小宇今天要去探访的小区是由万科房地产开发有限公司开发建造的，作为专注于住宅开发的企业，万科地产出品的住宅在小区环境、物业管理等方面应该都是比较出众的，那么，是不是真正如此呢？跟着小宇去万科城市花园东区一探究竟吧。

亮点一：花园式的分区设计

万科在房地产行业是口碑还不错的一个开发商，在整个小区的园林设计和建筑风格上也是下了一定的心思，整个城市花园有8园1阁，今天小宇探访的万科城市花园东区就独占其中的5园和1阁。

小区内楼栋多为低层的板楼，均为正南北朝向，采光和通风较好，且户型较为通透，外立面也由藤蔓交织，显得比较有层次感。

亮点二：小区环境宜人

走进小区，小宇看到小区内绿化景观比较多，维护得也比较好，楼栋前后以及小区主要道路两侧都有充分的绿化景观，修剪整齐的草坪，造型精致的低矮灌木，颜色鲜明的花卉以及长势较好的乔类。大面积的绿植覆盖，加强了造氧能力，改善了小区内部的生态环境，小区的居住环境也得以提升。层次丰富的绿化景观，搭配长椅，为住户提供了较为舒适的休憩场所，也增添了生活气息。

亮点三：小区内安保措施到位，居住安全感高

小区的安保比较严格，同很多小区一样，万科城市花园东区也是实行住户刷卡进出，访客登记进入制度，所以小宇也被门口的安保人员要求登记信息后才得以进入小区。小宇看到有安保人员在小区内进行巡逻，通过与他们交流得知，小区大门口的岗亭和小区内部的安保巡逻都是24小时不间断的，一旦发生意外情况，即可快速处置，对于一些下夜班等晚归住户来说也增加了安全感，降低安全隐患，保障居民们的居住安全和人身安全。

小区单元门设有门禁和监控设备，为住户的居住安全增加了保障。门禁系统降低了陌生人进入楼栋的可能性，监控设备也可以为楼栋周围的安全提供有力保障，安保系统的工作人员可以通过监控设备观察小区内部情况，预防意外状况的发生，若一旦发生意外状况，也可以做到有迹可循，快速处置，降低损失。

亮点四：人性化的内部设施

小区内部设施也很人性化，小区内设有非机动车停放区域，规整了居民非机动车的停放问题，使得小区内部的环境更加整洁，搭建了遮雨棚也保护了非机动车的安全停放，避免日晒、雨淋等天气原因对车辆造成的损耗。 楼栋内宣传栏里贴有楼栋管家的联系方式、服务范围等信息，专属的物业服务保障可以提高问题处理效率，楼内住户发现问题后可以及时联系到相关负责人，快速有效解决问题。小区内重要的通知和公示张贴在宣传栏里，方便居民们了解与自己日常生活相关的信息。

槽点一：小区内公共区域硬件老化

由于小区建成较早，楼龄老，楼道地面和小区内人行道都较为破旧，栏杆扶手有锈迹明显，降低美观度，部分楼道内电线裸露在外，悬挂杂乱，有一定的安全隐患。有一部分硬件设施陈旧，不易维护，在一定程度上影响观感。

槽点二：地上停车位紧张，有安全隐患

由于小区内只有地上停车位，且停车位不固定，先到先停的措施导致车主尤其是晚归的车主停车困难，只能暂时将车辆停放至路边或自家楼下，占用公共空间，在上下班高峰时段会对其他车辆的出行造成阻碍，容易产生小区内道路拥堵、剐蹭等问题。车辆在小区内部道路通行，行动缓慢的老人或活泼好动的儿童可能会由于躲避不及时而增加安全隐患。另外如果车主遇到视野盲区，也可能造成安全隐患。

经过五、六个小时的踩盘，小宇对于万科城市花园东区的了解又加深了一些。受益于万科物业的规范化管理，无论是小区的绿化氛围还是安保设施，都使得小区的居住环境较为优美，小区住户的居住安全感和舒适度也比较高。虽然万科物业荣誉众多，但是也会存在一些不足，例如由于该小区始建于机动车并不多的90年代初，随着时间的推移，现在停车场规划的不足逐渐显露，楼梯老旧、电线裸露等问题也有待解决。整体而言，万科城市花园东区所处的顺义后沙峪板块被誉为北京“新国门”，各方面的配套设施都将得到更好的发展，小宇相信，随着万科城市花园东区周边配套设施的发展和内部的维护提升，该小区会越来越宜居。

