老曾今天踩盘的目标位于大兴芦城乡商圈，是一个有20年左右房龄的老小区，6层板楼设计，无电梯，小区具有采光好、邻里和谐、居家生活便利等特点，感兴趣的朋友可以跟随老曾的视角一起来了解一下该小区。

亮点一：楼间距大，采光好

在小区里转了一圈后，老曾发现这里的采光普遍比较好。询问物业工作人员后得知，小区的楼间距最小的也能达到22米左右，最大的甚至达到30米左右，视野很开阔。一位刚晾完衣服的阿姨告诉老曾，虽说是住在一楼，但是阳光可以照到阳台上，晾晒衣物非常方便，小区的住户基本没有采光遮挡的烦恼。

亮点二：邻里和谐

经过老曾的观察和走访，发现这里业主都很友好。在小区主道路两侧的长椅上，三三两两的业主坐在那里相谈甚欢。老曾过去和大爷闲聊得知，这个小区很多都是拆迁搬过来的，以前就是住同一个地方，很多年长的以前还是同事，现在又在同一个小区住了20来年了，彼此都非常熟悉。他们经常一起遛弯、聊天，谁家要是有点事也都会互相帮忙，邻里之间相处非常融洽。

亮点三：居家生活便利

在长丰园一区四周转了一圈，老曾发现这里商业配套相当齐全。首先小区底商和周边商铺种类繁多，蔬菜水果店、药店、超市便利店等一应俱全，而且离小区不远处还有一个大型的购物中心，那里商品种类更为齐全，可以满足业主的居家生活购物需求。其次周边有多家银行，而且相距都不远，居民储蓄、打理财务比较方便。小区东侧更是商铺众多，饭店林立，小到一个人吃饭，大到宴请宾朋都能满足。小区周边商业配套齐全，居家生活便利。

槽点一：安保系统不完善

老曾从敞开的大门直接进入小区，门口的安保人员看到后并没有询问和拦阻。老曾在旁边观察了一阵儿，发现行人管理皆是如此，这不禁让老曾对该小区的安保系统心生担忧。小区的南侧18号楼-23号楼等楼栋，虽装有门禁系统，但个别楼栋的单元门处于长期敞开状态，门禁系统没发挥作用。小区里面的其他楼栋，单元门是木质门，没有门禁系统，单元门都是敞开状态，可以随便出入，看来小区的安保系统真的有待完善。

槽点二：非机动车管理不规范

踩盘途中，老曾看到小区内虽然有自行车停车棚，但是由于停车棚数量较少，且面积也较小，无法满足业主的停车需求。大部分电动车和自行车都随意停放，有的停在楼栋单元门口，有的甚至停到楼道里，影响小区整体美观度，对居民的正常出行也有一定的影响，物业在这方面应该加强管理。

经过三个多小时的踩盘，现在又到了精彩的老曾幸福说时刻。

首先说一下产品本身，小区住宅性质为商品房+小产权房+单位集体自建房，房龄为20年左右，板楼社区，没有电梯，采光较好，在商圈内品质表现一般；小区内部硬件设施维护较差，卫生方面在同龄小区来说表现良好，小区产品力整体比较一般。

其次小区周边配套方面，小区周边公交线路众多，但离地铁较远，交通配套表现一般；小区底商种类繁多，附近有大型购物中心，生活配套表现良好；小区2公里范围内有2个大型公园和众多休闲娱乐场所，休闲配套丰富；小区底商有多家药店和口腔诊所等，距黄村医院约650米，医疗配套表现良好。整体配套表现良好。

总的来说，长丰园一区是刚需型小区，产品综合属性和刚需型的家庭契合度更高。同时小区户型种类相对齐全，从一居到三居都有，能满足不同人群需求。

长丰园一区位于芦城乡商圈，商圈位于西南五环。商圈东侧是高米店、枣园和黄村商圈，以兴旺大街为界；南侧与天宫院北商圈相连，大致以清源公园南侧的铁路线为界；西侧与房山长阳商圈隔永定河对望；北侧是丰台科技园，以花乡世界名园南侧铁路线西向延长线为界。

