提到北京亚运村，大家一定耳熟能详吧。坐落在北京市朝阳区的亚运村街道，在5平方公里的土地上承载着近10个社区，包括有大屯里小区、安慧北里逸园、汇园公寓等等，都地处朝阳亚运村商圈，相当热闹繁华。

而今天我们将要探访的慧忠北里小区，就在奥林匹克公园的右侧，相距不过1.5公里。作为一座已经有近20年历史的小区，它会带给我们怎样的体验与惊喜呢？让我们拭目以待。

亮点一：绿化覆盖率高，环境优美

行走在慧忠北里小区内，你会惊讶于它清幽雅致的环境。小区内排列着郁郁葱葱的树木和整齐有致的灌木丛，高低错落，井然有序，让人赏心悦目。高大的树木可以防止阳光的暴晒，在炎热的夏日也能让人感到一丝慰藉。

低矮的灌木在道路两旁，放松行人的视线。配上用于休憩的凉亭和长椅，让居民可以随时随地歇歇脚，感受小区的休闲气息。

不得不说，小区的绿化还是可圈可点的，生活在这样绿色的小区，居民的心情也会改善。

亮点二：小区内部设施完善，有学校和集市

在小区的的中间部分，有一个热闹的集市，满满的都是烟火气。集市虽小，却五脏俱全，各种的新鲜瓜果、蔬菜、小吃都陈列于此，前来购买的居民络绎不绝，产品不仅价格便宜，而且绿色健康，这可着实是让小编羡慕了一把。大爷大妈们表示，他们一般都选择在这里买日常用品，方便又好用。

另外，在小区里还有幼儿园和小学，接送小朋友上学也很方便，大大减轻了家长接送孩子的压力，也避免上学放学回家的安全问题。

亮点三：周边配套完善，美食丰富

提到慧忠北里社区，就不得不说它繁华的地段了。地处历经多年发展的亚运村商圈，文娱、商贸、健身等各方面都发展的十分成功。商业方面，周边的商场超市齐全，满足一般的购物需要，在北侧1公里左右，是新奥购物中心，满足年轻人的购买欲望；小区楼下有众多的美食店，吸引众多老饕的到来，满足各位食客的味蕾。

而在小区400米左右，是奥林匹克森林公园，步行就能轻松到达国家5A级旅游景区，这是很多人不能想象的；除此之外，中国科学技术馆、鸟巢、水立方都在小区一公里之内，周六周日出去游玩都是非常方便的。

亮点四：交通线路交叉，出行方便

交通方面，不论是地铁、公交、自驾，慧忠北里都非常快捷。

对于地铁，在小区1公里以内，有8号线和15号线，8号线经过回龙观、奥林匹克公园、国家美术馆、什刹海等地点，15号线经过后沙峪、望京等地点；在小区2公里内有5号地铁线，经过崇文门、东单、雍和宫等地点。地铁出行十分快捷。

对于公交，小区门口有慧忠北里站，301路、466路、653路、905路等线路公交车都有经过。

对于自驾，大屯北路和安立路两条干道，保证出行畅通无阻。

槽点一：物业服务质量差

小区的物业服务是非常差的，体现在小区的方方面面。一是小区的公共设施维护方面，各种健身器材、娱乐设施几乎废弃，表面积累了厚厚的尘埃，看到这里小编想说，即使居民使用的次数很少，但日常的保养仍是必要的；

二是小区环境方面，小区内随处可见生锈的金属，还有不知为何建立的墙垛，上面还有铁丝环，沉闷压抑；

三是小区内的卫生，虽然没有垃圾乱堆的现象，但是小区的垃圾分类非常初级，而且垃圾桶周围散发着恶臭，对小区的形象损害很大。小区的物业服务亟待提高。

槽点二：停车位紧张，乱停乱放严重

作为一个人口众多的大型社区，却仅仅只有1000个停车位，这让广大业主犯了难。由于停车位的紧张，许多车辆被迫停放在小区的道路上，不仅影响了小区车辆行人出行，也对小区的整体形象不利。

另外，探访过程中小编还注意到，有些车辆对禁止停车的标识置之不理，堂而皇之的停在消防通道上，一旦发生意外可能带来难以想象的后果。小区的乱停乱放现象相当严重。

槽点三：年代久远，质量品质差

小区建造于2000年左右，已经有近20年的历史了。虽然小区的外立面还整体保持整洁，但斑斑锈迹已经显露了它的年龄，部分墙面由于受到雨水侵蚀严重；

进入房屋内部则更加严重，电梯虽然勉强能载人，但黑黝黝的按钮和脏兮兮的外表，绝对会让很多年轻人失望。楼道内的光线暗，即使是白天也需要灯光；悬挂的孤零零的灯泡，给人一种随时可能掉下去的感觉。这些都很影响居民的居住体验。

