小福媳妇前两天去给发小暖居，回来后就对发小新房的小区颐源居念念不忘，说颐源居小区位置好周边商场多，小区里面还设有健身房和游泳馆，言语间都是对颐源居的向往。正好小福最近也有换房的打算，挑了个凉爽的天气，小福带着媳妇再次来到颐源居实地考察一下。小区位于海淀区公主坟西商圈翠微路4号，出了地铁口走了大概不到一千米就到了颐源居小区东门，该小区建筑年代在1999-2003年之间，虽然楼龄比较大，但小区整体外立面维护的很好，未见斑驳和脱落的现象，这更加深了小福对颐源居小区的好感。

亮点一：花园式小区环境

进入小区小福最大的感受就是太美了，整个小区被青草绿树环绕，走在里面心旷神怡。小区绿化面积达40%，十号楼出门就是小区的北花园，里面植物种类繁多，繁茂葱翠，小区楼栋之间铺满了供观赏的草坪，小区物业每天都会对草坪进行喷洒灌溉，美化小区环境的同时也降低了小区内灰尘，同时小区内设有随处可见的长椅和秋千椅，走累了随时可以坐下来休息，可以说是非常人性化了。

亮点二：尽职尽责的小区物业

小区物业是北京颐源居物业管理有限责任公司，物业费为1.94元/㎡/月-2.19元/㎡/月。先不说物业提供的24小时安保服务，单看小区楼体养护和内部环境卫生就知道小区物业非常尽责。颐源居小区共有三期，建筑时间在1999年-2003年间分批次建成，最少也有接近20年的楼龄，虽然楼体外表看起来会有年代感，但整个小区楼体外立面未见脱落和斑驳现象，可见物业是在用心养护。小区保洁也很尽责，一位正在打扫卫生的保洁叔叔告诉小福，物业每天都会安排专人负责小区内卫生，散落的树叶和垃圾等都会被及时清理干净，尽职尽责的维护小区环境。

亮点三：小区户型多，品质高

小区一共有16栋楼，板塔结合，户型涵盖一居室到复式五居室。有74㎡一居、63㎡-117㎡两居、85㎡-168㎡三居、180㎡-462㎡四居及以上，除一居室外大部分为双卫、双阳台，更注重隐私。对于人口比较多的家庭来说，双卫双阳台也能很好的避免因为生活习惯不同引发的家庭矛盾。朋友告诉小福，小区建筑还拿过建筑界至高奖“鲁班奖”，房屋建筑质量好，当初也是因为看重房屋品质才选择了颐源居。

亮点四：便捷齐全的周边配套

小区东门的左边就是一排便民商超，有供水站、打印社、水果店等，在小区靠近中心的位置还有健身房、游泳馆等，既能满足居民日常生活需求也能保证居民的生活品质。小区旁边是一条小型商铺，距离小区1.5km还有一个大型购物商场，满足居民的购物需求。小区周围医疗设施也比较完善，小区附近500m左右是北京水利医院，不管是孩子有什么磕磕碰碰还是家里老人有突发情况都能及时就医。

槽点一：小区内有乱停车现象

小区内部未完全做到人车分流，虽然小区内设置了明显的人行道和车行道，但在小区内部道路却未完全做到人车分流。小福在踩盘过程中发现好几处将私家车停到人行道甚至消防通道上的现象，阻碍了居民出行，也增加了小区安全隐患。

小区内部设有地下停车场和多个地上停车位，但车辆数目远超过现有停车位数量，仅在小福踩盘的这段时间就有好几辆私家车将车停进人行道，这点还是比较恼火的。

槽点二：部分塔楼采光稍差

小区内部塔、板楼栋结合，小福在踩点过程中观察到距离板楼较近的几栋塔楼会被遮挡，下午的采光会受到一定影响。建议选择塔楼的人群可以避开距离板楼较近的几栋。

总体来说这次踩点的过程中还是比较愉悦的，颐源居的居住环境干净舒适，花园式小区环境提高了居民的幸福指数，小区物业尽职尽责的保障居民安全，维护小区的绿化环境。小区周围交通便利，有多条地铁线路通行，日常上班、出行都比较方便，适合在附近工作或依靠地铁公交出行的人群购入。

不过，小区内人口密度稍大，停车位稍有不足，对于有车一族来说不是特别方便，这点需要酌情考虑。此外，小区内板楼周边的塔楼采光会有一定影响，喜欢塔楼的人群可以选择距离板楼稍远的塔楼或者稍高一点的楼层。

颐源居小区位于海淀区公主坟西板块。公主坟西板块整体位于西三环、西四环之间，北至永定河引水渠，南至复兴路，西至万寿路，东至西三环中路。板块处于万寿路商圈、公主坟东商圈、六里桥商圈的包围之中，公主坟西商圈历史悠久，不仅是作为海淀商业布局中的重要结点，也曾是京西最具人气的消费聚集区域。板块内交通便捷，万寿路、复兴路、西三环中路三面护航，地铁1号线万寿路站位于板块西南角，地铁1号线/10号线换乘点公主坟站位于板块东南角，极大地方便了板块内居民的出行。此外，由于商圈所处地理位置优越，商圈辐射单位大院、国家机关、部委机构以及成熟社区，拥有稳定的人口基础。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据住宅的交易属性得知，板块内部分是建于20世纪八九十年代的公房社区，如大件厂宿舍、北京量具厂宿舍、万寿路电信宿舍等；还有部分建于21世纪初的商品房社区，如静源居、新华联国际公寓、翠微嘉园等。截止2021年6月，板块内的二手房均价在11.万/㎡上下浮动。