万科城市花园东区位于顺义区后沙峪板块。板块整体位于北五环、北六环之外，京沈高速、天北路、北六环三条交通干线围成的“大三角”地区便是后沙峪板块，该板块西侧靠近中央别墅区商圈，东侧临近天竺商圈和机场附近商圈，板块内交通便捷，机场北线高速、北六环横贯板块北部，经北六环可前往京承高速、东六环等交通干线；地铁15号线穿过板块东侧，板块内有国展、花梨坎、后沙峪三个站点，较大地方便了板块内居民的出行；后沙峪板块发展较早，在顺义区内设施环境较为成熟，居住氛围也较为浓厚。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，后沙峪的发展也将迎来新的机遇。

后沙峪作为顺义区内主要的住宅板块，板块内聚集了部分新房和大量二手房。板块内的二手房大多数建于2000年以后，主要为商品房社区。后沙峪板块经过20几年的发展，该区域已经形成国际化居住和生活氛围，优质别墅、叠拼项目层出不穷，万科、金地、旭辉、保利等名企纷纷入驻。 当前，后沙峪板块是顺义地区生活配套较好的片区。

商业方面，板块内有中粮·祥云小镇、山姆会员商店、国门1号全球家居总部基地、朗姿女装购物广场；医疗方面，板块内有北京顺义区空港医院（二甲）以及其他专科类医院，配套稍显孱弱；教育方面，板块内有后沙峪中心小学（北京市第二实验小学顺义分校）、空港小学，北京四中顺义分校、中央美术学院（后沙峪校区）等公办学校，还有部分私立学校入驻，如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校等；生态方面，板块内有龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、中国国际展览中心(新馆)。

产业方面，后沙峪商圈重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业，板块内的中国国际展览中心（新馆）是北京市规模最大、功能最为完善的展览中心，为展览行业量身订做，其功能达到国际专业展馆建设一流水平，是中国顶级专业化展馆之一；2006年北京天竺空港工业开发区和顺义区高丽营金马工业区合并为北京天竺空港经济开发区，以电子、光机电一体化、生物制药、航空物流为主要产业，吸引了如国航股份、北京宝洁技术有限公司、华夏基金、华欧航空培训及支援中心等上百家中外企业入驻；除此之外，板块内还有中国航信高科技产业园、顺通远达工业园、花卉种植中心等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、后沙峪本地人及在望京、国展、中关村等板块工作的人员为主。板块内在售新房较少，以改善住宅为主，单价在5.6万/㎡上下；板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要》显示，顺义将构建“一心、三区、多组团”新城空间布局，包括打造富有活力的新城公共中心、建设和谐宜居城区和提升多组团发展水平，以统筹推进新城集中建设区和外围绿色空间融合发展，构建共同支撑和谐宜居城区多组团发展格局。后沙峪组团重点发展商务会展、产业金融、总部经济，加快集聚优质教育、高端医疗、文化体育等公共服务资源，打造环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

顺义后沙峪板块是北京“新国门”，会展产业已经初步形成，再加上“中国国际服贸会”的永久会址加持，又是首都功能中国际交往中心功能的集中承载区。该片区片区在未来五年会加速建设，形成一个产业高地和生活微中心。目前新国展一期已经建成，总建筑面积大概在30多万方，二三期2021年全面启动建设，2024年投入使用，总建面接近200万平米。从规划上看，200万平米的新国展建成后，将会成为聚集高端商业、会展、商务金融、高端酒店、高端住宅、地铁轨道的巨型“城市综合体”。

第二，顺义后沙峪同时还是北京自贸区“国际商务服务片区”中的重要组成部分，未来将和“金盏国际合作服务区”，“CBD”和“副中心”进行联动。所以顺义后沙峪又是“新国展”，又是“自贸区”，同时还是“首都机场临空经济区”，又是首都功能国际外交中心功能聚集地。