芦城乡商圈的功能定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。

商圈内的交通资源主要有南五环路、芦求路等。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区黄村镇社区卫生服务中心、北京姜氏中医门诊部等。商业资源包括物美超市、苏宁易购等。生态休闲资源包括清源公园、狼垡城市森林公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡；商圈内目前暂无新盘在售，商圈内二手房市场房源充足，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在生态资源方面，域内有狼垡城市森林公园、清源公园和高鑫公园三大公园。商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，主要的通勤方向是丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，芦城乡商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近芦城乡商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，无论从产品还是价格方面来说，新产品都不会和芦城乡商圈内的二手房形成竞争关系，不会产生影响。

芦城乡商圈地处大兴西北角，北接丰台西连房山，是大兴区最靠近市区的商圈之一，总面积20平方公里左右。从国土规划空间图上可以看到，整个商圈西部都是永定河生态文化带，巨大的绿环几乎占去了商圈1/2的面积，其中狼垡城市森林公园已经建成，属于生态文化带西北方向的组成部分，西南侧的生态文化带虽未建成，但轮廓已经非常清晰。另外在商圈的东南角上是已经建成的清源公园。除去这些生态用地之后，商圈内剩下的可开发土地已经不多，不具备发展产业的纵深空间。如果再从卫星地图上细细盘点，会发现芦城乡商圈内真正能够开发住宅产品的土地非常稀少，大约仅占商圈总面积的1/7左右。所以，依托永定河天然生态优势发展绿廊环绕的生态宜居之城，是芦城乡未来最大的发展前景。

1、产品设计好：纯板楼社区，南北朝向，楼间距大，采光好，居住舒适度高。

2、小户型总价低：小区户型面积段为54㎡-114㎡，含有一居至三居，小区均价在商圈和大兴区都处于较低水平，首付压力小。

3、小区干净整洁：小区内路面和楼道内基本没有垃圾和杂物，垃圾分类也处理得及时到位，居民生活环境好。

4、居家生活方便：小区底商种类和数量众多，且附近有大型购物中心，日常生活购物方便。

截止到2021年8月，长丰园一区的挂牌均价是3.2万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.53%，挂牌房源以两居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，整体变化不大。小区目前挂牌待售的房源约36套，挂牌率为1.92%，属于较低水平。综上所述，长丰园一区的居住群体较稳定且价格相对平稳，购房者可放心购买。

购买成本方面，以88㎡两居室为例，报价252万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为88万，二套首付约为151万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

长丰园一区的户型有44㎡-62㎡的一居、52㎡-93㎡的两居、92㎡-114㎡的三居，老曾选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

该户型为94.55㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、主卧有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房有北向阳台，利于存储食材。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、客厅朝东，下午采光不好。

户型二：

该户型为77.14㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、客厅有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房有阳台，利于存储食材。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、门厅面积不好利用，造成浪费。

小区为板楼社区，都是南北朝向，采光普遍较好，楼栋选择主要从噪音方面来考虑。

小区的8号楼、10号楼、12号楼、14号楼、20号楼等楼栋处在小区中间位置，相对比较安静，居住更舒适，建议优先考虑。

小区的其他楼栋均有临街的噪音问题，其中21号楼、22号楼、23号楼等楼栋楼下有底商，且临街，噪音影响较大，建议慎重考虑。

长丰园一区属于刚需型社区，小区价格在大兴区域内处于较低水平，户型种类也相对齐全，适合在芦城乡商圈、高米店商圈、黄村商圈等相邻商圈工作的刚需人群。小区周边生活、医疗、休闲资源配套齐全，适合养老型人群。商圈主要的通勤方向是生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园等方向，所以同样适合在生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园工作的人群。

芦城乡商圈暂无新楼盘，因小区距离西红门商圈新盘较近，故选择西红门商圈新楼盘进行对比。西红门商圈目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，不具备对比性，新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目。

因为首开龙湖熙悦宸著项目产品较为单一，所以下面主要对比一下新城控股熙红印，该楼盘开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。相比长丰园一区，新盘绿化、内部配套和建筑品质相对更佳，但是单价相对较高，首付压力较大，预算充足的朋友可以优先考虑新城控股熙红印。长丰园一区与之相比周边配套更为齐全，单价低，首付压力小，对于预算不多的家庭来说也是不错的选择。

长丰园一区周边二手房均价在3.2万/㎡-5.0万/㎡，其中长丰园一区、长丰园三区和明春西园在同一个商圈，距离较近，且价格相差不大，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。