在刚刚过去的五一假期间，小编切身感受到了和朋友相约出行游玩时无衣可选的烦恼，所以闲暇之余，小福很认真的搜寻起了目标商场，竟然还意外发现一个坐拥凯德茂和龙湖时代天街两大商场的好去处。看着地图上商场对面的小区分布，出于职业本能的好奇及对小区的极度羡慕之情，遂决定把购物念头先放一边。天公既然作美，就不能辜负大好时光，一番收拾之后小福就只身坐上地铁4号线，奔向了本次的目的地-大兴区天宫院商圈的保利春天里小区。

亮点一：楼群林立、整洁舒心的居住环境

小福从天宫院地铁口刚一出来，不远处就有暖黄色与红色相间的楼体错落有致的呈现在眼前，抑制不住心中的好奇，快步2分钟就来到了保利春天里小区正门前。道路两侧树木葱郁，远远看到门口服务台着装正式、佩戴口罩的保安后，小福就默默自觉的打开了健康码。果不其然，因为小福没有门禁卡，被保安友好的拦下，进行了人员登记后，小福成功进入小区。

来到小区内部，多为高层板楼，行走在两栋楼间有茂密绿植遮荫的小道上，小福切实感受到了板楼间距宽阔的优势，从单元门前聊天的业主们那打听到，较低的楼层虽然会有特定时间的遮挡，但每天基本都能保证采光。小区无论是沥青主路还是单元楼前地砖小路，路面都非常整洁干净、无破损，小福行走期间没有看到任何路边垃圾，大大提升了心情的愉悦度。

在向一位业主说明看房意愿后，大哥很热情的帮忙打开了设有密码的单元门，让小福内心不禁感叹了一句“小区由内而外的安保措施是真到位啊”！进到楼栋内部，大堂瓷砖铺设的墙面和地面、干净整齐排列的信件箱又让小福眼前一亮，正前方醒目位置的公示栏中最新日期的通知体现了物业管理的及时性，小福进入的这栋楼是两梯两户布局，无论是电梯还是楼梯整洁无杂物的环境也保证了业主的居住舒适度。

亮点二：活力满满、“动”力十足的和谐社区

小福走出“有板有眼”的单元楼后，继续沿小区主道行走，突然发现身边人多了起来，随着人流走近一看，原来是有商家进社区订奶酬宾活动，适逢放学和下班的点，听着大人们多带着小孩在相互熟络的打听活动内容，在感慨小区业主可以享受优惠便利的同时瞬间联想到了“邻里一家亲”。

离开人群，突然被某处传来的小孩嬉笑声所吸引，寻着声音走近就看到了一处被绿植环绕、布满娱乐设施的小广场。孩子们在中间或跑闹或骑车、大人们在周边或静看或健身，此情此景让人好生心动，温馨感觉涌上心头。

本以为这个小广场应该就是运动量最大的场地了，没想到在四周被大树环绕之处还有惊喜：一个用铁丝网围起的篮球场。小福走近时恰好看到有两个小朋友在家长的看护下“切磋”羽毛球，玩的不亦乐乎，这无疑为小区业主提供了更多运动休闲、亲子娱乐的场地。小区主路上还有跑道区域的划分，相信慢步行走的人在看到跑步达人运动时也会受到感染，不自觉的加快脚步动起来。

亮点三：超高绿化花园景观、足不出小区尽享园林气质

小区紧邻天堂河，内部有单独的园林规划设计，河景的引入打造了花园小区景观，使得小区业主在楼宇之间也能拥有园林级别大草坪的休闲体验，和置身树木之间的森林感享受。

小区倾情打造超30%的绿化面积，放眼望去一片生机勃勃的场景，再加上有物业精心的打理和维护，真的会让人产生满满的幸福感，生活品质的优越感油然而生。

亮点四：交通、教育、商业配套完善

不得不说，小区周边的部分配套资源真的是既方便又高质。天宫院地铁站最近的出口离小福进入时走的西1门只有150米，步行不到3分钟的距离简直是不要太方便。小区西侧有双向八车道的新源大街、东侧为京开辅路，大广高速，充分保证了自驾业主的畅通出行。

