大家有没有听说过买小区送公园这种操作？

西城陶然亭板块内就有这么一个小区，在小区内就可以直接刷卡进公园，这样的配套放眼整个北京都找不到几个，这个小区便是——万和世家。

同板块内的龙泉胡同、一瓶、朱雀门虽然也紧挨着陶然亭公园，但也只是看看景色，还没有那种小区内直通公园内的地步。

这样一个环境优越，周边配套又相对不错的小区究竟是怎样一个光景呢？龙卷丰今天就前往万和世家实地考察一番。

亮点一：小区内人车分流，车位充足

万和世家大门有两个通道，一个专走行人，另一个专走机动车辆。人行通道进去直达小区，车辆进入小区直接进入地库，小区内道路上没有机动车停靠，很多老人带着小孩在道路上玩耍，对小区的安全问题还是比较放心的。

地下车库车辆停放整齐，房屋户数为464，地下车位为814，停车位较多，可以保证业主下班回家时不用抢车位。

亮点二：小区楼道内干净整洁

龙卷丰发现相比于同时期建成的小区，万和世家楼道内的养护算是比较好的了。楼道内墙壁、地面均贴有瓷砖，这个在房龄20年左右的小区中是比较少见了的。看着很新，非常干净，一进门就让人感觉特别舒服。

很多小区是把公告栏放在小区门口，有什么事情要公示的只能在小区门口的公告栏上看。但万和世家不一样，它们的公告栏设置在每个单元首层的楼道内，一楼楼道墙上有几个小的公告栏，里面会更新近期小区内或者小区周边发生的会影响小区住户的事情，有这个小公告栏的存在也算是比较人性化了，住户在楼道内就可以了解到周边发生的事情。

亮点三：小区周边配套较为完善

“这小区特别方便，周围好几个超市，想买什么都可以在外边儿买。”一位住在万和世家的奶奶如是说。实际情况确实如此，龙卷丰在还没进小区的时候就感受到了，万和世家旁边的凯迪尚府的底商简直不要太丰富。

光是一条街道就有两家超市，其中一家还是生鲜超市，完全满足住户对于食材的基本需求。还有其他的药店、银行、花店、小吃店等等，基本都配满了，而且这底商一条街旁边就是万和世家的南1门，从小区内出来购买东西可以说是非常方便了。

距离万和世家大约五分钟路程的地方有一个小学，龙卷丰在小区周边考察的时候正值中午小学生放学的时间段，而且龙卷丰在上楼拍小区全景的时候又发现小区后面还有一个学校，这里周边学校确实蛮多的。一公里范围内拥有12个幼儿园、4个小学，两公里范围内有12个中学。

让龙卷丰最为震惊的一点就是，万和世家居然可以从小区内直接进入旁边的万寿公园，这种条件在西城陶然亭板块算是独一家了，居民用小区门禁卡刷卡即可进出万寿公园，算是真正意义上的“买房送公园”。

但同时我注意到，万和家园周边的娱乐设施比较单一，一公里范围内仅有两个比较大的超市，不是那种类似万达广场、万象城等的大型商业综合体；小区周边除了公园寺庙，没有其他的娱乐场所了，住在这块区域的居民生活娱乐方式较为单一。

亮点四：周边有在建的新小区和地铁线，未来价值提升空间较大

南1门对面就是正在进行的光源里棚户区的改造项目，等项目完成后必然会带动周边商业配套的发展。西门对面正在进行地铁19号线的建设，该条地铁线南到北贯穿西城，建成之后将会对万和世家带来更便捷的出行体验。

槽点一：小区内物业管理不到位

小区大门门牌真的过于随意，直接采用印刷纸作为门头，第一眼印象实在是不太好，看起来略显廉价。

万和世家配备五个出入口，但只有南一门和西门能够出入。虽然门禁是真的蛮严格的，都需要刷卡进出，但是外来人员和保安打一声招呼就能进去，保安会帮忙开关门。所以实际上万和世家的门禁是形同虚设的。

小区内绿化虽然做的不错，但是细节真的做的不太行。小区内的公园草坪杂草丛生，但有些地方却又修剪的很整齐，就给人是那种修剪绿植修了一半不修了，放那不管了的感觉。不光是这个，中心花园内水管横七竖八，容易绊倒行人。

