小编今天来到位于怀柔区长副坝与湖光北街交叉路附近的湖光小区进行踩盘。怀柔区地处燕山南麓，位于北京市的东北部，是第四批“绿水青山就是金山银山”实践创新基地。之所以选择湖光小区踩盘是因为早就听住在怀柔的朋友说，湖光小区附近有担子山、怀山柔水、青春路公园、滨湖公园等风景名胜，生态环境很好。不仅如此，小区的安保很好，在这里生活的大多是老住户，邻里相处十分的和睦，住在这里十分舒适惬意。

耳听为虚眼见为实，今天小编就带大家来到这里，看看是不是真的有传闻中的那么好。

亮点一：单元楼内墙面整洁，整体维护较好

进入单元楼后发现湖光小区的楼栋内墙面整洁，几乎没有任何污迹，这也映衬的楼道十分明亮，让小编有一种简单舒适又十分大气的感觉。一栋楼走下来，也就有一家人家简单贴了喜字。听业主大爷说，湖光小区因为是老小区，以前墙上也满是各种小广告。不过经过后来的重新粉刷和维护，已经几乎不存在这种情况了。

亮点二：监控设施多，安保严格

踩盘的过程中小编发现虽然湖光小区建成的时间较长，但是小区的安保措施做的很到位。监控设施很多，门口有安保人员查岗，小区里面还能看到保安巡逻。随着近几年人口增多，老小区的治安问题也成了小区治理的重点和难点。小区安装监控后，配合物业的安保，不仅可以保障居民的财产人身安全，在一定程度上也对小区内某些不良做法起到约束作用。生活在这里实在是幸福感和安全感满满呀。

亮点三：生活服务设施完善

小编刚到小区的时候就发现小区门口有一个快递点，业主们无论是取快递还是寄快递都比较方便。走进小区小编才发现不只是门口的快递点，小区内部也有许多排列整齐的邮政信报箱，每个箱子都有锁且外观完整，这也一定程度上保证了居民的隐私。

小区内还设置了许多长椅和方桌，在踩盘时小编看见有大爷大妈三五成群的围坐在方桌旁聊天下象棋，时不时地传来几声笑声，通过这些也不难看出这里的邻里关系十分融洽，让小编感觉十分的温馨。

槽点一：绿化覆盖率低

沿着小区边走边看的过程中，发现湖光小区仅有外侧有一排绿植，内部绿化很少，整个小区放眼望去略显突兀，缺少了生机与活力。而且小区部分花坛被一些住户私自改造成了自家的菜园，甚至搭起了架子，不仅严重影响了小区的美观和住户的居住舒适度，还存在着很大的安全隐患。这也从另一方面反映了物业的监管和服务相对欠缺。

槽点二：地面停车，道路狭窄阻塞交通

小编注意到湖光小区并没有将车流道路和人流道路分隔开，这样就导致了有大量的休闲和行走区域被私家车所占用。在私家车启动和停放的过程中难免会产生不必要的噪音。小编在踩盘的过程中就看到在狭窄的道路上，一辆进小区的车和出小区的车”狭路相逢“，进退不得，而这也在一定程度上降低了居民的便捷与舒适度。

通过这一次的踩盘小编对于湖光小区有了更加深刻地了解。首先，湖光小区建筑年代比较久远，没有较强的设计感，绿化面积也略低，有待改善。但湖光小区整体的基础设施还是比较完善的，附近有医院、生活超市等，满足居民日常所需。其次，小区安保措施较为严格，居民的人身财产权可以得到基本保障。综合小区品质、内部配套和周围交通、休闲娱乐设施来看，湖光小区在怀柔板块整体属于中等偏上的水平。

从整体价格来看，截至2021年7月27日，湖光小区在幸福里app上挂牌均价为33462元/㎡。楼型为板楼，户型择较多，有一居室、两居室、三居室可以选择，小区目前在售户型面积在52㎡-81㎡之间，总售价在280万以内，购房成本较小，考虑在怀柔买房子的用户可以重点关注一下。

湖光小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。 一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。 一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。 2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1.小区最晚建成于1996年，虽然楼龄较大，但楼体维护水平好，整体干净整洁，再加之楼间距大采光好，居住品质好。

2. 小区有52㎡-81㎡的一居到三居户型，户型房源较多，选择较为广泛。根据幸福里APP7月报价为33462元/㎡，如购买一套66㎡两居室，报价205万，总购房成本低。

3.小区地理位置优越，临近怀山柔水、青春路公园、滨湖公园等旅游景点，给小区居民短期出游提供更多的选择性。

4.小区附近便有一处新兴居小区公交站，可乘坐多路公交车如H56、H61等。旁边还有怀沙路、青春路等主干道，交通便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源为74套，占总房源5.04%。小区目前在售均价33462元/㎡，环比上涨0.10%。从近6个月的价格波动趋势来看，本小区均价略高于怀柔板块整体均价，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，总价最低为56㎡一室一厅户型，报价180万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为63万，二套首付为108万。仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有47㎡-56㎡一居室、52㎡-73㎡二居室、66㎡-147㎡三居室、198㎡四居室户型。其中两室户型占较大比重。现选择小区主力户型53㎡两室一厅和72㎡两室一厅进行分析。

楼栋选择方面，8号楼、19号楼、甲12号楼、甲20号楼靠近小区内部，环境相对安静，建议优先选择。6号楼、9号楼、11号楼、甲20号楼距离东门，北1门较近，可快速的到达公交车站，交通出行方便。16号楼-18号楼、21号楼、22号楼、乙18号楼靠近水库，居家观光更好，但邻近环湖东路，会存在一定噪音影响。

1、小区在售房源户型较多，购房门槛低，适合有住宅需求且资金有一定限制的购房者。

2、小区地理位置在怀柔城区辐射范围内，有意在怀柔板块生活工作的人群可作为选项。

3、小区临近主干道青春路与怀柔区企业集中办公区，适合在青春路沿线及上述地点工作的人群。

截止到2021年7月份，怀柔板块共有6处售新房项目，北京城建·府前龙樾、北科建翡翠华庭、北科建翡翠华府、天恒·半山世家等。其中北京城建·府前龙越距离湖光小区最近，约1.9公里。除此之外还选择距离较近的北科建翡翠华庭进行对比。

北京城建·府前龙越位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至目前该项目户型面积包括106㎡-136㎡三居室、145㎡-167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。

北科建翡翠华庭位于京密路与怀杨路交叉口东侧100米，由北京北科置地有限责任公司北京北控城市开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为88㎡两居室，还有89㎡两居室、134㎡三居室和面积最大的149㎡四室。单价28300元/㎡起，购房最低成本约为259万/套。

对比之下，湖光小区挂牌价格33462元/㎡（2021年7月27日），目前最小户型面积为52㎡一室，最大为81㎡三室，购房最低成本约为180万，价格更低。适合购房成本有限的人群。而北京城建·府前龙樾和北科建翡翠华庭虽然单价低，但购房总价远高于湖光小区，适合预算充足且较为追求新房的人群。

怀柔板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离湖光小区较近的新贤家园、青春路九院与湖光小区进行比较。