小区周围教育资源实属充足。单说幼儿园除了本小区内部的大兴区第七幼儿园外，周边500米内还有近4家幼儿园，步行均可接送的友好距离，给了家长更多选择的主动权。中小学的资源也不逊色，天堂河小学、北京教育学院附属大兴实验小学(融汇校区)、大兴区第六中学、清华大学附属中学(大兴学校)等尽在小区1公里的范围圈内，丰富的教育资源着实让人心动。

最让小福心动的当属小区西门正对面仅一路之隔的大型高端购物商场凯德mall，小福完成一天的工作后兴致冲冲的奔向了商场内部。作为凯德集团目前在北京打造的体量最大的购物中心，从地下二层到地上6层，每一层都别出心裁的取了不同的主题命名。从酷乐潮玩、西西弗书店、周大福珠宝、ONLY到星巴克、呷哺呷哺、CGV影城，各大知名品牌云集，集购物、娱乐、餐饮等于一体的高端消费体验要求均可以一站式满足。更让人艳羡的是，在不到两公里、一站地铁的距离，还有另一家类似定位的大型商场-龙湖时代天街，一个小区周边能拥有如此高品质的商业配套确实难得。

槽点一：交通方便带来的“不方便”

小区地理位置较偏，在南六环外，距六环3公里，距大广高速200米，交通方便的同时，贴近高速的房子噪音较大。小福走访时，临近高速的楼栋业主纷纷表示大部分都重新换装了隔音窗户，略有不便。

槽点二：非机动车有地放没人管

小区内部本来出于细节便民化的考量，规划出了专门供电动车、自行车停放的车棚，下雨天车辆也能有合适的容身之地，免被淋湿。车棚周遭茂密的树植也保证了春夏之际，车辆不会受到太阳暴晒。但小福踩盘过程中看到的几个车棚均有车辆乱停放的现象，车棚外部区域停放的车辆使得正常的通道空间略显局促。

槽点三：停车位较少，业主面临“停车难”问题

小区人车分流，地面不设行车道，小福经向物业咨询了解到，小区车位有产权车位和机械车位，可租可售，虽然300-400元的良心租赁价格让人欣喜，但车多位少、停车紧张的现状仍让不少车主感到头疼。经过小区地下停车场入口时，很意外的看到了竟然有好多大人和小孩在车辆驶入的必经之路上悠闲的聚集，顿时心头一惊，下意识的向四周看了看是否有车辆来往。希望小福所见只是偶然，道路的安全性需要随时引起业主及物业管理人员的高度重视。

槽点四：重点医疗机构配套不足

当问及小区平时就医资源时，业主们表示2公里处有北京市利康医院，是所一级甲等综合医院，骑行不到10分钟可以到达。虽然日常小病可以及时得到诊治，但如遇重病大病，近处的医疗水平比较难解决，业主们心中难免会对医疗条件感到有些许欠缺。北京市大兴区人民医院是离小区最近的三甲医院，距离7公里左右，好在有地铁可以坐4站直达，一定程度上补充了小区周边的医疗资源。小福在回程的路途上还看到了离小区最近的新冠疫苗接种点-大兴二职校内，医疗配套确实稍显不足。

通过对保利春天里的整体踩盘，从小区真石漆喷绘的建筑外立面、瓷砖铺设的大堂内部墙面和地面、独立花园景观的设计，以及较新的娱乐休闲公共设施的配套等方面均可以感受到开发商对于设计及用材的投入度较高。自持物业的尽责到位管理、楼间距的合理设置带来的居住舒适度的提高，也打造出了高品质住宅小区的定位。再加上周边无论是交通的便利性、商业配套的全面且高端性，还是教育资源的丰富度，无一不是该小区会让人心动购入的原因。

全面的户型设计、较充足的房源，可以满足二人世界刚需、有娃一族、养老等各种人群的不同需求。对有购房需求，在天宫院商圈、地铁4号线沿线的西单、中关村等地的上班一族来说，该小区是个非常不错的选择。