龙卷丰还发现小区一个比较宽阔的小广场旁的一棵树已经折断了，不知道是前几天刮风下雨折断的还是已经折断很久了，这种就已经很影响整个小区的美观，还存在安全隐患。

今天龙卷丰考察万和世家的时候明明是多云天气，但物业并没有着手处理这个事情，效率还有待提高。

人车分流的小区里依然还有很多的电瓶车和老年代步车停在路旁，很影响小区居民生活体验。部分楼栋墙体表面大面积脱落，物业也没有修补的意思。

槽点二：对面棚户区改造项目进行中，环境和噪音污染较大

工地与小区隔街相望，周边环境以及未来的居住环境都会受到比较大的影响。南1门出来往前就能看到一片被围起来的施工地，工地的噪音不用我多说，相信每个人都不愿意听到工地上嘈杂的声音，那可真是太难受了。

而且时不时就能看见水泥车开进工地，对交通拥堵会造成严重影响，甚至还会威胁到附近居民的生命安全。

槽点三：小区内人员流动性大

龙卷丰在小区内遇上一位正在带孙子的奶奶，上前问了一下：“奶奶您知道这个小区内住的什么人比较多吗？”奶奶回答道：“这我还真不太清楚，咱在这谁也不认识谁，什么人都有，很多都是买了房子用来租，租的人很快又搬走了。”从这位奶奶的这番回答中能知道这个小区内的住户并不固定，流动性很强。

为什么这么说呢？龙卷丰发现这个小区内住的很多都是年纪偏大的人，带孙子的居多，不光是这个小区，周边小区也是，老龄化比较明显，所以人员流动性大和这个小区整个的人文环境还是有很大的关系的。

在小区内走了好几圈，龙卷丰对于万和世家有了更加深入的了解。从环境上来说，小区内虽然很多的绿化细节没有处理好，但是总体上来说给人的感觉还是很不错的，人行道上都有绿荫遮盖，在大太阳的天气行人走过路过都会很舒服，而且周边就是万寿公园，从小区内就可以直接过去，晚上饭后散步非常方便。

从价格上看，万和世家目前在幸福里app上挂牌均价在113754元/㎡，这个价格略高于陶然亭板块，但低于整个西城的板块均价。

从周边配套来看，教育资源非常丰富，大型的商业广场确实离得比较远，但周边的小型商业配套也足够居民的生活需要了。

交通算是比较方便的，两个小区大门出来都有公交站，离地铁四号线也大约只有不到八百米的距离。

总体来说万和世家偏向刚需改善型还有对环境要求比较高的客群，周边环境确实不错，但对于比较追求周边商业配套的购房者不建议选这里。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为玄武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、房屋户数为464，地下车位为814，小区车位充足，且小区内人车分流。

2、小区内部紧邻万寿公园，周边配套较为丰富，能满足住户的基本生活需求。

3、小区品质较好，物业管理较为严格，楼道内的养护较好，楼道和墙壁均贴有瓷砖，无乱贴小广告的情况，绿化保养的较好，小区大门均有门禁，且小区整体楼栋门禁较为严格。

4、小区内的休闲娱乐场所较多，居民的业余生活较为丰富。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源3套，占全部房源的0.6%。小区目前在售均价为113754元/㎡，环比上涨约0.52%。近6个月来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，小区价格较为平稳，适合入手。

截止2021年7月14日，购房成本方面，总价最低为63.23㎡一室一厅户型，报价799万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为305.6万元左右，二套首付为495.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：63㎡-260㎡一房至四房，其中一房、三房为主力户型。

现选择小区主力户型107.91㎡二室一厅和160.35㎡三室一厅进行分析。

小区整体为板楼南北朝向布局，采光方面较良好。另外万和世家小区与万寿公园连为一体，下楼便是万寿公园内部，为业主营造了非常舒适的居住环境。

4号、5号、6号、7号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时，东面也能将万寿公园一览无余，建议优先选择4号-7号楼。

1号、2号、3号楼虽然也和万寿花园连为一体，但这3栋楼的西侧临马路，所以噪音影响会比其它4栋楼略大，且这3栋楼的东侧被4号-7号楼遮挡，并不能将万寿公园一览无余。所以1号-3号楼可以放在第二批次考虑。

小区距陶然亭地铁站750米，对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。

小区内户型、总价跨度大，其中63㎡一房的上车价799万，非常友好；而260㎡四房的大户型，上车价在2700万，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在陶然亭商圈内及金融街商圈工作的改善需求购房者考虑。

在当下，陶然亭商圈暂无新房在售。

目前距离小区最近的新房项目是位于万和世家西南方向4.5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府、中海甲叁號院。

三个新房项目均为大户型小区，总价高。

其中，懋源·璟岳在售460㎡及以上户型，总价5500万/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万/套起；

中海甲叁號院145㎡-200㎡在售，总价1600万/套起。

建议对预算不敏感，但对居住品质、户型面积有要求的购房者，可以考虑以上新房项目。

以下三个小区位置邻近，周边配套相似，挂牌均价大致接近，均属于同等预算下的可选楼盘：