采光方面都非常有优势，小福在踩盘过程中也发现就算是一楼太阳也能晒到，这让蜗居塔楼的小福实感羡慕。

加上一层一共就两户或者四户，户数少，居住的舒适性相对就较高。小区的外立面经过改造，也是整洁如新。小区道路能够看出来是新铺的沥青，道路上的指示线清晰可见，而且路面相当干净整洁。

楼栋内部更是出乎小福的预料，一般老小区的楼道里总是充斥着小广告，但是建新北区的墙面除了张贴了宣传材料都非常干净，墙面虽然看起来有些旧但是从楼龄推算，楼道内部应该做过整修和改造，而且保持的不错，就连信报箱也光洁如新。

亮点二：物业、停车都免费

小福为了更好的了解小区，还找了个中介带看。据中介说，这个小区的一大好处就是没有物业费和停车费，当然这是因为没有正规的物业公司，但是省钱是第一要义。小福算了算，以小区主力户型50多平来说，就算是按小福知道的最便宜的7毛钱的物业费，150块钱车位钱，每个月都要省下200块左右，想想就开心。

亮点三：“足不出户”的学校

现在家长都对学校操碎了心，幼儿园小学要考虑接送，初高中恨不得挤出所有时间用来学习，于是乎离学校近是一件多么幸福的事情，而建新北区就是这样一个小区，小区内就有顺义建北区幼儿园，就在38号楼北边，就算是小区内离他最远的9号楼，步行七八分钟就到了，完全不需要考虑接送难这个问题，东风小学在小区东边，中间隔着一条光明南街，从小区南门出来步行五分钟也就到了。

中学方面仁和中学就在建北幼儿园的北边，基本在小区“怀抱”之中。周边还有个顺义第三中学，虽说不比前三个，但是距离小区也很近，骑车子十分钟内可以到达，整体的教育氛围没得说。

亮点四：生活配套尤为齐全

实地探访建新北区，确实觉得贵是有道理的，因为实在是太方便了。除去刚才说的学校近，其他商业配套，医疗配套，交通配套，休闲娱乐配套哪个拿出来都表现非常优秀。不出小区就可以逛市场，建北市场里琳琅满目，水果蔬菜，肉蛋副食，应有尽有，而且价格公道。小福看到草莓10块钱一盆果断拿下。

工薪阶层下了班可以顺路买回家，家里有老人的一早就可以去采购，一天都能吃上新鲜的食材，这就是生活中的小确幸吧。小区外的底商种类也很齐全，银行、营业厅、美容美发、服装店等都能够很好的满足日常生活所需。

小区周边也不缺中高端商业，从北门出去沿着站前东街走几分钟就到了华联商厦（顺义店），内部店铺涵盖了各种主流品牌，运动品牌有阿迪达斯三叶草；服装类有MUJI，CA等国外快时尚品牌，商厦内吃的特别多，云海肴，呷哺呷哺，江边城外，贤合庄都是比较出名的，而且商场还有电影院和KTV，总之一圈下来小福觉得年轻人可以时常来此一逛，吃喝玩乐都能满足。

小区距离隆华奥特莱斯购物广场不算远，驾车十分钟左右就能到，一层卖黄金首饰，二三层是家乐福，四五层是衣服鞋帽等，算是比较老的商场了，总体来说不及华联，但是家乐福还是值得一逛的。

医院方面，用脚步丈量下来的话，北京中医医院顺义医院距离小区也就不到1公里，如果是家里有老年人，或者是比较信赖中医的那确实算个福利了。另外在顺义地铁站D口附近还有顺义区医院，据小编了解，这两所医院可以说是顺义区口碑非常好的医院了，当然了，日常还是希望大家不要使用到这些医院呦。

小区交通极其便利，周边有地铁15号线，临近地铁口，小福从望京出发，坐15号线花了一个小时到达顺义站，出来走了10分钟就到了小区北门。周边公交站点非常近，出门就是，线路也非常多。

小区北门出门就是中医院站，小区西门出门就是检察院站。小区东西两侧分别为光明南街和新顺南大街，均为双向六机动车道，周围的道路比较通畅，踩盘的时候路上车辆很少，一点儿不符合大北京堵堵堵的气质。

小区南边有个怡园公园，地方不大，但是绿地非常多，听居民说那里是周边遛娃圣地，因为有花花草草，还有儿童游乐设施。小福去了另一个顺义公园，因为之前了解到它是目前北京顺义区面积最大、设施最完备的综合性公园，没想到距离小区那么近，就是斜对角，公园内人来人往，树木郁郁葱葱，一片生机盎然。

槽点一：“物业”水平一般

说是物业，其实并没有正规的物业公司，小区现在是由街道办事处代管物业，所以仅能提供最简单的保安执勤和保洁工作。保洁方面能够看出来小区无论是路面还是楼栋内部都较为干净，还算合格，但是安保执勤方面不够到位，虽然设有岗亭，但是小福进入小区完全没有受到任何询问，楼道的大门也是大咧咧的敞开着，没有起到门禁的作用。

