梨园商圈位于近年来备受关注的通州区，该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。 “梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。

该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。

南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。

该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。 产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。 其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。

最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。 按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。 此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、 G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。

首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1.新通国际花园达到35%的绿化率，绿意盎然，清凉舒适。楼间距较大，有效保证了每户采光。整个园区内有垂柳、法国梧桐、银杏等，并且道路两侧均种植了花卉和树木。

2.新通国际花园小区为封闭式门禁管理，除了小区大门以及单元入户门“一人一卡”门禁设备，还拥有楼栋门口的智能监控，24小时安保执勤，保障了居民的安全。

3.小区户型面积覆盖广，从58㎡的一居室到134㎡三居室均有设置，同时小区的区位优势明显，周围配套完善，给日常生活带来很大便利。

4.新通国际花园小区交通便利，临近八通线梨园地铁站。周围还近邻城铁梨园站公交站，可乘坐587路、589路等公交车，四通八达的交通路网让业主出行更为便捷，满足业主日常通行所需。

截至2021年07月挂牌均价为47940元/㎡，与上月持平，幸福里挂牌房源47套。

从近六个月的走势来看，整体走势趋于稳定，基本无波动，从梨园商圈及整个通州区来看，新通国际花园小区价格在次新房中是相对较高的，由于其区位优势明显，周围配套完善，交通便捷，户型可选择性较大，还是值得购入的，购房者可按实际需求购买。

具体购房成本方面，拿在售的89.37㎡两室一厅为例，报价428万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为171.2万，二套首付为342.4万元。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

新通国际花园在售户型包括58㎡-72㎡一居室、65㎡-105㎡两居室和115㎡-134㎡三居室，现在拿小区的58.39㎡一居室和90.12㎡两居室为例。

新通国际花园由13栋板楼组成，共1400户。26、27号楼靠近东南门，出行方便，而且无遮挡，光线较好，为避免日常底商嘈杂，可选择五层以上房屋购买，保证静谧同时，享受生活便利。

21、24号楼距离出入口及道路较远，生活干扰比较少，起居环境更加舒适安静，适合家中有老人及孩子的购房者。

30、32号楼靠近西南门，而且紧邻九棵树东路及九棵树东路辅路，双向六车道，环境较为嘈杂，不适合睡眠质量较差的人群，适合对便捷生活有需求的上班人群。

1.新通国际花园小区西南门距离地铁八通线梨园站130米，乘坐地铁八通线可途径北京八里桥音乐主题公园、万达广场等，适合以地铁八通线为主要交通工具的上班族及对周围休闲购物配套要求较高的家庭居住。

2.根据幸福里APP数据显示，截止到2021年7月小区均价在47940元/㎡，建面为58㎡-76㎡的一居室总价及首付都比较低，适合首次置业的刚需人群。

3.小区地理位置优越，周围配套完善，小区品质较高，适合新婚新婚夫妇过渡置业选择，小区内大户型适合改善型购房人群。

截止到2021年7月份，通州区梨园商圈，据幸福里APP显示，商圈内的鑫苑·盛世天玺小区属于在售新盘，另外选取万达商圈北京·东湾小区和新通国际花园做新房对比。

鑫苑·盛世天玺为梨园商圈仅有的新房小区，位于通州区云景南大街，由北京睿豪荣通房地产开发，产权为70年的高层住宅，现售卖楼栋共10栋，只有三居室和四居室两类户型，总规划544户，车位972个，很大程度上保证了居民车辆停放，根据幸福里APP楼盘信息显示，小区开盘时间为2020年11月19日，交房时间为2023年6月11日，七月份参考价为63000元/㎡起，总房价540万/套起，购买压力比较大，如果对生活体验要求比较高且购房成本比较充足的客群可以考虑下该小区。

北京·东湾小区地处通州区万达商圈，是由北京黄海房地产开发公司开发的小区。根据幸福里APP楼盘信息显示，项目在售建面有60㎡一居室、70㎡-98㎡两居室、 106-129㎡三居室以及131㎡四居室 ,户型种类丰富，项目容积率为3.0，规划户数为964户，七月参考价为68500元/㎡起，总价410万/套起。

新通国际花园小区的二手在售房源与鑫苑·盛世天玺小区及北京·东湾小区新房相比，新通国际花园小区的价格相较新房来说，较为便宜，而且其户型可选择性更大，鑫苑·盛世天玺小区户型均是三居以上的户型，用户选择范围小，购房成本会比较高，经济比较宽裕的购房者可以考虑这个小区，相比来说，新通国际花园的二手房价格与另两个新盘相比还是有较高性价比的，周围配套成熟，交通便捷，大家可根据自身需求具体选择房源。跟新盘比较，通州次新盘的性价比太高了，如果不是一定要选新盘，建议还是选择次新盘。

小区周边有许多建成多年，配套齐全的小区，这里选取距离小区较近的梨花园和新城嘉园进行系统对比。