公主坟西商圈历史悠久，板块内可利用土地资源较少，住宅建设比较完善，商业、教育、医疗、生态配套建设相对齐全。商业方面，板块内有翠微百货、翠微广场、城乡购物中心、印象城、凯德晶品购物中心五大商业综合体；教育方面，板块内有北京市海淀区翠微小学、中国人民大学附属中学翠微学校(小学部)、翠微小学(西校区)、人大附中翠微学校(高中部)、汇佳幼儿园等；医疗方面，板块东侧是二级甲等医院北京水利医院，该医院是北京积水潭医院、北京世纪坛医院等9家医院联体单位；生态方面，板块内有翠微烟雨公园、小天鹅公园。

产业方面，公主坟西商圈内聚集了较多的科研机构、国企单位，如中国印刷技术科学研究院、北京市水利自动化研究所、中国电子器材总公司等；此外商圈内还有天行建商务大厦、国悦府写字楼等，内部进驻了民营企业、私营企业以及部分涉外企业。

作为海淀区内知名的板块，公主坟西商圈目前的居住人群还是以海淀本地人、企业离退休职工居多，也有很多在公主坟东商圈、军博商圈等海淀南部工作的高薪人群落户于此。价格层面，近6个月来，公主坟东房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，公主坟西板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。公主坟西板块位于西三环、西四环之间，板块内土地资源稀缺，从长远来看未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

2020年，海淀区按照“十四五”时期的商业布局，提出支持“新消费”业态发展，点亮“夜经济”释放新活力。其中，将完成公主坟商圈、五道口购物中心、清河万象汇（原五彩城）、世纪金源大酒店能量城市、悦界特色商街等升级改造。

公主坟商圈升级改造初步设计方案中明确，将翠微大厦和城乡商厦北侧步行街打造成为夜间消费聚集区、南侧打造成品质休闲街区，多样化业态组合，艺术与文化交融。重塑公主坟商圈高品质消费与时尚生活的京西第一商圈。根据方案，公主坟商圈一共有5个商业主体，分别是翠微大厦、城乡购物中心、北京印象城、凯德晶品，以及新兴宾馆。翠微和城乡是整个商圈今后要亮起来的“核心”。这一个大区域的改造升级将在3年内完成。

1.小区绿化率高达40%，小区公园植物多样，植被覆盖范围广，为小区居民提供了一个含氧量高、空气清新的小区环境。小区距离玉渊潭公园较近，环境优美适宜居住。

2.颐源居小区物业是北京颐源居物业管理有限责任公司，物业费为1.94元/㎡/月-2.19元/㎡/月，物业费较低，减少生活基本开支，适合刚需人群购入。

3.颐源居户型涵盖范围广泛，在售户型中最小户型面积94.6㎡二居室，最大户型面积461.6㎡八居室，适合居住人群范围广泛。

4.小区附近交通干线发达，距离公交站259米，临近4条地铁线路，距离1号线、10号线公主坟站仅900多米，适合平时依靠地铁、公交出行的人群。

以幸福里app为准，截止到2021年7月，颐源居挂牌均价为97631元/㎡，环比上月降低0.22%。截止到2021年7月，幸福里app挂牌房源有多套，挂盘房源房型面积为94.6㎡-461.6㎡，从近六个月价格波动来看，房价总体保持稳定，短时间内的下跌也在正常范围内，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的110㎡的两居室为例，报价1250万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首付为438万，二套首付为750万。

小区户型涵盖范围广，有74㎡一居室、63㎡-117㎡两居室、85㎡-168㎡三居室、180㎡-462㎡四居室及以上。主力户型为85㎡三居室。

小区内74㎡的一居室及85㎡以下的两居室适合单身人群或者独居养老的人群居住，95㎡-117㎡的两居室适合正在过渡期的两口之家居住，110㎡以上的三居室及更大面积的户型适合成员多的大家庭或者想要提升住房质量的、有一定经济基础的人群居住。

小区楼栋共有16栋，楼栋分布比较均匀。

其中3、5、10、11、19号楼以户型较小的二居室为主，适合单身人群以及独居养老人群居住，正在过渡期的两口之间也可以作为备选；

9、10号楼距离小区北门公园较近，环境优美且安静，适合有健身养生需求的人群购入，推荐给有老人的家庭居住；

17、18、19号楼距离幼儿园较近，适合有宝宝的家庭，不过距离学校较近环境会有些许吵闹，喜欢安静居住的人群可以避开这几栋楼。

颐源居小区周围交通干线发达，有4条地铁线路，距离1号线公主坟站约946米，据玉渊潭南路公交站牌近259米。出行便利，推荐给在附近工作以及依靠地铁、公交出行的人群；

小区内有幼儿园，附近有北京市海淀区翠微小学距离小区直线距离不到1公里，接送孩子方便，适合有孩子的家庭居住；

小区居住环境优美，居民素质高，小区内有公园，小区附近有玉渊潭公园，环境优美，周边商业配置齐全，推荐给想要提升居住质量，有一定经济基础的购房者。

颐源居小区所属公主坟商圈发展年限较久，截至2021年7月，该板块内暂无在售新房。

相邻板块内距离小区较近的新房项目有西钓鱼台•御玺和保利•和光逸境。

公主坟商圈发展较为成熟，旧小区居多，这里选择与颐源居小区距离最近，且均价、年限差不多的普惠北里和翠微东里进行比较。