槽点四：塔楼众多，楼层偏高且小区采用围合式结构

小区内以塔楼为主，居住密度较高，住户众多，显得比较拥挤和局促，采光、通风、景观等方面都会受到影响。楼层设计有25楼的高层，也有10层左右的低层，既不整齐也不美观，在围合式结构的影响下，整体采光受影响极大，由于高层楼会挡住低层楼用户的采光，低层住户的居住体验可能会受影响。

回顾一圈的踩盘经历，小编对慧忠北里社区有了一定的了解。

首先，这个社区分几期建成，面积非常庞大，不靠地图你甚至可能在里面迷路。其次，小区的绿化可圈可点，周围的奥林匹克公园为它的居住品质大大加分；其次，多条地铁线和公交线在附近交叉，对居民的便捷出行提供了保障，交通通达性得到提升；另外，周围繁华的商场和超市能够满足居民的日常需要。

但是，小区的物业水平、卫生水平较差，年代久远，楼栋内部的品质也难以匹敌年轻的小区，这些缺点也是不能忽视的。

整体价格上，慧忠北里社区在幸福里APP上挂牌价格为61948元/㎡，在亚运村板块整体处于较低水平，小区户型以三居室为主力，包括一户一居室。比较适合老年人养老住房和对房产品质本身不太在意的用户。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、内部设施齐备。小区内有幼儿园和中学，还有集市供居民购买日常用品。

2、社区生活氛围浓厚。社区居住人群以当地回迁居民和附近工作员工为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

3、交通条件便利，出行快捷。小区1.5公里范围内包括5号线、8号线、15号线三条地铁，公交站距小区100m，小区周边是大屯北路和安立路两条主干道。

4、小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于亚运村商圈，商业繁荣；奥林匹克公园坐落北部，空气清新，风景秀丽。交通条件便利，出行快捷。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源共4套，户型以三室两厅为主。小区目前在售均价61948元/㎡，环比上涨约0.25%。近6月以来，小区整体均价低于朝阳区、亚运村板块在售均价；上图可以看出，近6月内小区挂牌价格略有波动，走向与朝阳区、亚运村板块曲线变化基本平行；从目前情况来看，小区价格稳定，可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为65㎡一室一厅户型，报价460万。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为180.3万元左右，二套首付为298.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有69㎡一居、70㎡-106㎡二居、102㎡-206㎡三居。

主力户型是78㎡两室一厅和140㎡三室两厅，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析：

1、慧忠北里社区主要有411、415号楼两栋大楼，411号楼下底商众多，可能会产生部分噪音问题，需要考虑。

2、楼栋的西侧是北辰东路辅路，来往车辆的噪音对社区可能会产生影响。

亚运村板块生活品质较高，生态环境优美，商业配套丰富。适合追求区域内齐全配套的群体。

小区交通线路便利，5号线地铁、公交、自驾出行都比较快捷，对交通依赖度高的用户可以考虑。

社区生活氛围浓厚，居住人群人文素质较高，适合追求休闲生活的用户。

北部有奥林匹克森林公园，适合绿色生态要求较高的群体。

小区内户型多样，小区较低的总价对刚需购房者十分友好，适合预算低的购房者和养老自主的群体。其中65㎡一居室的上车价180.3万元，价格比较友好；140㎡的三居室上车价在880.3万元，适合追求周边生态且预算比较高的购房者。

截止2021年7月，亚运村商圈内暂无新房出售。距小区最近的新房楼盘是位于小区西侧的八斗、西北方向约7公里的华贸铂金墅和天润福熙大道。

八斗目前均价110000元/㎡，总价1276万/套起。位于亚运村小营，推荐追求房产品质的群体购买。

华贸铂金墅和天润福熙大道总价略高。华贸铂金墅177㎡-326㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道180㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起。

三个新房项目处于五环外的北苑商圈和亚运村小营商圈，交房时间分别是2020年底，2021年中，目前均处于现房状态，推荐预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑。

由于慧忠北里与新楼盘价格差距过大，故不推荐进行比较。

小区均价低于亚运村商圈内二手房均价，现选择2公里范围内与慧忠北里社区房龄接近、均价相近且周边配套相似的大屯里小区、慧忠北里第二社区进行比较。