保利春天里小区位于北京市大兴区天宫院南的思邈路，属于天宫院南商圈。天宫院南板块位于大兴区西北部，东临魏善庄镇，西隔永定河与房山区良乡镇相望，西南与庞各庄镇、房山区良乡镇接壤，北与黄村镇毗邻。板块东邻有京雄城际铁路、京九线、大兴机场高速穿过，内有大广高速连通南六环与魏永路。

板块内周边配套目前主要集中在大广高速以西，新贵大街以东的天宫院村范围内。有地铁4号线大兴线，南起天宫院站，途径生物医药基地、黄村火车站，向北可直到达西单、中关村、圆明园等地。地铁沿线有两家高端大型商场龙湖时代天街、凯德Mall·天宫院，两者仅有一站之隔，引进了购物、影院、餐饮、亲子、教育培训项目，吃喝玩乐学一条龙，还可享受到潮玩、运动、宠物等各种兼具新理念、新体验的生活方式。在各种中小型商超满足日常生活购物所需之余，为周边居民提供了更丰富、可体验较高消费服务水平的社交购物和娱乐聚集地。

教育方面，天宫院村范围内从幼儿园到中学都有覆盖，幼儿园基本都在生活区附近。主要学校有5所，有大兴区第六中学、首都师大附中(大兴南校区)、清华大学附属中学(大兴学校)等，教育资源丰富。医院较少，仅有一级甲等综合医院北京市利康医院和天宫院街道健康小屋，可解决居民的日常看病问题，大病重病就医较为不便。板块内还有永兴河湿地公园、大兴滨河森林公园等生活休闲配套设施。现有产业主要为以生物医药基地、药品研究及生产为主的医药健康产业。

板块内之前多为村、场、庄，无住宅小区。随着2010年底地铁4号线大兴线通车之后，天宫院南开始受到外界和开发商的关注，围绕生物医药基地东配套区项目，在地铁沿线相继有保利、首开、龙湖、万科等多家房企拍得土地，新开发了十几个住宅小区。目前仅有二手房在售，户型可选择性较多，房源较为充足。

居住人群为当地各村镇居民、地铁沿线天宫院商圈中关村等地工作的通勤族、在生物医药基地工作从事生物医药行业的研究员等。

天宫院南自2010年底起至2014年4月，围绕生物医药基地东配套区项目，相继招标、挂牌出让10次土地，建筑用途包括二类居住、住宅混合公建、学校用地等。建设用地面积共计：891803㎡，平均楼面地价：7751.2元/㎡，总成交价：324900万元，平均溢价率41.91%。以上住宅项目均已建成，为区域二手房市场量提供了基础。

2021年北京首批集中供地竞拍中，中冶5月11日以62.5亿元拿下大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块，建设用地面积：94974㎡，楼面地价：32400元/㎡，溢价率5.04%,。该地块属于R2二类居住用地、A334基础教育用地，需配建1000㎡公租房，并由北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司回购并持有，回购价格8000元/㎡。“公共租赁住房”由市、区住房保障管理部门面向符合条件的人才进行定向配租。

2021年5月8日中骏、金辉联合体经过一轮报价，以45.2亿元底价摘得北京大兴新城核心区D、K组团土地一级开发DX00-0102-6006、6010、6018、6024、6026地块，建设用地面积：108244㎡，楼面地价：17228元/㎡。该地块属于R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、B1商业设施用地、A334基础教育用地，该宗地将以五通一平形式供地。

天宫院南2015年-2021年5月，住宅用地出让项目有两宗，未来新房市场量将会得到一定的补充。新房入市后会对板块内现有小区的二手房价格有所冲击。

根据《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年－2035年）》，大兴分区将构建具有大型特色的“一轴、一心、三城、三带、多点”空间结构。“多点”为三城外围的各镇，其中天宫院南板块内的黄村镇、北臧村镇，将依托“三城”之一的大兴新城形成综合服务保障板块，未来重点在公共服务设施建设、城乡统筹发展、生态修复、产城融合等方面提升强化，实施以城带镇的特色化发展。

大兴新城将打造“一心、一环、多组团“的空间结构，其中天宫院南板块内的生物医药基地组团为大兴新城未来重点发展与更新的地区之一。板块将立足生物医药基地，重点发展医药健康，推进做大生物医药基地和做强医药健康产业。