槽点二：活动空间局促

小区人车不分流，小区的道路两旁和楼前楼后都可以停车，而且能看出来车位紧张，小福踩盘的时间是工作日的上午，但是小区内的车依然停的是满满当当。因此主路也变得非常狭窄，楼前楼后除去绿化带以外也没有什么活动的区域，小区内的活动空间有限。

槽点三：绿化一般

小区的绿化情况不太好。一方面绿化面积比较少，主要是主路两边栽种着树木，楼间的绿化带面积不大且种类不够丰富。另一方面就是现有的绿化养护不足，有的地方的草坪已经秃了，影响美观。

槽点四：楼道里杂物堆放

虽说小区整体非常舒适整洁，但是有的楼道内还是堆放了居民的一些杂物，这些都是老小区的通病，影响美观的同时也有一定的安全隐患，这一点还需要小区居民意识的提升才能改善。

最后小福总结下，建新北区作为顺义城商圈单价最贵的小区，是有其硬实力在的。周边的配套非常全面，平时吃穿用度都能够在一公里范围内解决，学校离得近，有小孩的家庭不用考虑接送，医院公园离得近，老年人就医娱乐都有去处，苦涩的中年人就算去上班，也能乘着快捷地铁和奔驰在并不拥堵的道路去往北京城。而且周边众多的政府单位，天然带给小区一种“达官显贵”的氛围，相对治安也应该不用担心。

适合刚需、有娃一族、养老等各种人群。家里有老人的还是要尽量选择低矮楼层，因为没有电梯。小区没有物业，乱停车现象严重，虽然省了物业费，但是却并不算高品质的生活，所以对整体居住品质有较高要求的改善人群还是需要考虑下。

建新北区小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；

地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、低密板楼是建新北区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或四户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

2、小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，虽然小区单价较高，但是面积较小，大部分为52㎡-61㎡两居室和74㎡-81㎡三居室两种户型，当然也有少数一居室，幸福里APP显示总价290万起，刚需还是能够上车的。

3、外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到大型购物商超华联顺义店，开车十分钟就可以到隆华奥特莱斯购物广场，满足不同人群的购物需求。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。医院和公园更是方便有娃有老人的家庭，看病方便，周末休息去逛公园也非常惬意。

4、小区出门就是公交站，步行十分钟内就可以到达15号线顺义地铁口，交通也比较便利，周边道路较宽而且并不拥堵，从小区自驾途经光明南街、燕京桥，可到达北京市顺义区S201，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常友好的。

建新北区2021年4月挂牌均价在5.15万/㎡左右，比上月下跌1.92%。挂牌房源以50㎡-97㎡的两居室居多，总价在307万-449万间。小区共2764户，根据幸福里app显示挂盘房源仅有10套，流动性较低。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型59㎡二居室为例，报价340万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为119万，二套首付为204万。

但是由于该小区大部分楼栋最晚也建成于1993年，房龄大多超过30年，在贷款方面会存在一定限制，具体贷款额度和年限都需评估。而且该小区首次交易的房屋为已购公有住房，在交易过程中会产生15.6元/㎡的土地出让金。

小区户型多样，以小户型为主，最小的是37㎡的一居室，最大的是146㎡的三居室。

其中53㎡一居室南北通透，客厅带独立阳台，可作为小两居，适合两口之家的刚需首次置业。

52㎡二居室，两个卧室都朝南，主卧带阳台，采光充足，户型紧凑，得房率很高。

59㎡二居室带独立阳台，两个卧室都很大，可以当小三室使用，适合三口之家刚需置业；94-146㎡三居室适合首改需求的购房者，以一家三口为主或三代同堂，比较看重户型且有一定的承受能力。

楼栋方面，楼栋品质不存在较大差异。选择小户型的可以选择所有的楼栋，如果选择三居室，只有35号楼有。16-20号楼临近主干路，会存在一定的噪音影响。家里有老人的建议选择低楼层，更建议选择建北市场周边的楼栋，29-32号、35-36号、39-41号楼一方面不临街相对安静，又比较靠近市场，方便老年人采购。

比较适合该小区的购房人分两类，一是在本板块内事业单位、北汽、现代等单位上班族，另外在15号线沿线例如望京工作的人群也较为适合。

2021年5月顺义城板块内有4个在售新房项目，其中迈宇平墅、北京城建北京合院（别墅）御河壹号庄园都是别墅，与本小区不具可比性。前进花园玉兰苑和北京城建北京合院（普宅）为普宅项目，故选取两者与建新北区进行对比。

前进花园玉兰苑为建面95-103㎡的两居，均价38000元/㎡，总价360万元/套起。小区距离建新北区3公里，近石门地铁，且能享受到顺义城商业配套，相比建新北区更适合改善人群。北京合院为建面95-130㎡的三居/四居，均价47000元/㎡，总价450万/套起，小区品质较高，适合改善人群，但是远离地铁和顺义城大型商业配套。

建新北区周边二手房报价在5.4万元/㎡-6.7万元/㎡，其中建新南区和建新北区整体差距不大，故选择其他两个距离建新北区最近的，且小区规模差不多的怡馨家园和五里仓小区来做对比。