宣武门是旧时北京城内城九门之一，现如今的宣武，政治商业大楼遍布，各个方面都在科技发展创新中逐渐变得繁华起来。宣武门板块既保留了浓厚的文化底蕴，又随着科技发展进步展现出勃勃生机，可以说是紧跟时代的脚步了。

小可今天要去的地方，就离中宣部宣武门办公区不远，是椿树园小区。它位于宣武门这样成熟的板块内，各个方面可以说是都非常完善了，那么这里的居民生活在这里又能感受到哪些便利呢？生活在这样一个商业政治成熟的地方，又会不会有什么生活上的不便呢？小可带着这样的疑问，进入了椿树园小区，找寻想要的答案。

亮点一：绿化环境好，整体体验佳

小可进入小区的时候，绿化什么的都还比较普通，但是越往小区深处走，绿化越好。到了小区中心的地方，是一个中心广场，广场的一侧是一个大花园，花园里有环形座椅、小溪流以及大片的活动空间，小区里的老人们在这里呼吸着新鲜空气，围坐在一起，很是惬意。

亮点二：小区住户、邻里之间和谐融洽，居住氛围好

小可走到中心广场旁边休闲活动区域的时候，大爷大妈聚集在一旁的空地上，或闲谈或锻炼身体，一群人聚在一起，有说有笑，气氛很融洽。旁边小孩子们在大人们的带领下，围在一起，玩得很是开心，一片欢声笑语的景象。

亮点三：内部设施完善

从小区的平面示意图、小区住户的邮件箱、非机动车停车棚充电桩、垃圾分类投放处等生活服务设施，到公共健身器材、儿童游乐设施等基础设施，一应俱全。除此之外，还额外设置有乒乓球桌，供居民使用。这些设施，丰富了居民生活休闲的同时，也为居民提供了生活上的便利。

亮点四：交通便利

从小区的西门出发，步行大约9分钟，就到了最近的地铁站菜市口站，在这里可以乘坐地铁4号线、7号线，可达陶然亭、圆明园、北京大学、国家图书馆等地。距离稍远的还有三个地铁站：虎坊桥地铁站、宣武门地铁站、和平门地铁站，步行时间大约在10分钟。

公交方面，步行大约5分钟便可到达校场口公交站，可乘坐83路、102路、105路、109路等公交线路，一公里范围内也是有19个公交站点。

槽点一：门禁管理欠佳

小区大门虽有行人通行道和车辆通行道，但车辆通行处的门禁杆基本处于长时间升起的状态，行人车辆都可以从这里进入小区，门口的保安也不会过多的询问。小可觉得，这样的管理，就是对小区内部安全的不负责任了。

另外，小区内比较老的楼栋，单元门的门禁也基本都已经失效，单元门处于敞开状态的占大多数。这样的情况，可能会对住户们的财产安全造成威胁。

槽点二：非机动车乱停放

小区内虽有专门的非机动车停车棚，但非机动车乱停放的现象随处可见：小区道路旁、楼梯拐角处、电梯口，明明贴有“电动车禁止进入居民楼内”的告示，还是有居民视而不见，使得本就不宽敞的过道，变得更加拥挤。甚至有的居民还停在了公共活动区域里面，占用着大片公共区域，给居民的日常活动带来极大的不便。

槽点三：垃圾杂物到处有

小可进入小区里的第一感受就是路面看着比较脏乱，塑料袋、饮料瓶等大大小小的垃圾遍地都是，杂物也是很随意地丢在道路一旁。走到了楼栋内部，也并没有好转，仍然是有杂物堆放的情况，有的还堆放在了楼道门后，挡住了消防栓。消防栓这么重要的设备，还是要确保它是处于随时可用的状态的。抛开这些不说，这些现象不仅影响了小区内的卫生环境和整体美观，还会降低其他住户的居住体验。

槽点四：小区车位紧张

小区内部是有地下车库的，但是就小区地上车辆情况来看，车位还是很紧张的。有些车辆停在了小区道路一旁，但地上明晃晃的写着禁止停车，旁边也有划定的可停车空位。就这样来看，小区里部分居民的素质还是有待改善的。

总的来说，椿树园小区的整体情况还是比较不错的。

绿化方面，小区中间的中心广场，有花园，也有健身设施、游乐设施，也有大片的空地，供居民们休闲玩乐；内部设施方面，宣传栏、告示栏、停车棚、充电桩等等设施，都配备得比较齐全；交通方面，距离小区约780米就是菜市口地铁站，还是比较便利的；小区里的居住氛围，邻里之间，时常在一起闲谈玩乐，氛围很不错。当然了，小区内部也有门禁不严、卫生清理不到位、楼道杂物堆积、乱停车等管理上的问题，相信这些都是会在将来得到改善的。

