亚运村商圈从地图上看有着一大片绿色区域，那些区域基本上是公园、体育场、高尔夫球场，国家体育场鸟巢就是建在这里，商圈内有着较好的生态资源，这里景观优美，环境舒适，适宜居住。小蓝今天也来到了亚运村商圈的康斯丹郡，这个小区是被高尔夫球场、森林公园包围的，可以想象小区的生态环境非常优秀，居民的生活体验很好，实际上真是这样吗？小蓝这就带着疑问前往康斯丹郡，看看是不是和预想的一样。

亮点一：小区品质较好

小区建成年代是2004年-2006年，相对同商圈的大部分小区的建成年代是比较近的。从小区的外立面看，是面砖结构，维护得还不错，看起来还比较新，没有明显的污垢。小区的道路是由砖石铺成的，看起来宽敞大气、整洁干净，让人感觉很舒适。小区居住密度低，一梯两户，居住体验会比较好。整体来看，小区的品质还是不错的。

亮点二：小区物业封闭式管理，安全性高

小区总共有两个南大门，每个门都设置了车牌识别摄像机，只有带着小区里登记过的车牌号的汽车才可以进出自如，外来车辆进出需要登记报备，如果没有业主的邀请是不能随意进入的；两个大门都有保安24小时站岗，保安的服务态度非常好，小蓝发现居民进入小区时，保安会向居民敬礼表示欢迎，对于外来人员都会用友好的语气询问清楚理由，路人问路也会耐心的回答，非常的认真负责，不仅有效的保证了小区的治安，还能增加小区的好感度。

亮点三：地下停车场宽敞，每栋楼房有直通地下车库的楼梯

小区设有两个宽大的停车场入口，进入地下停车场后，可以看到车道宽敞明亮，许多停车位都是空着的，居民平时停车完全不用考虑找不到车位的问题，而且小蓝进入车库时是下雨天，车库里放置了几台风机通风除湿，物业服务很周到。并且小蓝发现每个单元楼的电梯都可以直接通往地下车库，一楼也设置了楼梯下去，非常的人性化。

亮点四：绿化覆盖面积大，环境优美

踏进小区的第一感觉，就是环境优美，适宜居住。小区道路两旁栽满了树木，空气清新、景色美丽，在小区路上散步只感觉心情舒畅、舒适愉悦，适合饭后散步、遛狗。小区中心还有一个花园，里面有小型人工湖、凉亭、草坪，不仅具有观赏性，还可以作为闲暇时刻的休息场所。

槽点一：离地铁站较远，交通相对不便利

小蓝从大屯路东地铁站出来步行了20分钟才到达小区门口，在小区的门口观察了一会，看见小区的居民是骑共享单车、坐公交和开车出行的；查看地图发现，康斯丹郡是被公园、其它几个小区围在中间的，地理位置比较尴尬，离地铁站比较的远，周边虽然有公交站，但是十几分钟才有一辆公交到达，对于像老人、小孩这些通常不开车出行的居民，是比较麻烦的，相对其它大部分小区来看交通是不便利的。

槽点二：周边配套相对较远

小区的地理位置比较尴尬，夹在仰山公园、高尔夫球场、北京会议中心之间，所以相对偏僻，小蓝在小区周边走了一圈后，是没有看到底商的，只有停满车辆的马路，从周边配套来讲，小区是几乎没有的，最近的超市要走1.5公里左右才能到，更别说大型的购物中心了。

另外，离小区最近的医院，要走两公里左右，是一家专营骨科的私营医院，等级不高，对付一些日常小病没问题，但如果病情稍微严重点，恐怕就要转院了。

槽点三：周边道路、房屋整修，存在噪音污染

小蓝在小区里溜达的时候，听到小区东边方向有很强烈的“嗡嗡嗡”的声音，非常的影响小区居民休息，于是小蓝出了小区往东侧查看，终于找到了离小区50米左右的噪音现场，能看到有挖掘机和施工人员在挖掘路面，道路旁边还有被拆掉的房屋，看起来还要施工一段时间。对于小区的居民来说，特别是小区东侧的居民，施工的这段时间，按照国家规定一般早上6点至晚上22点都会有比较大的噪音污染，会影响到他们的日常生活，这是非常不友好的。