黄村镇将重点结合大兴新城城市化建设，实现城乡融合发展。北臧村镇规划建设为绿色休闲特色创意产业的小城镇，结合永定河生态文化带，打造与生态空间融合发展的绿色小镇，重点发展生态休闲旅游产业；依托自然本底资源，承接生物医药基地外延产业，适度发展医疗康养产业。

板块内多为新城城乡结合部地区，将重点加大集体建设用地减量腾退力度，加快黄村镇、北臧村镇集体经营性建设用地入市，结合宅基地改革试点及美丽乡村建设，有序推进集中建设区内村庄城镇化及提升改造工作。

低密板楼是保利春天里小区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或四户的设计，保证了多数房源会南北通透，采光好，居住舒适度高。

小区户型从58㎡一居到150㎡五居均有房源在售，且数量相对较为充足。为满足购房者不同的需求提供了充分的可选择性。

小区占地面积大，内部有花园景观设计，绿化率高，楼间距宽敞，提升了业主的居住舒适度。

外部配套方面，小区周边除有中小型商超满足日常生活所需的购物外，对面就是大型高端商场-凯德mall，可以一站式满足更高水平的消费需求。另一个大型高端商场龙湖时代天街也在地铁沿线上，购物十分方便。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。

小区西1门距地铁站仅200米不到，步行2分钟内就可以到达，西侧的新源大街较宽而且并不拥堵，东侧有大广高速，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常便利。

保利春天里小区2021年6月挂牌均价44276元/㎡，比上月下跌0.01%，基本持平。挂牌房源以84㎡-87㎡的两居室居多，总价在329万-400万间，小区共4589户。根据幸福里app显示挂牌房源87套，房源相对充足。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型84㎡二居室为例，报价350万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为123万，二套首付为210万。

小区户型多样，以中小户型为主，最小的是58㎡的一居室，最大的是153㎡的四居室。

其中58㎡一居室全明格局，客厅朝南向带阳台，卧室朝西向，厨房和卫生间朝北，户型方正，比较适合年轻人首次置业；

84㎡二居室，全南户型，客厅、主卧朝南，采光充足，适合新婚二人购置，得房率很高。

96㎡四居室南北通透、客厅、主卧朝南，有观景落地窗，适合三口之家刚需置业；140㎡五室南北通透，户型方正、客厅朝南，主卧朝南带卫生间，适合首改需求的购房者、有与父母同住需求的三口之家，对居住空间要求较高，有较高经济基础。

楼栋方面，小区各楼栋内户型分布较均匀。小区东侧8号、9号、23号楼临近大广高速，噪音会相对较大，对安静环境要求较高的购房者建议综合考虑这点；6-7号楼离小区几个商超较近，日常购物较为方便；3号楼、15号楼、16号楼离第七幼儿园最近，接送小朋友十分便利，且靠近距地铁站最近的西1门。

对于在地铁4号线大兴线沿线生物医药基地、天宫院商圈、中关村等地工作的通勤一族，以及考虑孩子上学、对周边教育资源有刚需的人群来说，比较适合选择在该小区购房。

2021年5月天宫院南板块内在售新房为绿地智慧健康城、金科天宸荟的写字楼和住总正华时代广场的商铺，故板块内暂无在售普宅新房可参考对比。所以选择周边黄村板块在售的离天宫院南相对较近金融街金悦府进行对比。

金融街金悦府在售户型有7套83-89㎡的两居，均价54000元/㎡，总价412万元/套起；另有5套88-129㎡的三 居，均价53600元/㎡，总价450万元/套起。小区距离保利春天里小区6公里，近义和庄地铁，邻近两大绿色休闲公园、大兴区永华实验学校，保证了周边交通、教育配套的完善。3公里左右有大兴区人民医院，小区医疗配套优于保利春天里，但大型高端商业配套不足。均价相对较高，适合有一定经济基础的改善人群。

保利春天里周边二手房报价在3.5万元/㎡-4.3万元/㎡，其中保利春天派在售户型一室居多且房源较少，故选择其他两个与保利春天里分别南北相邻的保利首开熙悦春天和金融街融汇小区做对比。