从小区价格来看，截止2021年7月，118537元/㎡的价格，低于宣武门整体132660元/㎡的均价，户型以二居室三居室为主，在宣武门板块内或周边板块就职的刚需购房者可以考虑。

宣武门商圈位于北京市西城区，地处二环内，在骡马市大街以北，宣武门东大街以南，含三条地铁线路4个站点。

宣武门是南二环内发展较为成熟的商圈，是"环天安门商圈"南侧的重要组成部分。

宣武门商圈北侧为西单商圈，南侧为陶然亭商圈，西侧为长椿街商圈，东侧为和平门商圈；均是发展成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

1966年，因为修建地铁，宣武门的门楼与城墙被拆除，护城河被填平，辟为宣武门东、西大街，至此，宣武门逐渐演化成为商圈名。

宣武门商圈最大的优势在于区位，5公里内可以覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

宣武门商圈内包含有北京四十三中学、北京市第一实验小学虎坊桥校区、北京第一实验小学等。

轨交方面，包含3条地铁线路：地铁2号线、4号线、7号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。7号线连接北京西站、欢乐谷景区、环球度假村等区域。宣武门商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

以上，让本身就是热门商圈的宣武门，在交通上更加"进退自如"，再加上商圈内本身包含的琉璃厂文化街、庄胜一期等，使得商圈在交通和商业上基本没有短板。

此外，宣武门商圈内医疗配套包含有北京普仁明堂中医门诊部、博龙堂大药房等，医疗配套相对较弱，但得益于区位优势，向西1公里即可到达首都医科大学宣武医院（三甲）。

该商圈文化底蕴深厚，包含邵飘萍故居、林白水故居、永兴庵、吉祥二条胡同、苟慧生故居等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上，老公房门槛价495-600万元、次新房门槛价510-750万元，相对于西城区其余商圈，宣武门的门槛价处于中等，对刚需购房者比较友好。

另外，宣武门所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对宣武门商圈有置换动作。

宣武门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查宣武门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：宣武门商圈的均价为13.2万/㎡，周边和平门商圈的均价为12.5万/㎡；长椿街商圈的均价为11.6万/㎡，陶然亭商圈的均价12.1万/㎡，西单商圈的均价14.6万/㎡。宣武门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，宣武门商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，该商圈的价值已被市场充分释放。

宣武门商圈的未来发展，主要看商圈东南侧靠近虎坊桥地铁站附近，一大片平房社区的旧改、危改、拆迁工作。

根据规划，实际这些平房并不算历史风貌保护区，未来一旦得到改建，将提升整个商圈的土地利用率，这对宣武门，甚至周边商圈来讲，都会带来价值的整体提升。

1、居住环境优美。大面积的花园，有山有水有树木，提升居民居住体验。

2、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善，极大地丰富了居民们的闲暇生活。

3、交通便利。距离地铁站约750米，距离公交站约300米，公共交通出行快捷便利。

4、周边配套齐全。商业、医疗、生活休闲等配套比较全面，基本满足日常生活所需。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源30套，占全部房源的0.95%。小区目前在售均价118537元/㎡，环比上涨约0.50%。近6个月，小区整体均价在低于西城区、宣武门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期西城区、宣武门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为58㎡两室一厅户型，报价600万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为229.5万元左右，二套首付为372万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有18栋楼3174户，有47㎡-48㎡一居、58㎡-130㎡两居、84㎡-127㎡三居、164㎡-171㎡四居。

现选择主力户型66㎡两室一厅和115㎡三室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故对比分析:

1-4号楼、6-9号楼、11号楼、15-18号楼临街，会有一定的噪音污染情况，对声音敏感的购房者谨慎选择。

5号楼、10号楼、12-14号楼更靠近小区中心，享受到安静环境的同时也能更好享受地小区绿色景观资源，比较推荐。

宣武门板块生活品质优质，生态休闲资源丰富，适合在宣武门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部环境较好、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

小区距离菜市口地铁站约780米，对地铁出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通等方面配套较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度大，其中58㎡一房的上车价600万，对刚需购房者非常友好；而170㎡四房的大户型，上车价在2215万，适合对稀缺资源、周边配套敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，宣武门商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向8公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府，以及东南方向4公里外的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，

金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；

懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起；

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而椿树园小区房源最高挂牌总价在2215万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑葛洲坝中国府、金融街融府项目。懋源璟岳则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价低于宣武门商圈二手房均价，周边1公里范围内与椿树园小区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与椿树园小区相近的宣武门外东大街、庄胜二期进行比较。