今天小福来到大兴滨河森林公园游玩，欣赏欣赏自然风景，感受一下鸟语花香。当然小福这次并不是单纯闲逛，而是想要了解公园附近大兴黄村商圈内的一处小区——三合南里小区。

这座小区旁边就是永定河，尽管小区距离市中心较远，但周边交通较为便利，紧邻地铁四号线，附近学校众多，最主要的是小区紧邻大兴滨河森林公园和清源公园两处大型公园，十分具有人文气息和自然气息。小福在公园中与一群锻炼的大爷攀谈起来，正好有一位住在三合南里小区，接下来由大爷引路，那大家就一起来跟着小福一探究竟吧！

亮点一：周边配套设施完善

小福在与大爷边走边聊的过程中，向大爷问道：“您住在这这么多年，感觉生活上还方便吗？”，大爷回答：“很方便，这里比较清静，周围学校、医院和超市也很多，方便孩子们上学，也方便自己看病和买菜。”果然，在小福开车围绕小区探访的时候，就看到了北京大兴区人民医院、大兴区第二中学、北京小学大兴分校等学校和医院，还有若干的超市和药店，可见周边配套设施十分完善。

亮点二：卫生整洁

小福在小区里走访观察，发现小区路面较为完好，没有太多的坑坑洼洼，并且十分整洁，放眼望去看不到任何垃圾。小区内垃圾桶较为充足，摆放得井然有序，显然物业和社区居民对卫生十分注重，小路走在路上看不到人乱丢垃圾，显然住户都比较有素质。

亮点三：绿化率较高

小区内楼房间的间距较大，停放了很多车辆，也种植了很多花草树木，低矮灌木和高大树木相结合，远远就能闻到植物的清香，走累了就可以在大树下乘会凉。根据幸福里App显示的信息，该小区绿化率为36%，就1999年的小区而言这已经十分不错了。

亮点四：交通比较便捷

该小区距地铁四号线大兴线黄村西大街站很近，周围还有三合南里北区、三和庄等多个站点，有兴11路、兴45路、840、969路等公交过站，既可前往市内，也可以去往大兴区各地，交通十分便利。

槽点一：未采取封闭式管理

在小福从正门进入小区时，门卫并未做任何阻拦，并且大门敞开，车辆和行人都可以自由出入，由此看来非本小区人员可以很轻易地进入到小区内，这大大降低了小区的安全性。

小福还发现该小区有多个入口，一个入口用铁栅栏封闭，另一个入口也是大门敞开，没有任何门禁设施。

小区与旁边小区之间会用栅栏隔开，但可以看到部分栅栏已被大面积损坏，从破损口可以自由穿梭，也就完全失去了设置栅栏的作用。

槽点二：没有电梯

电梯是住户上下楼的重要工具，尤其是对老人、残疾人和小孩来说，电梯将会减轻很大负担，但该小区没有配备电梯，部分人群上下楼会较为不方便，也不利于搬取家具、家电等大件物品。

小福本想从高处拍摄该小区的全貌，因为没有电梯只能作罢，而且楼道较为狭小，两人并排站立即可站满单侧楼道。

槽点三：停车位不足

该小区建筑年代为1994年-1996，尽管楼栋间的间隔较大，停放了很多车辆，但依旧无法满足停车需求，因此不少车主会将车停在信息栏前、长椅旁和垃圾桶旁边，为部分住户带来了不便。小福就想坐在长椅上休息一下，但坐下后发现被汽车环绕，于是稍坐片刻便又起身。

槽点四：楼道内杂物堆放

该小区楼道较为狭小，很难堆放大量自行车和电动车，但也会有一些杂物，比如儿童自行车、婴儿手推车等等，尽管所占区域不大，但上面落满了灰尘，依旧十分不美观，有时也会影响到行人的通过。

总体来说，该小区相对比较老旧，但周边生活配套设施十分完善，拥有大量的教育资源、休闲资源和医疗资源。小区入住率在90%左右，大多为自购房，业主群体有教师、工程师、科研工作者等等，住户整体文化水平较高。