第三，在示范街区打造上面，后沙峪商圈将重点建设金马文化创意产业示范街区和祥云小镇国际商业示范街区。金马文化创意产业示范街区将依托北京创新产业集群示范区（顺义）政策功能平台，围绕“文化+”“创新+”“互联网+”“绿色生态+”的“四加”发展理念，打造以文化创意为主导的创新产业示范街区。同时，利用存量土地，引进重点文创项目，构建“一中心、两基地、三平台”文化产业支撑体系；祥云小镇国际商业示范街区以安泰大街、安祥大街、安宁大街、裕丰路、裕庆路等城市道路为框架，有机联系祥云小镇商业空间、龙道河绿地生态空间、海高大厦创新创业空间，塑造安全、绿色、活力、智慧的高品质商业生活街区。同时，推进安泰大街（裕丰路至裕庆路区段）步行改造，统筹解决动态与静态交通组织，扩大祥云小镇的社会效益产出。

第四，交通方面，规划中的S11线（三城联络线）连接怀柔科学城、中村科学城、未来科学城三大科学城，向东经花梨坎站（与M15换乘），最终到达首都机场区域。待建设完成后，后沙峪板块内的地铁15号线与新建三城联络线、利用京承铁路开行市郊列车和利用京沈客运专线开行市郊列车三者共同构筑“三快一普”的通道。

1、小区内绿化发展成熟，不同层次的绿化景观搭配得宜，绿化景观覆盖面广，小区内部生态环境得到改善，居住环境较好。

2、小区居住人口密度较低，公共空间较宽松，且楼栋最高为6层，减少视野遮挡，居住舒适度和幸福感较高。

3、小区内有会所和老年活动中心，丰富了住户的业余生活。会所内有游泳馆和健身房，喜爱运动的住户可以获得方便舒适的运动体验，老年活动中心也为小区内的老年住户提供了交友和休闲场所。

4、小区距离15号线地铁后沙峪站1.7公里，附近公交路线选择丰富，居民日常出行较为便捷。

小区目前在售均价40856元/㎡，3月、4月小区挂牌价回落明显，5月有所回升后保持基本平稳，7月挂牌价较6月小幅提升。从价格走势来看，半年内成交价格走势低于后沙峪区域平均水平。

购房成本方面，总价最低为81㎡两居，报价370万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为148万，二套首付为296万。

万科城市花园虽然在小区整体建筑质量和物业等方面有较好表现，但是该小区建成时间较早，基础设施较为老旧，使得小区的整体居住舒适度受到影响，导致小区整体均价稍低于同板块其他小区挂牌价。

小区有40㎡-295㎡不等的多种户型。此处以小区比较受欢迎的198㎡的三居和295㎡的五居两个户型进行对比。

万科城市花园小区东区约有50栋楼1200户，楼栋数量多，小区内分有5大居住区域，有紫竹园、玫瑰园、梨花园、百合园以及丹桂园；丹桂园、紫竹园、百合园三个住宅园区距离小区出入口较近，相对而言更便于出行；丹桂园位于小区中心，距离小区外围道路较远，受到街道车辆噪音干扰少；

其中丹桂园的9号楼、10号楼、11号楼、12号楼位于小区的中心，环境相对幽静，对于对声音敏感的人群比较友好；紫竹园1号楼靠近小区的西1门，出行便利。百合园的21号楼靠近西2门，并且距离停车场最近，对于有家车的业主比较友好。

该小区的户型囊括了从40㎡一居到295㎡五居，户型面积覆盖大，选择性较多。无论是单身或者是多口之家都可以满足；

小区绿化率为35%，居住环境较为安静，且周边配套较好，适合看重小区品质及周边配套的购房者；

同时，该小区为纯板楼社区，楼间距较大，低楼层板楼基本都是正南北朝向，通风采光较好，户型较为方正，且小区内设有老年活动中心，适合看重小区内部建筑品质的购房者。

公园十七区项目距离万科城市花园东区直线距离不到3公里，为附近区域较新开发的楼盘，在周边配套设施存在较多重合的情况下，选取2019年启动的新项目公园十七区进行对比分析。

作为主要居住区，万科城市花园东区周边3公里内二手房项目较多，在配套基本一致的情况下，选取在价格、楼龄等方面较为接近、周边配套区别不大的双裕花园西区及裕祥花园小区进行对比。