槽点四：有楼栋东西朝向，影响采光

小区是半围合式的建筑方式，单元楼分布在西侧和南北侧，南北侧楼房是正常的南北朝向，但西侧的楼房是东西朝向的，这种朝向的房子夏天西晒严重，影响室内通风，降温困难，虽然可以通过空调、风机来改善，但是相对的功耗会更大。

整体来看，小区的综合表现还是不错的。小区环境优美，绿化率高，内有人工湖、凉亭，观赏性好还能满足平时的休闲需求；小区物业管理较好，安全性高，小区内设施维护得很好，没有乱停放现象；小区建成年代较新，外立面新，道路整洁干净，地下车库宽敞明亮，整体品质还是不错的。不过，小区也存在一定的不足，比方说小区距离地铁站相对较远，交通只能依靠公交与私家车，周边配套距离也比较远，近期周边还有施工现象。

总的来说，小区环境优美，生活品质好，安全性高，不足之处在于地理位置相对较偏僻，日常生活相对不方便。

适合人群：从幸福里APP查找资料得知，小区总价在820-1980万元之间，有二到四居室，挂牌价74547/㎡，低于亚运村商圈均价，刚需改善及优质自住人群可以考虑；小区品质不错，环境优美，居住体验较好，适合老年人居家养老。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、小区品质较好，容积率2.2，居住密度适中，生活体验较好；小区居住环境舒适，小区里设置了许多长椅，凉亭，小区中心是一个花园，有人工湖、草坪，环境优质，适合居住。

2、小区内部设施齐全，儿童乐园、健身设施都有，能满足居民日常的休闲娱乐。

3、小区物业管理较好，对于道路、外立面的维护做得都挺好，没有乱停乱放现象；安保服务也很认真负责，安全性高。

4、小区均价低于所在商圈，价格优势明显。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年7月，小区在售房源有8套，占全部房源的1.1%，在售均价74547元/㎡，对比上月上涨约0.22%。从这近6个月的数据来看，本小区整体均价低于亚运村商圈，高于朝阳区，处于中间位置。图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升，涨幅低于同期朝阳区、亚运村商圈。从目前情况来看，小区的价格还是比较稳定的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为96㎡的两室两厅户型，报价820万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年7月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为287万元左右，二套首付为492万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区内有101㎡-133㎡的两居，180㎡-202㎡的三居，233㎡-279㎡的四居， 两居室主要分布在1号楼和4号楼，三居室每栋楼都有分布，四居主要分布在4号楼。小区的主力户型有101㎡的两室一厅、202㎡的三室两厅，得房率约为86%，其中这两种户型存量较多，故进行分析。

小区总共有四栋单元楼，西侧一栋，北侧一栋，南边两栋。

北侧单元楼南北分布，面对中心花园，观景、采光都不错，南侧单元楼临街，存在噪音污染，因为目前小区东侧有施工现象，因此目前南北侧单元楼靠近东侧的区域也存在噪音污染。

西侧单元楼东西朝向，通透性不好，西侧还靠近高架桥，不建议选择。

亚运村板块生活品质较高，生态旅游资源丰富，商业配套资源均衡，适合在亚运村商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区绿化率高达35%，小区中心设有花园，环境优美；建成年代比较近，均价低于亚运村商圈，对品质感受有较高要求的购房人群可以考虑。

小区有96㎡的二居室小户型，上车价为820万元，适合刚需改善人群。也有279㎡的四居室大户型，上车价为1980万元，适合优质自住人群。

目前，亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万/套起；润泽御府540㎡-1200㎡在售，总价7097万/套起。三个新项目与康斯丹郡存在较大价差，且区位横跨商圈、户型面积也相差较大，所以推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。

截止2021年7月，康斯丹郡的均价低于亚运村商圈二手房均价，我们选择以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准，故下面选取新荣家园、慧忠北里第二社区进行比较。