小福在小区里面没有看到太多的休闲娱乐设施，只有少量的健身器材，这不利于住户在闲余时间展开休闲活动，并且小区内大部分空间都被车辆占据，进一步减少了小区的生活气息，而且由于出入口众多，人员进出检查不严格，安全问题值得考虑。

三合南里小区附近住宅区较多，形成了集群效应，很多上班族都会在周围租房居住，房子出租较为方便，且有地铁4号线直达市内，方便沿线上班族出行。小区三公里范围内还有兴旺公园、黄村公园等小型公园，大兴滨河公园、清源公园、念坛公园等大型公园仍需驾车前往，是周末休闲游玩的好去处。

三合南里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造出的影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

三合南里小区位于大兴黄村商圈，紧邻地铁四号线，多条公交线路从商圈内穿行，交通相对便利，可有效节省通勤时间。

小区地处北京外环，但教育、医疗、商业资源十分丰富，周围有绿地缤纷城、帝园商城等购物中心，北京市仁和医院、中国中医科学院广安门医院（南区）、大兴区人民医院等多家大型医院，大兴区第一幼儿园、国家教育行政学院附属实验小学、北京小学大兴区第二小学、大兴区第四中学等各层次学校，各类型配套设施十分完善。

该小区紧靠永定河，隔河与清源公园、大兴滨河森林公园、念坛公园相望，十分适合家庭周末组织休闲游玩。

小区物业较为完善，十分注重卫生清洁和垃圾存放，并且物业费为0.6元/㎡/月-0.8元/㎡/月，价格相对较低。

2021年6月，该小区挂牌价格在3.4万/㎡-4.6万/㎡之间，挂盘均价为3.9万/㎡，环比上升0.16%，相较上月有所增长。

目前幸福里挂牌房源为23套，但成交率属于较低水平。

从近六个月的价格波动来看，该小区房源表现相对持平，2月份出现近六个月最高价3.94万/㎡，3月份下降至3.9万/㎡，之后稳步回升，上涨幅度在正常值范围内，房价总体趋于稳定，与大兴区房价变动相一致，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的68㎡两居室为例，报价265万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为92.75万，二套首付为159万。

目前幸福里在售房型有65㎡-87㎡的两居室和93㎡-103㎡的三居室。

65㎡-87㎡的两居室大部分南北通透、户型方正、满五唯一，适合资金有限且要求一定生活质量的小家庭居住。

93㎡-103㎡的三居室带有客厅和餐厅，公共活动区域较大，居住空间相对充足，适合家庭成员较多的家庭居住。

小区较为整洁，周围配套设施完善，住户以中老年人为主，适合老年人养老。

小区内房源较多，且多为两室一厅，教育资源十分丰富，适合准备在北京安家的年轻家庭。

看好大兴区未来发展，将要长期在大兴区工作的人群也可以考虑。

截至2021年6月，黄村商圈内有一处新土地入市，故选该新房项目金地旭辉·江山风华与临近板块新房项目金融界金悦府，与三合南里小区做对比。

其中金地旭辉·江山风华是北京辉盛房地产开发有限公司打造的普通住宅项目，产品为89㎡的三居室。目前售价5.5万元/㎡起，总价最低480万/套起。从均价和户型角度来看，该小区与三合南里小区目标人群不一致，可比较性不大。

金融界金悦府项目是北京远和置业有限公司建设的普通住宅，在售户型主要为83㎡-89㎡的两居室和89㎡129㎡的三居室。目前，均价在50000元/㎡起，最低总价在412/套起。从户型、总价和购房人群来看，该小区与三合南里小区具有相似性，但该小区品质更佳。该项目的户型配置与朝阳嘉园（京棉新城三期）不具有可比性。

八里庄地区发展较早，旧小区相对较多，这里选择距离较近的永华南里小区、怡兴园小区作对比。